|
江西久木木业有限公司 核实资产价值项目 资产评估报告书
赣林评报字(2011)第001号
江西森林资源资产培训中心资产评估有限公司 二O一一年十月三十日
目录 资产评估报告声明 摘要 资产评估报告书 一、绪言 二、委托方及资产占有方 三、评估目的 四、评估对象及范围 四、评估价值类型和定义 五、评估基准日 六、评估依据 七、评估原则 八、评估依据 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估假设和限定条件 十二、评估结论 十三、特别事项说明 十四、评估报告的使用限制说明 十五、评估报告提出日期 资产评估报告书备查文件 一、委托方与资产占有方营业执照复印件 二、产权证明文件复印件 三、委托方与资产占有方承诺函 四、资产评估人员和机构的承诺函 五、赣林资产评估有限公司资格证书复印件 六、赣林资产评估有限公司营业执照复印件 七、项目参加人员名单及其资格证书复印件
评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、我们出具评估报告，没有以预先设定的价值作为评估结论。我们不会为当事人的决策承担责任，我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产价值在市场上可实现价格的保证。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 五、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查；我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 六、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 七、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 八、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开；未经评估机构同意委托方不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开和内部媒体上。 九、本评估报告的解释权为出具评估报告的评估机构，除国家法律、法规有明确的特别规定外，其他任何机关和部门均无权解释。 十、本评估报告的使用者限制为： 1、委托方(资产占有方)； 2、赣州市章贡区农村信用合作联社； 3、赣县林业局、赣县果业局。
江西省久木木业有限公司森林资源抵押贷 资产评估报告书 江西森林资源资产评估培训中心评报字（2011）第001号 摘要 江西森林资源资产评估培训中心资产评估有限公司接受油山林场的委托。对油山林场所属的森林资源资产价值进行评估，为油山林场抵押贷款项目森林资源资产提供价值参考意见。 根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证等必要的评估程序。 本次评估中用材林幼龄林采用重置成本法、中龄林与近熟林采用收获现值法、成过熟林采用市场价倒算法、天然林中杉及松评估方法同用材林、天然林中阔叶树采用择伐作业的收益现值法，根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日2011年10月30日持续经营的前提下，久木木业委托评估产权属于下高丽林班的3271.6亩的森林资源资产现值共计人民币7588627 元。 本报告评估结论的有效期为一年，至2012年10月30日。超过一年，需重新进行资产评估。 评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。 在使用本报告时，应注意特别事项说明对评估价值的影响。 评估师郑重提请评估报告的使用者应注意评估报告书正文中的特别事项对评估结论可能产生的影响。
北京中林资产评估有限公司 中国注册资产评估师：刘冬冬
法定代表人： 凌金桥 中国注册资产评估师：李露梅
森林资源资产评估专家：李硕
二O一一年十月三十日 久木木业 抵押贷款项目森林资源资产评估 资产评估报告书 江西森林资源资产培训中心评报字[2011]第001号 一、绪言 江西环境工程职业学院森林资产评估培训中心、赣林资产评估有限公司接受江西省信丰县油山林场的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则。按照公认的资产评估方法，对信丰县油山林场营造的195.1hm2人工杉木林的林木资产进行了评估工作，本公司评估人员按照必需的评估程序对委托评估的资产实施查验、市场调查与询证，对委托资产在二零一零年所表现的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 二、委托方及资产占有方 （一）委托方：江西省久木木业有限公司
（二）资产占有方：江西省久木木业有限公司 （三）资产占有方概况：住所：修水县宁州工业园吴都工业小区 三、评估目的 确定评估对象范围内所有森林资源资产的现值，为江西省久木木业有限公司因森林资源抵押贷款事宜而涉及的资产提供公允价值参考意见。 四、评估对象及范围 面积为3271.6亩的下高丽林班 五、评估价值类型及定义 参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正 和科学的原则及其他一般的公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价倒算法、收获现值法。 六、评估基准日 本项目资产评估基准日为2011年10月30日。 七、评估原则 我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关 的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下的原则： （一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则； （二）遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来收获能力预期来确定待估资产价值； （三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值； （四）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值； （五）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值； （六）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。 八、评估依据 （一）行为依据 1. 资产评估业务约定书； 2. 赣州市人民政府林政复【2011】16号《赣州市人民政府关于对久木木业国有商品用材林林木流转的批复》。 （二）法律依据 1. 1991年11月16日国务院《国有资产评估管理办法》（91号令）； 2. 1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》； 3. 国资办发【1996】23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行)的通知》； 4. 2004年2月25日财政部印发，财企【2004】20号《资产评估准则---基本准则》； 5. 财政部、国家林业局2006年12月25日财企【2006】529号关于印发《森林资产评估管理暂行规定》的通知； 6. 1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资产评估（试行）》的通知； 7. 中国资产评估协会2007年11月28日中评协【2007】189号印发《资产评估准则---评估报告》等7项资产评估准则的通知； 8.《中华人民共和国森林法》； 9. 其他有关规定。 （三）产权、林木数量、质量核查及取价依据 1. 委托方出具的林权证复印件； 2. 油山林场国有人工林资源资产清单； 3. 油山林场调查规划设计大队2011年5月1日出具的《油山林场拟转国有商品用材林森林资源核查报告》； 4. 江西省森林调查常用数据表； 5. 评估人员收集的有关询价、参数资料记录。 九、评估方法 本次评估目的为久木木业以林木资产向银行进行抵押贷款提供价值参考依据，对应的经济行为是抵押贷款。考虑评估对象现有的具体情况，本次评估林木采用收获现值法、市场价倒算法： 1、用材林中龄林资产评估 中龄林在近期内不能进行采伐，因而不能采用木材市场价倒算法，中龄林距造林的年代较长，一般都达一二十年，在这样长的时间用成本法测算，长时间的复利计算易产生偏差，亦不理想，但中龄林的林分一般已达稳定，用其进行预测成熟时的林木产量一般较为可靠，因而在中龄林中经常可采用收获预测法。 收获现值法是预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。收获现值法理论上可以用于任何年龄阶段的林木资产，但实际上该法一般仅用于中龄林和近熟林的林木资产。 收获现值法的计算公式为：
式中：Au一参照林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分）。 Da，Db一参照林分第a、b年的间伐单位纯收入（n＞a，b时，Da，Db＝0） P一投资收益率 Ci一第I年营林生产成本（含地租） 在中龄林到主伐期间，营林生产成本大体是一样的，则公式可简化为
式中v为年平均营林生产成本。 在已经发生过间伐，在主伐期间不再进行间伐的中龄林林木资产评估，其公式可进一步简化为：
2、经济林林木资产评估 委估经济林林龄为3年左右，正处于始产期阶段，因而采用成本法进行评估。森林经营的最大量的培育成本的投入是在造林和幼抚阶段，因此，幼龄林的生产成本的投入比较清楚，重置测算也较为容易，在幼龄林林木资产的评估中多采用重置成本法。 重置成本法是幼龄林林木资产评估中最常用的方法。该法是以现时的工价和生产水平重新营造一块与被评估资产相类似的幼林所需要的成本费用作为评估值。在幼龄林中由于营造的时间不太长，成本投入较清楚，重置较为容易，计算也简单。但在重置成本法中使用的是当地的社会平均生产成本，它要求达到当地平均水平的林分质量，并用平均水平的林分的平均高和平均株数作为参照确定重置成本法的调整系数。 计算公式为：
Ci一第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本 p一投资收益率 K—经济林林分质量调整系数 3、林地资产评估 林地资产评估中的年金资本化法是以林地每年稳定的收益(地租)作为投资资本的收益，再按适当的投资收益率求出林地资产的价值的方法。计算公式为： Bu =A×[(1+P)n-1]/ [P× (1+P)n] 式中： A——年平均纯收益（地租） Bu——林地评估值 P——折现率 n——林地使用权使用年期。 十、评估过程 本公司自明确评估业务基本事项起至工作底稿归档的工作过程中，分八个过程进行资产评估，这八个过程依次是明确评估业务基本事项、签订评估业务约定书、编制评估计划、现场调查收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告、工作底稿归档。 (一)明确评估业务基本事项 资产评估机构和人员在接受资产评估业务委托之前，采取与委托方(资产占有方)等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等方式，与委托方(资产占有方)等相关当事人共同明确委托方和相关当事方基本情况、资产评估目的、资产评估基准日、价值类型定义、评估对象基本状况及资产评估限制条件和重要假设等基本事项。 (二)接受资产评估业务委托。 (三)编制资产评估计划 资产评估机构和人员根据所承受的具体资产评估项目情况，编制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中具体情况，及时修改、补充资产评估计划。 (四) 森林资源资产调查与核查 1、 调查与核查方法 调查方法按照《森林资源调查主要技术规定》的要求进行小班调查。并在调查基础上进行核查。 调查与核查工作分三个阶段，即： 第一阶段：利用林业基本图、地形图、山林权证、山林权清册及山林权分布图，按委托书核实森林资源资产的产权，确认拟评估的森林资源资产的范围。 第二阶段：利用《中华人民共和国林权证》，核对其小班的界线、面积、地类、林种、树种，对小班平均树高、株数、林龄等主要的调查因子进行现地调查。 第三阶段：对调查及核查的资料进行内业整理分析，按照林木生长预测模型编制森林资源资产实物量统计表。 2、森林资源资产范围确认 根据委托，本次森林资源资产评估的范围为江西王母生态农业开发有限公司借款抵押所涉及的森林资源资产。经核查，本次列入森林资源资产清单的森林资源原林权均属于江西王母生态农业开发有限公司，产权明晰可列入评估范围。所提供的森林资源清单中的用材林资源基本上可以真实反映拟评估森林资源资产的实际实物量，可作为本次森林资源资产评估的依据。 (五)收集资产评估资料。 资产评估机构和人员根据资产评估项目具体情况收集资产评估相关资料。资产评估机构和注册资产评估师通过与委托方(资产占有方)沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估对象或资产占有方单位资料进行了解，同时也主动收集与资产评估业务相关的评估对象资料及其他资产评估资料。 (六)评定估算 （1）资产评估机构人员对收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法； （2）资产评估人员在选择恰当的资产评估方法后，根据评估基本原理和规范要求恰当运用评估方法进行评估，形成初步评估结论； （3）资产评估人员在形成初步资产评估结论的基础上，对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析，以形成资产评估结论。 (七)编制和提交资产评估报告 资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按有关资产评估报告的规范，编制资产评估报告书。公司组织有关人员对评估报告进行会审和公司领导进行审核，经公司领导审核后的评估报告初稿征求委托方、资产占有方意见，对疏漏处进行改正。 (八)资产评估工作档案归档 资产评估机构和注册资产评估师在向委托人提交资产评估报告书后，将资产评估工作档案归档。 九、评估假设 （一）一般假设 1、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 2、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 3、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。 （二）特殊假设 1、国家现行的宏观经济不发生重大变化。 2、公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。 3、假设未来被评估单位管理层是负责的，有能力担当职务，并有足够的能力推动企业的发展计划，保持企业良好的经营态势。 4、评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大。 5、假设企业有充裕的资金保障，确保被评估单位持续经营和生产的正常进行。 6、本次估算不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体系。 7、果树能按常规要求进行如下工作：扩穴改土、水分管理、施肥、适度修剪、适时抹芽、适时放梢、病虫害防治。 8、假设被评估单位不会遇到其他人力不可抗拒因素及不可预见因素（如虫灾、雪灾、火灾及偷伐等），造成重大不利影响。 9、本次评估所涉及的木材价格，生产成本，出材率、山场作业条件、经营成本等，均按被评估林分成熟林的平均水平确定。 10、本次评估测算各龄组内的评估值按各年龄的林分实际进行，计算中各树种的生长预测，均按优势树种经营类型的生长模型进行测算。 十、评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在2011年5月11日所表现的市场价值反映如下： 资产评估结果7588627 元（见评估结果汇总表）。 十一、特别事项说明 1. 本报告所称“评估价值”是指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。 2. 在评估过程中，委托方和资产占有方提供的产权依据、森林资源资产清单、江西森林调查常用数表与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我所评估人员对以上资料进行了必要的核查与验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占有方有意隐匿或提供虚假的资料以使评估人员在委托资产产权调查和评定估算中产生错误，委托方和资产占有方应承担由此产生的一切法律结果。 3. 在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但是 注册评估师不对评估对象的法律权属提供保证。 十二、评估报告使用限制说明 1. 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。 当前述条件以及评估中遵循的原则等其他情况发生时，评估结果一般会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 2. 本报告之评估结论，是评估专业人员依据国家法律法规的有关规定出具的意见，依照法律法规的有关规定发生法律效力。 3. 本报告之评估结果，是对委估资产于评估基准日市场价值的客观公允反映，赣林资产评估有限公司对资产评估基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。 4. 根据国家有关部门规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日2011年10月30日起计算，至2012年10月30日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为抵押的参考依据。超过一年，需重新进行资产评估。 5. 本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供和使用。委托方因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及所在评估机构无关。 6. 本报告含有若干附件，附件与正文具有同等的法律效力。 十三、评估报告提出日期 本评估报告提交委托方的日期为2011年10月30日。
北京中林资产评估有限公司 中国注册资产评估师：刘冬冬
森林资源资产评估专家：李硕
二0一0年七月十一日
附 件
1、森林资源资产评估汇总表及明细表 2、资产占有方企业法人营业执照(复印件) 3、《中华人民共和国林权证》、《果园开发经营权证》（复印件） 4、赣州市林业调查规划研究院出具的《江西王母生态农业开发有限公司赣县基地森林资源调查报告》 5、委估资产数码照片 6、委托方承诺函 7、注册资产评估师承诺函 8、资产评估机构及注册资产评估师资格证书(复印件) 9、评估机构营业执照(复印件) 10、森林资源资产评估专家《江西省专业技术职务（岗位）聘任书》(复印件) 11、森林资源专家聘书及相关说明 12、评估人员名单
注册资产评估师承诺函
江西王母生态农业开发有限公司： 受贵公司的委托，我们对贵公司借款抵押行为所涉及的森林资源资产，以2010年10月30日为基准日进行了评估，形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下： 一、 具备相应的执业资格。 二、 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致。 三、 对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。 四、 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。 五、 充分考虑了影响评估价值的因素。 六、 评估结论合理。 七、 评估工作未受到干预并独立进行。
中国注册资产评估师：刘冬冬
中国注册资产评估师：李露妹
二0一0年七月十一日
评估人员名单
中国注册资产评估师：刘冬冬 中国注册资产评估师：李露美 森林资源资产评估专家：李硕 森林资源资产评估专家：邱敏
|
|
|
