节地又出了啥新模式？两个最新案例解析告诉您。

xiaosuperman 2016-10-24

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虹桥机场东片区

创新供地政策助推“插花地”转型升级

虹桥机场东片区在观景平台可欣赏飞机起落

上海虹桥国际机场是国内最大的机场之一。虹桥机场东片区，即虹桥机场1号航站楼及其周边地区，面积约4.2平方公里，规划总建筑面积268万平方米。随着城市的快速发展，虹桥机场东片区已显露出功能上的欠缺，以及与周边区域发展规划上的不适应。一方面，航站楼流程和设施布局，不适应旅客和航空公司发展需求，且设施老旧，与现代航空服务业集聚的区域发展定位不匹配，资源价值未得到有效发挥；另一方面，由于机场东片区缺乏功能引领和统一规划，土地利用低效，市政配套设施缺乏。

虹桥机场东片区是上海市“十三五”的重点发展区域——虹桥商务区的重要组成部分。上海市长宁区明确提出，大力推进该区域的土地利用转型，提升地区功能和环境品质，以建设领航国际交流、集聚航空总部的最佳商务型城市机场为依托，着力把该片区打造成上海乃至全国的“现代航空服务示范区”。

由于虹桥机场在早年建设时，对各项设施布局未做长远规划，致使历史遗留问题较多，转型开发难度较大。主要体现为两方面问题，一是土地权属复杂。目前，在1.6平方公里的土地上，共涉及东方航空公司、华东空管局、华东管理局、机场集团、中航油等五家驻场单位，在转型开发过程中协调难度较大。二是各地块边界犬牙交错。加上各地块上都有不少建筑物，给重新规划、腾退土地以及后续开发利用等带来了很大困难。为推进该区域的转型发展，必须重新调整土地利用模式，创新用地政策，完善开发机制。

通过优化用地结构，提升地区功能

规划引领用地结构调整。在保留其机场运营功能的前提下，规划形成“一核、一轴、一带、三区”的总体布局结构，即以1号航站楼为核心，延友乐路、绥宁路打造南北功能主轴，依托外环生态绿带，形成由北至南主题商务区、航空服务区、航空航运商务区的功能布局。

为了促进地区功能转型，提升环境品质，在土地利用结构上重点采取两种措施。一方面，转变用地性质，降低开发强度。东片区需转变性质的土地共计44公顷，用地性质转变后可开发商务、商办楼宇64万平方米，区域内总体建设用地体量较整体转型前减少约14公顷。另一方面，增加公共绿地、公共服务和道路交通面积。规划新增公共绿地面积7.7公顷，规划市政道路面积增加3.8公顷。

通过调整用地结构，虹桥机场东片区的高端航空服务业功能将得到有效提升，区域道路系统分布更全面，各项市政基础设施布局更完备，存量建设用地资源得以充分利用，公共服务功能和土地节约集约利用水平得到提高。

通过土地置换，解决权属和边界交错问题

针对机场东片区地块权属复杂，边界犬牙交错等问题，长宁区对土地进行重新规整。包括：对规划范围内的道路、公共设施进行统一布置；对原不规则地块重新划分，使各宗土地直接邻接道路，可供建筑使用，然后考量原有位置和原有面积，重新分配给原权利人。对于涉及的边角地归属调整问题，区域内的5家土地权利人，在平等自愿的基础上，通过签署交易协议，进行土地空间置换，使每个土地权利人保持形态规整的土地。

按照是否涉及土地用途转变，国土部门对土地置换采取了两种处理方式：

对于不涉及用途改变的边角地，如果符合《划拨用地目录》的，则以划拨方式供应给用地单位。通过该方式置换后的用地类型仍符合划拨用地目录，且有实际的建设项目立项的，则保留现有的政策不变。

对于变更为经营性用途的边角地，首先，拟用地单位与涉及的其他权属单位沟通协商地块动迁安置和补偿事宜；其次，拟用地单位与原权属单位签订置换补偿协议，并经由规土局核发供地批文；最后，拟用地单位提交补地价申请，通过双评估补地价，办理协议出让手续。

通过“存量用地补地价”方式，

调动原权利人参与开发的积极性

按照规划，东片区部分地块通过用途转变，需转性土地共计44公顷。按照现有政策，一般的做法是，转性土地要由政府先收储、再出让。为使东片区更新改造顺利推进，长宁区创新土地供应方式，通过利益平衡和补缴地价等策略，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，充分调动原权利人积极性，鼓励其自行改造开发。

一方面，评估土地价格，补缴地价。除规划为市政基础设施用地（包括市政道路、公共绿地等）以外，对转性土地新、旧用途使用条件下的地价进行专业评估，计算差价，并给予原权利人一定的优惠，由其补缴地价。在土地权属不更改的情况下，实现土地用途的转变。

另一方面，市政基础设施成本核算，减免地价。重划区内市政基础设施的用地成本由土地使用权人承担，但通过评估土地价格，该部分市政基础设施用地成本可在地价核算中予以减免；重划区内市政基础设施建设成本由土地使用权人承担。

上海徐汇西岸传媒港

一体化设计引领地下空间整体开发

徐汇西岸传媒港地下空间效果图

西岸传媒港项目位于上海徐汇滨江开发区的核心区，总用地面积约19万平方米，规划总建筑面积93.4万平方米。其中，地上53.4万平方米，地下约40万平方米，共有九个地块组成。项目采用区域组团式开发和地下空间统一建设的开发模式，地下空间开发范围涵盖区域及区域市政道路下空间。

根据规划，项目塔楼高度为24米~150米不等，东低西高，一层、二层以商业为主、三层及以上以办公为主；地下室为三层，其中地下二、三层为车库、地下一层为停车库和商业设施，总停车位约为5200个。项目包括九个街坊和“三纵道路(龙腾大道、云谣路、规划十一路)、四横”（规划七路、龙文路、规划九路、黄石路）的道路红线范围。

西岸传媒港项目按照“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”的思路，创新规划理念和土地供应方式，构筑“政府—市场”运作模式，有力提升了土地综合利用效率和区域整体环境品质。

创新规划理念，通过街坊间不同空间的一体化设计，引领地下空间和区域整体开发

西岸传媒港项目在规划中注重区域组团开发，强化街坊间公共空间、交通空间、地下空间等一体化设计和统一建设管理，形成空间紧凑、联系便捷、使用高效的现代化综合区，实现项目高效率、高价值的联合开发优势。其中，地下空间规划的整体开发模式，是区域组团开发这一特征的集中体现。

一是构筑地下一体化的停车库。地下空间建成后将实现地下一体化智能车库，通过对地下车位、出入口、人防设施、市政公用设施的统筹考虑，大大提升物业空间使用效率，有效降低单位投资，最终建成人性化、集约化及绿色低碳的智慧城区。

二是构筑一体化的地下环通道。为满足传媒港5200辆的超大停车需求，打造区域“立体化”的交通体系，引导流量均衡分布，在地下二层建设地下公共环通道，出入口直接连接外围市政道路，有效提升区域交通到发和车辆停车效率，释放内部道路交通压力，减少地面交通负荷，并实行统一收费等一体化管理手段，使车库实现整体互联互通，区域内车位共享，从而提升物业运营品质。

三是设置集中统一的区域服务设施。基于组团式区域整体开发的有利条件，西岸传媒港项目在停车位配置、冷热源能源中心建设、雨水收集与回用系统设置、人防设施配建、电力接入等方面均实现了区域整体统筹，既保证了整体品质，又通过集约化集中设置节约了建设投资。

徐汇西岸传媒港整体效果图

创新供地方式，通过地上、地下分别出让和地下空间统一出让，促进规划有效落实

为了确保地下空间建设和管理的有效统一，促进地下空间与地上建筑的协调发展和规划的有效实施，西岸传媒港项目还大力创新土地供应方式。

一方面，地上、地下空间分别出让。西岸传媒港项目地下空间整体开发，区域面积大，涉及单元众多，相较以往的地下空间开发，工程量更多、实施难度更大，建成后也具有更高价值。因此采取地上、地下空间建设用地使用权分别出让的土地供应方式，其中地上建设用地使用权出让基于市场化运作，分别出让给腾讯、湖南卫视、国盛、万达信息等开发单位。

另一方面，地下空间统一出让。依据西岸传媒港控制性详细规划，需在地下空间建设区域停车系统、区域环通道，集中区域服务设施，实现地下空间一体化建设与运作。为便于规划的有效实施，确保地下空间的整体开发，经过多次研讨，提出了地下空间整体供应的思路。在土地出让时，将西岸传媒港地块地下空间建设用地使用权，统一出让给上海西岸传媒港开发建设有限公司，由其统一管理运作。

创新开发机制，通过“政府—市场”的协同运作，保障项目顺利实施

由于西岸传媒港项目有多个开发主体，地上、地下的相关工作密不可分，存在大量的协调、沟通以及共同决策过程。践行政府主导、市场协商的开发机制，构筑政府及市场的二元结构理念，才能保障项目的顺利实施。

做好政府引导，实现协调推进。项目的建设推进必须依托政府现有的协调推进机制，运作区内现有的推进机构，如徐汇滨江管委会、管委办和重大办，形成针对项目的例会制度，积极协调解决项目推进中的问题。

实行市场化运作，建立合约关系。项目同属于商业项目，应基于市场化运作，需在项目开发建设上建立合约关系，即在符合市场规则、政府上位开发规则要求和土地出让协议的基础上，各开发单位共同签订西岸传媒港合作开发相关协议（包括工作界面划分、进度计划约定、费用分摊等内容），作为开发主体间各个界面划分的基础及工作依据。同时建立业主联合委员会，构建各层级沟通机制。