房屋登记在未成年子女名下，归属于谁，如何处分？

房屋登记在未成年子女名下，归属于谁，如何处分？

我有法2016-10-23阅读原文

作者 |崔文强 淄博市房管局产权监理所

来源|法律快车（ lawtimecn）

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如今越来越多的父母选择将房屋登记在未成年的子女名下，这其中自然有诸多的考虑，多数人的想法比较传统，认为反正房屋最终都是要给予子女的，既然早晚都要登记到子女名下，不如提前就登记到他们名下，免去日后一些不必要的麻烦。但是也有一些父母持一些比较片面的观点，也正是基于这些观点才将房屋登记在未成年的子女名下。比如，很多父母片面的认为，将房屋登记在未成年子女名下，依旧为父母的财产，日后可以随意处分；也有父母持相反观点，认为房屋一旦登记在子女名下，则为子女财产，即使子女未成年亦如此，如此以来，很多持此观点的父母便抱着其他目的将房屋登记在了未成年子女的名下，比如为逃避债务。这两种观点都是基于登记在未成年子女名下房屋的产权归属而产生的，因此，要讨论此种房屋的处分问题，就要基于产权归属这一前提。

登记在未成年子女名下房屋的产权归属

一种观点认为，房产虽然登记在未成年子女名下，但是基于未成年子女的特殊性，其认识能力及行为能力上的欠缺，房屋实际应该为父母财产，即夫妻共有财产。未成年子女无论是对房产的占有、使用、收益还是处分都不能完全自主实施，因此，登记在子女名下不过是一种形式，实际的房屋所有权应归夫妻双方所有。

另一种观点认为，房产既然登记在未成年子女名下，那么房屋的产权归属就应该属于子女单独所有。未成年子女虽然在行为能力上有所欠缺，但是并不影响其民事权利能力。《中华人民共和国民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”据此可知，未成年子女亦有民事权利能力，应依法享有房屋等财产权。自然产权归属应为未成年子女。

笔者的观点与上述两种观点皆不同，笔者认为登记在未成年子女名下的房产，首先并非父母财产，《房屋登记办法》第十四条规定：“未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，监护人代为申请未成年人房屋登记的应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的还应提供为未成年人利益的书面保证”。此条规定的是将要登记在未成年人名下的房屋应由其父母代为申请，倘若将认定为父母财产，那么显然父母作为法定代理人进行登记的行为将是自己代理的行为，为滥用代理权的行为，否则，强行认定为父母财产，则《房屋登记办法》的此条规定将陷入自相矛盾的境地。

其次，也不能简单的认定为未成年子女单独所有的财产，第二种观点以未成年子女有民事权利能力为由，认为未成年子女自出生便享有财产权。但是这种观点忽略了一个很大的问题，那就是民事权利能力作为民事主体从事民事活动的资格，不仅局限在权利方面，而且还包括承担民事义务的能力。具体而言即能否承担民事责任。因此要依据民事权利能力判断未成年人是否有权享有财产权，那么还应该判断未成年人是否具有民事责任能力。

对于民事责任能力的判断标准，各国标准不一，典型的几种比如法国的出生主义，日本的识别主义。《法国民法典》规定：“任何行为使他人受损害时，因自己的过失而致行为发生之人对该他人负赔偿的责任。”；“父母因行使对子女的监护权，对与其共同生活的未成年子女所造成的损害，负连带责任。”；“未成年人因其侵权行为或准侵权行为所发生的损害赔偿债务不得取消；”由此不难看出，法国认为未成年人亦有民事责任能力，这种能力与生俱来，不因父母对其监护而排除或替代。《日本民法典》规定：“未成年人加害他人时，如不具备足以识别其行为责任的认识和能力，不就其责任负赔偿责任。”由此可见，日本认为未成年人的民事责任能力与其认知等行为能力息息相关。

那么，我国又是采用哪种认定方法呢？一些人通过我国一些法律的规定，认为我国采用的是财产主义的认定原则，比如：《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条第二款规定：“有财产的无民事行为能力人，限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用，不足部分，由监护人适当赔偿。”由此条推定将未成年人具有财产认定为具有责任能力。但同样是一百三十三条的第一款亦规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。”据此可知，未成年人作为民事能力欠缺的特殊群体，并无承担民事责任的能力。这就造成了前后矛盾，逻辑混乱。因此，对于未成年人的责任能力认定，不仅要从未成年人的自身行为能力及其认知能力判断，而且要考量其家庭中的监护人因素，年龄因素等主客观方面。因此，要认定未成年子女单独财产，其必须应具备相应的民事责任能力，才能满足民事主体适格的条件，才能完全的享有房屋财产权。

介于民事责任能力现有法律规定的不足，笔者认为不应简单的以财产有无认定未成年人的责任能力，应从未成年人主观的认知、判断能力考量，借鉴《德国民法典》的规定：“未满七岁的未成年人，就其施加于他人的损害，如在加害行为的当时，还没有认识其责任所必要的理解力，不对其负责。”采用设定年龄标准，同时考量认知能力此种折衷方法应为最为恰当。据我国关于无行为能力及限制行为能力人的规定，未满十八周岁的未成年人为限制行为能力人，若其认知能力不足的，仍不能认定其有民事责任能力，自然房屋产权不能认定为其单独所有。

既然并非作为父母的夫妻财产，亦不能简单定性为未成年子女财产，那么登记在未成年子女名下的房屋产权究竟归属于谁呢？笔者认为应定性为家庭共有财产为宜。理由如下：

第一，父母将购买的新建商品房或者二手房直接登记在未成年子女名下，实则为用夫妻之间财产进行家庭财产购置，登记在未成年的子女名下，应视为夫妻财产向家庭共有财产的一种转化。有一种观点认为父母将房屋登记于未成年子女名下的行为应视为一种赠与，笔者认为，除非父母明确表示该房产赠与其未成年子女，不应该将其认定为未成年子女单独所有。房屋产权虽然单独登记在了未成年子女名下，但是基于未成年子女的特殊性，其民事责任能力的欠缺，行为能力及认知能力的不足，其占有、使用、收益乃至处分房屋皆由其监护人即父母代为行使，这恰恰满足家庭财产的特性。基于特定的身份关系，共同的享有财产权利。同时，实务中大多数父母将房产登记于未成年子女名下的初衷亦是对未成年子女身份的一种接纳，很多房产登记的产权人为新生儿，实则是夫妻之间财产向家庭共有财产的让渡。

第二，从现有契税制度角度来讲，在二套房的认定上，通常以家庭为单位审核其是否为第二套住房的条件。家庭通常由父母及其未成年子女构成。这其中，即使登记在未成年子女名下的单独所有房屋，亦以此为标准进行认定。这实则是对未成年子女房屋自税收制度上的一种客观定性。因为成年子女名下房屋并不与父母一起认定家庭财产，这主要是基于其已经具备了相应的劳动能力，行为及认知能力。更为关键的是其民事责任能力已然齐备，足以独立承担责任。

第三，结合人民法院民事执行的实践，实务中存在很多债务人将财产转移至子女名下，从而意图逃避债务的行为，同样亦存在，未雨绸缪为将来逃避债务先行转移财产的行为。这实际上应认定为一种财产混同的行为，将自己财产向未成年子女转移，从而模糊了该财产实际属于自己的属性，使得承担债务的财产减少。《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第二十条规定了可以依法变更追加被执行人主体的几种情形：“有充分证据证明被执行人通过离婚析产、不依法清算、改制重组、关联交易、财产混同等方式恶意转移财产规避执行的，执行法院可以通过依法变更追加被执行人或者告知申请执行人通过诉讼程序追回被转移的财产”。此司法解释实际上切断了转移财产以躲避债务的路径，据此基于执行实践，登记在未成年子女名下的财产应认定为家庭共有更有利于保护债权人利益。

登记在未成年子女名下的房屋如何处分？

分析了登记在未成年子女名下房屋的产权性质，那么具体到实务中，更为实际的问题便是如何处分的问题？父母代为申请已然是由《房屋登记办法》规定的既定原则，那么是否还需要提交其他要件？登记部门的审核需要注意什么问题？

笔者认为，房屋登记办法规定的为子女利益规定有待商榷，虽然，这一规定与《未成年人保护法》以及《中华人民共和国民法通则》的相关规定一脉相承，旨在保护未成年人的权益，但是，对于为未成年人利益并无明确的规定，实践中很多情形下，很难据此向申请者要求提供相关证明要件。比如，倘若以未成年子女名下房屋用以抵押贷款，据此向登记部门申请登记的，申请的父母称其所贷款房屋将用以子女的学习，如何举证？这是一个很难把握的问题。所以《房屋登记办法》索性规定由父母出具书面保证，但是书面保证的保证效力实则有限，其为自己保证的担保形式，出具与否并无太多实际意义。即使有此保证，一些基于逃避债务的恶性抵押或转移房产的行为亦会被法院的生效文件所撤销。同时，《房屋登记办法》在此方面的简单规定，更令许多申请者有机可乘。

基于上文的分析，笔者建议将登记在未成年子女名下的房屋定性为家庭共有，而《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”据此，该房产进一步定性为家庭共同共有财产。同时《中华人民共和国物权法》第九十七条又规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”而未成年人的民事活动由其法定代理人代理，包括处分房屋，因此，父母若要处分家庭共有的房产，对于未成年子女所占有的份额完全可以由其代为处分。具体到登记实务中，只要父母证明其与产权人的身份关系即可，由父母在申请书上签字确认。

同时，基于谨慎性的考虑，对于年满十周岁以上，能够到场的未成年人，应该征询其未成年子女的意见，并将其意见记录成笔录。这也是基于民事责任能力认定的主客观因素考虑的，对于有认知能力的未成年人，应征询其意见，从而使得登记行为更为客观公正。另外，在对父母的问询中，对于是否隐瞒了其他情形，足以对申请登记的行为造成重大影响的，以及是否隐瞒了为子女利益的事实的，应对父母加以问询，尽到审查的责任。对于父母确能提供证明为子女利益的证明的，比如为子女升学出卖房屋的，提供子女入学通知书；为子女医疗的，提供相关医疗证明等等。诸如此类要件可以作为其他要件收取。

除此之外，尚有两个比较特殊的情形，一是，未成年子女父母离婚的，和子女共同生活的一方提出登记申请的，应该如何处理？二是，未成年子女父母双亡的情形，其监护人能否处分其房屋？

针对第一个问题，笔者认为，离婚的事实已经造成家庭破裂，而作为家庭共有财产的房屋已因离婚这一法定事实发生转移，若夫妻双方在离婚协议中已然对子女名下房产明晰了产权，明确该房屋归子女所有的，意即不与子女共同生活的一方主动退出了家庭共有的关系，不再享有对房屋的共有产权，因此在登记时亦不需要其提出申请，仅有与未成年子女共同生活的一方提出申请即可。

第二个问题未成年子女父母双亡的，其名下房产已由其法定继承，由名义上的单独所有转变成了实际的单独所有，但是基于其行为能力的欠缺，仍需由监护人对其进行监护，但是此监护人非父母的法定监护。因此对其财产不于未成年人一同享有共有关系，所以此种情形下，监护人是无权处分未成年人名下的房产的。

综上所述，对于登记在未成年子女名下的房屋将其认定为家庭共有，更能切实的保护父母及子女各方的利益，更能体现父母的本意。登记部门在遇到此种产权登记情形时，亦应从此角度，对登记行为进行审查，使得登记申请更为真实，产权更为明晰，申请人更为方便，各方利益能够发挥到最大。

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