随着社会经济发展，父母或其他监护人为未成年人购买房屋的做法日益普遍。不动产登记实践中，涉及未成年人的不动产登记，须其监护人代为申请办理。但如果出现未成年人父母离婚而监护人一方不同意处置或拒绝配合等情况，那么即使另一方向不动产登记机构提出申请，登记机构在履行合理审慎义务时，也可能会以“未经数个监护人一致同意”为由不予受理。
本文将从未成年人不动产登记相关规定出发，结合不动产登记实践，本着保护未成年人财产权益的目的，梳理未成年人不动产登记中的法律关系，分析登记机构的审查职责。同时，笔者认为，在受理监护人代为处置未成年人不动产登记申请时，登记机构不应采取“一刀切”的做法，而应该以法定代理人制度为基本原则，结合监护制度的立法目的，允许作为法定代理人的一方监护人处置未成年人不动产。
《民法典》第3条、第13条分别规定，“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”。
从以上规定可以看出，自然人从出生起依法享有民事权利，这里的民事权利既有人身权利又有财产权利。财产权利包括不动产物权和动产物权，因此，未成年人是不动产物权即房屋所有权的权利主体。根据法律规定，未成年人依法取得不动产物权后，对该不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
登记在未成年人名下的不动产，究竟是属于未成年人的个人财产还是家庭共有财产，理论界存在不同的认识，主要包括个人财产说和家庭财产说。
个人财产说认为，登记在未成年人名下的不动产系未成年人个人的合法财产。根据《民法典》第13条、第14条规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。因此，不论是未成年人还是成年人，都具有民事权利能力。财产权是自然人权利能力的一个重要组成部分，未成年人有获得财产的权利，其虽不能自行获得劳动报酬，但可以通继承、他人赠与等其他合法方式获得财产。父母或其他监护人为未成年子女购买房屋等不动产，经依法申请并登记在未成年人个人名下，系未成年人的个人合法财产。
家庭财产说认为，未成年子女系家庭成员，一般无独立经济来源，日常生活尚需父母供给，且未成年人作为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，购房款一般源于父母支付，实际支付购房款来自未成年人家庭的共同财产。因此，即使不动产登记在未成年人名下，也是家庭共有财产的组成部分。此外，我国家庭成员的基础关系决定了未成年子女名下房产的家庭共有属性。除未成年人因继承、奖励、他人赠与、报酬、收益等合法来源获得的财产外，来源于父母支付购房款购买的房屋，应确定为家庭共同财产。
对于以上观点，笔者认为，随着《民法典》的颁布施行，婚姻家庭法一并回归《民法典》体系，仅以“家庭成员”身份关系为由认定财产为家庭共有，与“物权法定”及物权登记的“公示公信原则”不相符合。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。其第216条、第217条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，结合《民法典》不动产物权登记制度，经依法登记的不动产，所有权属于登记簿上记载的权利主体。父母出资购买或他人赠与未成年人的房屋，以未成年人名义办理不动产登记的，应认定为未成年人合法财产，未成年人依法享有不动产完全物权。
未成年人民事行为能力。我国《民法典》对未成年人根据年龄划分为无民事行为能力人和限制民事行为能力人两种。《民法典》第19条规定，8周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。其第20条规定，不满8周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。民法上民事行为能力制度的直接目的在于确定各类行为能力人的行为法律效力如何。一旦行为人的行为能力不完全，那么其实施的民事法律行为在效力评价上即可能出现瑕疵。因此，未成年人无法独立实施申请办理不动产登记的民事法律行为。
法定代理人与监护人。民事生活无法将无民事行为能力或限制民事行为能力的未成年人完全排除在市场交易的大门之外。因此，民法创设法定代理人制度。法定代理人能够对行为能力欠缺者实施行为的效力进行有效管控，使其避免承受自身无法履行的法律后果，又不会阻断其参与交易的法律通道。无民事行为能力人或限制民事行为能力人则能够借助法定代理人的力量，弥补自身行为能力之不足。根据此项制度，法定代理人代理行为能力欠缺者实施民事法律行为或者允许其实施特定的行为，一方面可以使其参与交易、融入社会生活，另一方面也可以确保其不因能力欠缺而遭受损害或导致他人因此受损。
《民法典》在“自然人”一章中，将监护制度规定在民事主体制度中，其目的是保障未成年人或限制民事行为能力成年人的权益，弥补其民事行为能力的不足。同时，监护制度还要求父母对未成年子女尽到抚养、教育和保护义务，以适当方式、方法管理和教育未成年人，保护未成年人的人身和财产不受侵害等。
《民法典》第23条、第27条和第34条分别规定，“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人”“父母是未成年子女的监护人”“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等”。通过上述规定可以看出，父母是未成年子女的监护人，应履行监护人职责，包括抚养、教育和保护未成年子女等。同时，因监护人履行职责，还会产生相应权利，如为保护被监护人的人身权益而享有医疗方案的同意权，为保护被监护人的财产权益而享有财产的管理和支配权等。当被监护人不能对外独立实施民事法律行为，监护人应依法代理被监护人实施相应行为。
不动产登记实务界和理论界有观点认为未成年人的法定代理人与监护人是同一法律概念，并常将两者混用，导致登记实践中因概念不清存在认识和应用上的偏差。
笔者认为，法定代理人制度是调整代理人与第三人民事法律行为的制度，约束其在“外部”产生的法律效果。当监护人代理被监护人对外与第三人实施民事法律行为，此时的法定代理已将监护人与被监护人视作一个整体。法定代理人制度规范该整体与外部进行民事法律行为而产生的“整体”概念。而监护制度是规范监护人与被监护人“内部”关系的规则，主要是调整监护人与被监护人之间法律关系的制度，是一个“内部”法律关系的概念。虽然《民法典》规定未成年人的法定代理人与监护人在“范围”上重合，但两者在法律含义及法律效果上存在不同。
未成年人不动产登记应由法定代理人代为申请。不动产登记机构在受理未成年人不动产登记业务时，可从法定代理人的角度去判断代为申请登记行为。当监护关系证明材料证明未成年人与监护人之间存在“法定代理关系”，即证明监护人享有法定代理权，可依法代理未成年人从事申请登记的民事法律行为。
一般情况下，父母是未成年人的法定监护人。父母具有抚养、教育和保护未成年子女的法定义务，与未成年子女的关系最为密切，对未成年人的健康成长至关重要。因此，父母无条件地成为未成年人的法定监护人。当父母代未成年人申请办理不动产登记时，是合法的申请主体。而法定代理人资格的审查，主要涉及监护关系证明材料。在父母为监护人时，户口簿、出生医学证明、独生子女证明等是监护关系证明材料。
在父母没有监护能力的情况下，一般会设置其他个人或者组织担任监护人作为补充，以保护未成年人的人身和财产权利。《民法典》第27条规定，未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。
因此，在未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的情况下，祖父母、外祖父母、兄、姐或经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意的其他愿意担任监护人的个人或者组织以及人民法院指定的监护人，均可以成为未成年人的法定监护人。此时，公证监护关系材料、人民法院的法律文书是监护关系证明材料。此种情况下的法定监护人代理未成年人申请不动产登记，不动产登记机构应依法受理。
至于人数，最高人民法院印发的原《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）曾规定，“监护人可以是一人，也可以是同一顺序中的数人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》中也规定，“人民法院依法指定的监护人一般应当是一人，由数人共同担任监护人更有利于保护被监护人利益的，也可以是数人”。可见，监护人可为一人或数人。在法定代理人的确定上，两者范围完全重合，因此法定代理人也可以是一人或数人。故笔者认为，按此精神由监护人代为申请不动产登记的，可以是一个监护人代为申请，也可以是多个同一顺序的监护人代为申请。
《民法典》第34条明确了监护人的职责，是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。第35条还规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
最有利于被监护人的原则可以理解为，在保护被监护人的人身权利、财产权利和其他合法权益的过程中，要综合各方面的因素进行权衡，选择最有利于被监护人的方案，采取最有利于被监护人的措施，使被监护人的利益最大化。
对于如何认定监护人“为被监护人利益”处置财产，《民法典》条款中并无准确定义，实践中判断监护人处分未成年人房屋是否系为其利益也较为困难。一旦出现争议，当事人陈述的意见大多源于主观，或因涉及利益对象不同而发生变化，较难确认其真实性。对此，笔者认为，与处理被监护人财产的方式相比，将是否以合理价格转化未成年人的财产价值作为保护被监护人利益的判断标准，更为适当。当然，还要充分考虑其效益是否全部由被监护的未成年人享有。
立法规定。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第11条规定，因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。从该条来看，处分未成年人的不动产，应提供为被监护人利益的书面材料。但这里没有明确，在父母双方作为监护人或存在多个监护人的情况下，是否需要多个监护人一并同意。
理论观点。不少专家学者认为，在数个监护人的情况下，应由数个监护人一致同意才能处置未成年人不动产。理由为，根据《民法典》监护制度的立法初衷，处置未成年人不动产，在父母为监护人或存在多个监护人的情况下，需要父母一致同意或多个监护人一致同意。因此，在签订处置未成年人不动产的买卖合同、代为申请办理不动产转移登记时，均要父母双方或多个监护人一致同意并签字确认。
司法实践。司法审判实践中，监护人出售登记在未成年人名下的房屋，判断该买卖合同效力时，法院则常适用《民法典》“合同编”关于代理行为对合同效力影响的规定。即未成年人的法定代理人代未成年人对外实施民事法律行为时，是否存在违反代理人义务、滥用代理权等导致合同无效的行为。通常情况下，即使父母双方为监护人或有多个监护人存在，一方监护人代理未成年人对外签订的房屋买卖合同应认定为有效法律合同。
不动产登记实践。《重庆市土地房屋权属登记条例》对上述问题进行了明确。其第15条“监护人有多人的，应当根据监护约定代为申请，或者由监护人共同代为申请登记”规定，在有数个监护人的情况下应由监护人共同代为申请登记。
在父母等多个监护人的情况下，是否要求共同监护人都在承诺书上签字，各地方立法中或明确或未明确。但登记实践一般采用数个监护人一致同意或到场原则，不论作为父母的监护人是否离婚。其理由均来自监护制度及《意见》第21条的规定，即使夫妻双方离婚，也改变不了他们皆为未成年子女法定监护人的身份。
登记在未成年人名下的不动产，不能转让给法定监护人。根据《民法典》的规定，监护人应当以最有利于被监护人的目的行使监护权。如作为监护人的父母将未成年人名下的房屋过户给自己，在办理不动产登记时即使向不动产登记机构出具了“为了未成年人利益的承诺”，不动产登记机构也不能受理。因为从监护的目的角度理解，将未成年人不动产出售给监护人，从法理上看不是为了未成年人的利益。父母代未成年子女与自己签订房屋买卖合同的行为，与监护制度的法理相悖。从代理权的角度理解，将未成年人名下不动产转让给监护人将会存在“自己代理”的情况，且未成年人无法“同意或追认”自己代理。
登记在监护人名下的不动产，若非被监护人纯获利益，不能赠与未成年人。根据《民法典》的规定，赠与需要受赠人明确作出接受赠与的意思表示。《民法典》第144条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”无民事行为能力人不能作出“接受奖励”“赠与”的意思表示。因此，笔者认为，8周岁以下的未成年人，不管其智力或者意思表示能力如何，一律没有独立实施民事法律行为的能力，即使作出接受的意思表示，也是没有法律效力的，除非其纯获利益。年满8周岁不满18周岁的限制民事行为能力人，可以作出接受赠与的意思表示。但对照《民法典》第145条限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为有效，父母将房屋赠与子女，法律规定受赠方要缴纳契税等费用，不属于纯获利益的民事法律行为，除非监护人明确承担全部税费。
登记在监护人名下的不动产，不能出售给未成年子女。父母将登记在自己名下的房屋出售给未成年子女，同样存在问题。未成年人只能实施纯获利益的民事法律行为。父母将房屋出售给子女，未成年子女要支付对价。支付购房款是一种负担行为，从立法规定上看，未成年人不能独立实施民事法律行为，只能通过法定代理人参与。此外，父母代未成年人与一般第三人交易为民事法律行为，不违反“自愿、平等、等价有偿、诚实信用”原则。但父母代未成年人与自己实施有偿的、互相履行义务的买卖法律行为时，在法律行为中只有一方当事人的意思表示，与《民法典》的基本原则相违背。
审查职责。不动产登记工作实践中，特别是在遇到处置未成年人财产的不动产登记申请时，登记机构往往要求作为监护人的父母双方一致同意才能处分未成年人名下不动产。若遇到双方离婚后一方拒不配合或其他滥用监护权的情况，则可能导致为维护被监护人利益而处置财产的目的无法实现。此外，若登记机构需要核实作为监护人的父母购置房产时是否离婚、申请登记时是否离婚、出资购置房产的是一方还是双方等情况，不动产登记的审查压力将大为增加。根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《细则》等要求，登记机构履行实质审查职责一般是在初始登记、在建建筑物抵押登记、房屋灭失登记等情形中。而在法律没有明确规定需要实质审查的，不动产登记机构一般以形式审查为主。
内部民事法律关系。如监护人申请处置未成年人不动产时，进行虚假承诺，提供虚假材料，且没有征得其他监护人的同意，笔者认为属于监护人之间的民事法律纠纷。如监护人损害被监护人的利益，应依据《民法典》规定进行处理，包括停止侵害、赔偿损失等。如一方监护人认为其他监护人处置未成年人不动产的行为损害了未成年人利益，应依法通过民事诉讼解决。不动产登记机构可根据人民法院的判决书等依嘱托办理。
不动产登记业务量大，登记工作人员无法对民事主体内部问题一一进行判断。而对法律关系的实质判断以及对权利主体处分不动产权利的实质判断，则属于司法机关的职责。
履行合理审慎注意义务。笔者认为，登记机构不审查未成年人名下不动产是否为监护人双方婚姻关系存续期间为其购买，以及是否为婚姻关系存续期间处分或离婚后处分。同样也无须审查其是否为离婚后由抚养子女一方单独出资为未成年子女购置、离婚后拟处分。此外，其是否为离婚后由有监护权但不抚养子女的一方为未成年人购买、离婚后处分等情形，也无须审查。
不动产登记机构合理审慎的注意义务，应视为履行合理审查义务的范围，包括：监护人具有完全民事行为能力，不属于法定的不能履行监护职责的情形；监护人是否存在滥用代理权的行为。尤其应注意，监护人在代理被监护人对外签订房屋买卖合同时，不能存在超越代理权、滥用代理权的行为，如监护人将未成年人名下的房屋以极低的价格出让给第三方，明显损害未成年人的利益。
注重材料形式审查。目前理论和实务界较一致的观点是，登记机构对申请人的申请材料履行形式审查职责。结合处置未成年人财产的情况，监护人是否为了被监护人的利益而处分未成年人的房屋？未成年人有几个监护人，具体监护人是谁？在有多个监护人时是否必须多个监护人同时在不动产登记申请书上签字申请？为了未成年人利益的书面声明是否必须有多个监护人一致签字？这些问题均涉及复杂的民事法律问题。
不动产登记机构应从形式材料要件方面进行受理审查。《民法典》第212条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”这里不动产登记机构审查的重点是“材料”而不是“民事法律关系”；对申请人的询问针对的也应当是登记事项，而不是登记事项所包含的内部民事法律关系。
笔者认为，不动产登记机构严格审查材料的内容包括：第一，申请人应出具身份证明材料，即监护关系证明材料，包括出生医学证明、户口簿、独生子女证明等能证明监护人与被监护人之间存在监护关系的材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。第二，监护人应出具为了被监护人利益的书面承诺。至于监护人的书面承诺是否切实有利于被监护人，不动产登记机构无法进行实质审查。《细则》规定，监护人应出具为被监护人利益的书面保证。该规定是法律宣示性和提示性程序，可以起到“警示”恶意处分的作用，但难以完全杜绝恶意处分行为的发生。
树立法定代理人思维。《民法典》《条例》《细则》均未明确父母为监护人时，离婚后处置未成年人财产是否需要双方一致同意、共同签字申请并共同签署承诺。如果强制要求，可能反而不利于对被监护人利益的保护。
因此，对待监护人处置未成年人不动产的登记申请，登记机构应该以法定代理人制度为基本原则，结合监护制度的立法目的，在“法定代理人”有权代理被监护人实施民事法律行为且行为符合法定形式要件的情况下，允许一方监护人为法定代理人处置未成年人名下不动产。
依据《民法典》《条例》《细则》的规定，若法定代理人（即监护人）出具了“为未成年人利益处分财产的书面承诺”“监护关系证明材料”等书面申请材料且材料齐全、符合法定要求，法定代理人依法享有代理权且无滥用代理权的情况，不动产登记机构应当依法受理其提出的处分未成年人不动产的申请。
