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2007年 位于郑东新区核心区域的宝龙城市广场开业，以户内与户外相结合的形式打造当时郑州最为鲜活的体验型商业街区，如今整个项目一片死寂，多少个业主，开着宝马进去，骑着捷安特出来。 2009年 位于金水路未来路这个双区交汇核心区域的曼哈顿商业广场开业，当时号称郑州市最大的体验式商业街区，开业几年间，一批批商户倒下，一批批接盘侠进来，在死亡与生存中辗转的曼哈顿商圈如今正走向没落。 2014年 位于金水CBD核心的蓝堡湾贵人街陆续开街，定位为轻奢型开放商业街区，短短几年间，单铺经营者几经易手，多少投资者掉进“金铺养三代”的深坑中，哀鸿遍野。 从郑东新区到金水区，从宝龙、曼哈顿到蓝堡湾，商业街区已经成为碰之即死的禁区，张着血盆大口，呲着獠牙，吞噬着一个个抱着发财梦的投资者。 为什么郑州这个“国际化大都市”始终撑不起来一个街区商业？作为一个地产从业者，小编想分享三个故事。 在郑州，90%以上的街区商业从规划伊始就已经注定死亡。 我的第一个故事，源自于我曾做过的街区式商业前期定位之一，这家开发商是郑州的一个本土开发企业，曾在郑州开发过两个商业项目，这个项目是第三个。 开发商见面就亮明了态度—— 我们是城改项目，资金压力大，政府要求必须配建大体量商业，我们原则不自持，我们的商业要最大程度可售化，我要最大程度减少自持比例，最好能把所有的商业全变成可售物业，全卖了。 于是，在开发商的逼迫下，我助纣为虐的引入了公寓和BLOCK街区，也就是我们常说的街区式商业。用公寓去分解部分商业体量，同时用街区商业去增加商业可售率。 因为相对集中商业来讲，街区式商业的特有形态将原有的集中商业打散打开，内部形成多条商业内街，从而增加临街商业的比例，最终最大程度的增加商业的可售比例。 当然，即便是为了销售，在过程中，我们和设计院依然经历了多次沟通，企图通过增加特色广场、绿化体系和空中露台的形式增加整体商业的情趣性、休闲性、参与性，通过空中花园和天台运动馆的形式将消费者更多地引流向上层空间。 但是，开发商一再的从成本和销售的角度打断我们的一切尝试，该开发商的种种行为都表示出一个态度——既然都是出来卖，你给我讲个屁的节操。 我们不自持，就不要考虑主力店，至于主力店的前置规划条件，那是个屁，先卖再说；交通动线算个蛋，多规划内街才是王道，起码看上去，铺铺临街才好卖；什么业态规划组合，狗屁，先把单铺面积做到最小，这样总价才低，才好销售；至于人文、文化、空间交流，别搞笑了，随便弄个广场和标志建筑物，让我好讲故事就行。 于是，我们、设计院和开发商三方协作，做出来一个我至今都不想再看第二遍的商业街区规划。 如今在我看来，这样的商业街区不死，天理难容。 更让我汗颜的是，在2014-2015年间，类似这样商业街区的前期定位，我大概做了10个以上。 2014-2015年间，正是郑州市城改的攻坚期，大量的城改项目进入前期规划工作，而这些城改项目大都面临一个同样的问题——政府必须要求配建大体量的商业。对于缺乏商业开发运营经验的本土开发商来说，第一反应大都是，必须最大程度减少商业体量，增加可售公寓体量，如果必须建商业，大盒子的集中商业能不做就不做，减少自持比例，最大程度增加可售型商业。 于是，这种商业街区就成为了一众城改项目开发企业的新宠。 不是因为这种商业的人文和文化价值，也不是因为这种商业的体验性和参与度更高，而是单纯因为，街区商业能够最大程度的增加可售率，从而提升回款率。也就是说，绝大多数的街区商业在规划伊始，就是为了卖。 这就是我在2014-2015年间做过的10个商业街区前期定位中，几乎所有开发商的一致诉求，这也是未来极可能出现在郑州的10个商业街区。 这种单纯以销售为唯一目的规划的商业街区，在规划伊始就注定死亡。 宝龙城市广场就是销售思维下的畸形的蛋。 如果第一个故事仅仅是停留在规划前期阶段，并未得到实际认证的话，我的第二个故事就举个栗子，用一个实际的案例来讲讲，以销售为目的去规划商业街区死的会多惨。 对，这个例子就是宝龙城市广场，我们再一次把目标聚焦在这个聊了无数次的项目，只是这一次，我想从规划角度举三个例子来说明，宝龙城市广场的规划设计有多坑。 第一坑，客户动线纯粹为了单铺销售而设计，丝毫不考虑后期运营。 以宝龙城市广场中后期业态调整图为例，我们可以看到，整体的商业动线规划为半圆+圆+方形+圆，整体动线看似清晰，但仔细一看又十分混乱，因为每一条主动线都串联着多条细枝末节，这些毛细血管一样的分支动线将一套套独立小铺串联起来，这也就导致了整体商业动线混乱，加上运营公司的疏于管理，商场导视系统不明晰，客人走进去，极其容易转懵逼。 为何会这么做？大概最主要的原因是——开发商为了保证每间铺子都强制性临街，这样才能保证每间铺子都有出售的可能。在销售思维引导下，开发商强制性的开辟了多条动线，虽然一定程度上增加了临街面，但是整体商业的统一性被打散，动线混乱不明朗，另外也导致了有大量边边角角的死铺存在。 第二坑，整体规划对于客户引流和聚集没有丝毫照顾。 另外第二个点，体验式商业街区别于集中商业类的购物中心的最大不同是，体验型的街区商业是通过大量有特色的花园小品、中庭景观、休憩平台等区域将客流人气形成多个聚集点，尔后商铺围绕这些人气聚集点分布，形成商业动线闭环。 由此可见，对于街区型商业来说，动线是根骨，广场中庭则是灵魂，在广场中庭的灵魂之上，可以有景观庭院花园依附，也可以有展会展览活动依附，离开了广场中庭，整个街区的活力将大大折扣。 如天津银河国际购物中心，通过日月星辰四大特色主题中庭，将客流人气引流聚集，形成聚焦点，尔后单铺围绕这四个中体环绕分布，虽不能保证铺铺临街，但能保证铺铺临近聚焦点。 天津银河国际中心▼ 但可惜的是，不知宝龙是为了降低公摊，便于销售还是为了降低成本的考虑，并未做如此规划，唯一的中央广场被斜穿而过的道路分割占用，至于参与性体验性的景观，更是没有考虑，孤零零的钟楼挺立在广场上，毫无作用，如今已经沦为大型停车场，还要随时面临交警贴条。 宝龙城市广场沿主动线两侧分布的密密麻麻单铺▼ 通过第二坑我们可以看出，商业运营在这个项目规划期并未得到充分重视，一个缺乏中庭的商业街区，注定在后期运营中缺乏商业暖场活动的场所，缺乏人气逗留与聚集的载体，也注定是个被阉割的商业街区。 第三坑，外部客户引流被一道道花坛区隔。 商业街区区别于集中商业的另一大特点，就是要打开，要open。在街区入口处，通过大大小小的内凹性入口广场，将外部客户引流到街区内部，再通过内部广场形成人气聚集点。 但是，我发现宝龙城市广场的临街面被一道道自己修建的花坛区隔，对于客户的引流形成较大的障碍。看到项目初期，我一直无法理解，为何会做这样既花钱又百害无利的设计。
后来，我明白了，原来这玩意儿存在的极大可能就是为了凑足绿化率，这尼玛简直坑爹，购买临街铺的投资客不知道看到如此解释之后，作何感想。 通过这三大坑，我们大致可以明晰这个项目为何会变成这个样子—— 为了凑足绿化率，在项目外围设置多到花坛，阻隔外部客流进场； 为了便于销售，片面强调铺铺临街，整体商业动线被打散，加上属于管理，动线混乱，导视混乱，死铺大量存在； 为了平抑公摊或是降低成本，便于控价销售，商业中庭被忽视，整体商业缺乏客户人气聚焦点； 宝龙城市广场完全是从销售角度来规划整体项目，商业后期运营的一切因素被统统忽视，整个项目人气进不来，进来留不住，这完全就是一个宝龙干一票就跑的项目。 一个完全从销售角度出发，动线根骨混乱，中庭灵魂缺失，人气引流弱化的宝龙城市广场，这样的项目不死，天理难容。 说了两个从销售角度做商业，最后我们讲个从运营角度做商业的例子吧。 上海金桥国际广场，位于上海浦东新区的边缘位置，从区域区位角度讲，都比不上以上三个位于我们“国际郑”的炮灰商业，既不属于核心商圈，项目周边3km范围内也没有强势的商业借势，属于城市空白区域的填补型商业。 但目前在该商业的带动下，项目所在区域已经成为上海浦东的城市副中心商圈，该项目也成为全国商业街区的典型案例，几乎每个月都有来自全国各地的业内人士前往考察。 这个项目是全自持商业，该项目完全是从商业自持运营的角度进行的规划设计。 首先值得称赞的是该项目的动线设计，项目采用T字形回路动线，整体动线简洁明了，导视清晰，纵观南北的主动线被两大中庭花园打断，形散而神不散，在中庭花园的区隔下，街道尺度自由收放，组团功能清晰而不空旷。
除此之外，在拥有两大聚气中庭之外，金桥商业广场根据不同的建筑层次，引入退台设计在2层和3层设置多个休闲花园和平台，不仅看重平面客流的引导，还着力将客流向中上层区域引流。 运营商充分利用全自持的便利，在建筑丰富变化的同时，整体的店面招牌保持有效统一，整体商业保持杂而不乱，在保证闲适娱乐休闲的同时，又能保证有效的统一性。
当然，夜场也是街区商业不可或缺的重要组成部分，该项目的夜景也是一大特色，大量的霓虹灯、水灯、音乐喷泉分布在项目内部，形成较好的声光影特色。
在业态组合方面，该项目更是发挥全自持的运营优势，通过单体楼栋之间的业态组合，形成相互补充，又通过空中连廊，将各个互为补充的单体楼栋相互连接，形成有机整体。 如1、2 、3、7、8座业态各有侧重，1座以零售为主，2座以娱乐为主，3座以服饰类次主力店为主，7座以特色餐饮为主，各个楼栋又通过过街连廊相互连接。
金桥国际广场，物业属性全自持，充分从运营角度考虑商业项目规划，动线简洁明了，中庭景观丰富有特色，夜场声光电组合拥有充分的聚气引流特质，再加上退台成的空中花园、露台，将大量人气引流至2-3层高区。在业态组合上充分发挥全自持优势，全部打散后，统一管理，各单体楼栋业态相互补充，互为依托，整体商业灵动而统一，简洁而不失特色。 如此街区商业，不火，更是天理难容。 这就是我接触商业街区后，感触最深也最大的三个栗子——一个成功的上海案例，一个惨败的郑州案例，还有一堆即将惨败的郑州案例。 通过以上三个栗子，我想我应该可以回答为什么高大上的“国际郑”总也做不好商业街区。 有人会把如今街区商业的衰亡归罪于电商的冲击，但是电商表示，这个锅我不背。有数据显示中国线上消费比率仅达到44%，且这44%中的一半以上的消费都集中在大宗电器、服饰摆货、手机电脑上，而我们日常消费的几乎所有的体验、餐饮、休闲娱乐消费都仍将集中在线下，线下实体商业市场仍然很大。 而街区式商业正是对位这部分线下消费的最具优势的商业形式，因为其拥有最大程度的参与度、休闲性、娱乐性，但是为何我们却总也做不好最具优势、最有前景、最有潜力的街区商业。 大概是因为，我们已经习惯了干一票就跑的商业逻辑，因而，我们对待商业街区，更多地是站在其更易销售的角度，摒弃运营，如宝龙城市广场一般。 初衷既然已经改变，死亡只是迟早的事罢了。 |
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来自： peterchiu60 > 《房地產研究》
