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北京与成都，在地图上相距1500公里，如此遥远的距离，通过太古地产成功的两个项目“三里屯 Village ”与“远洋太古里”紧紧联系在了一起。   北京 成都 三里屯，可谓北京的时尚地标。因为紧邻使馆区以及外交公寓群，三里屯一带逐渐发展成为驻华外交人员聚居、购物和外事活动的重要社区。在洋人聚集的区域，自然容易孕育发展他们喜爱的消费方式，在三里屯3km的范围内，集中了北京市约70%的酒吧。然而酒吧并不仅是提供一种消遣那么简单，它也潜移默化地影响这一区域，带来了青春与活力，吸引了大量的人流。 大慈寺，相传始建于魏、晋，距今已有1600多年历史，是名副其实的千年古寺，见证着成都的兴衰，其地理位置位于成都锦江区商业零售核心地段、与春熙路购物商圈接壤，是名副其实的商业黄金地段。   北京三里屯 成都大慈寺 但好的地段，大量的人流并不代表着商业地产的成功，北京的三里屯SOHO，恒基中心都是不成功的代表。 城市有自己的个性，北京人的大条和成都人的闲散，北京城横竖分明的街道和成都城的婉转的街巷，北京人的高谈阔论和成都人的细节精致， 什么商业模式能把这一南一北截然不同的两座城市 联系在一起？   北京晨练 成都生活 在网络经济的时代，越来越多的人出去逛街更看重的是一个商圈的购物体验，一个商圈如果有“旗舰店”、“国内首家”、“全球最大”的噱头，往往能从一堆品牌同质化的商圈中脱颖而出，吸引一大批顾客。 而当我们提到这些顾客非常买账的“首家体验店”、“全球最大旗舰店”等等词汇时，其实他们都在描述一个东西——业态。什么是业态？通俗来讲就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体形式。我们熟悉的百货店、折扣店、便利店甚至自动售货机都算是一种业态。 远洋太古里 在开发商经过调研，对项目进行谨慎而严密的业态定位后，围绕业态的招商，关系着一个项目的成败，招商引进的品牌是否能够符合项目的业态定位，如何把各种品牌融为一体，来体现整体商业业态的成功。需要开发商不仅是开发建设者，更应该是经营者，赚取可持续的长期收益是终极的目标所在。而通过只租不售的开发模式，经营项目，能够实现以上的目标，太古地产正是采取这种只租不售的地产开发模式。 这种模式对开发商的组织能力要求非常高，如果缺少对产品的定义、对业态的深刻理解以及核心的组织能力，项目的风险就会非常大，如果购物中心的目标消费群体的是青年，一些中老年的服饰品牌夹杂其中就会显得不伦不类，会降低顾客对整个项目的期待。特别是涵盖了酒店、写字楼在内的大型商业综合体，业态构成、配比较为复杂，对规划设计要求非常高；招商过程也很复杂，需要聚拢大量的商业资源；营运维护非常烦琐，如果说住宅地产只要建起来卖出去就算成功的话，商业地产的开业只是算刚开始。还要面临后期营业过程中的诸多问题。 某商场采用整体出售、分散出租模式， 杂乱无章的品牌让顾客无所适从 太古作为老牌商业地产企业，自然深知其中道理，因为三里屯 Village 南区的业态定位就是要时尚，所以在南区没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的品牌。而在北区则聚集众多国际奢侈品牌，以相对奢侈的品牌进行业态组合。在招商过程中，很多不符合定位的品牌被拒绝了，太古地产中国行政总裁白德里曾说过：“我们花了大量的时间想象，如果顾客走进 VILLAGE ，在某些地方他想看到什么样的店。” 而招商中真正困难的是如何招到国内国际知名品牌。大品牌商家的进场要求都比较苛刻，要求很长的免租期和很低的租金，这些商家之所以提出这样的要求是因为他们很清楚，一个商业项目投入运营，需要3至5年的市场培育才能走向繁荣，这是非常普遍的市场规律，也被称为养商期，如果开业初期同时面对来自市场的压力和来自高租金的压力，是很难度过养商期的。 因为太古品牌的积累，以及英资的背景所在，在招商伊始获得了很多大牌商家的认可，同时太古对商户们拿出了非常有吸引力的租金优惠，在 VILLAGE 与太古里刚开业时，租户并不用支付固定的租金，而是根据营业额的涨幅按比例支付，这样，太古的议价能力也会随着整个商业综合体品牌的增强而增加。 如此，太古能获得与定位相符的各种需要的、经过认真筛选的品牌旗舰店、中国首家店，而在太古精确的控制下，这些进驻的品牌也能获得与预期相符的人流与收益，太古的收益与议价能力也会随着整个商业综合体品牌的增强而增加，如此形成的良性循环使得项目得以健康发展，各方均能获得较好的可持续性收益。   三里屯 Village 远洋太古里 作为一个地产项目，从拿地开始，其实是一个资本运作过程，而建筑师在整个资本运作过程中只是小小的一环，虽然设计牵起了策划、定位、施工、营销、物业等房地产开发的各个环节，但设计的成功是要建立在以上各个环节成功的基础上的。为设计而设计，建筑师强烈的主观意识反映在博物馆、体育场等公共建筑应该可行，但在以结果以及利润为导向的地产行业，设计需要考虑的其实更多，建筑师在地产项目中更应该是一个题解者，而不是一个创作者。 · 开放空间和街区设计 · 为实现商业策划所定位的品牌旗舰店的业态要求，三里屯 village 与太古里都采用了分散式布局，将庞大的工程拆分成几十个量体，彼此貌似，但却定义着不同尺度和城市场景的组合，商户也有充分的自我表现的空间和适应性。分散式布局显著提高了首层的商业临街面，同时也增强了其开放性和可穿越性，商业四处可达，自然形成了各自的开放空间与街区，不同店铺的商业利益均有所保证，体现了商业利益最大化的基本要求。  三里屯 Village 远洋太古里 同时为了增加商业的可能性，在二层以上通过一系列的平台将不同的商业体量加以有针对性的连接，整个区域成为真正的24小时“开放空间”，是公众可自由穿行的城市“街区”；另一方面，穿越让人们在通过和逗留的同时，可以欣赏到街区内的环境景观和各种活动，使“逛”成为一种美好的体验和感受。雅各斯笔下那密度高而流动力大的小街区，一种街头的芭蕾舞蹈已在这区出现。走过广场，黄昏众人聚集．可以体验那份市民把广场视为自己客厅的归属感与愉悦。在这里，生活空间与林荫道、咖啡馆、混搭餐厅和店铺紧密结合，是新时代生活和办公空间的延展。三两好友在自己的家里体面且愉悦的购物休闲体验，自然成为一种放松的方式。 三里屯 Village 远洋太古里 · 空间的趣味性和可体验性 · 平淡的街区是无法做到让人停留的，一系列能吸引人们注意力的特色空间，提高其停留和关注的时间，让其留下深刻印象，从而成为他们愿意再次光顾的场所。增强商业场所的体验性是提高商业价值的有力保障。开放的街区也创造了视觉上的连接和延续，有助于人们对城市的识别和体验。 三里屯 village 与太古里均有自己的核心所在，三里屯 village 有 apple store 零售店，太古里则有大慈寺，三里屯 village 在当时引入亚太地区（不含日本）的首家 apple store 零售店，对年轻人的吸引力可想而知；而大慈寺的神圣与街区的世俗，是生活的不同方面，兼顾精神与物质，展现多元且富有魅力文化。 每个街区的空间与视觉感受都经过了严谨的设计，包括街巷密度、空间尺度、建筑体量、建筑密度等。通过对两个项目广场、通道以及其它活动空间尺度分析，可以发现 宽高比例大部分在1～2.6之间，无论是较为开敞的开放空间，还是相对狭窄的通道，尺度都比较适合人们使用； 种种要求被加入其中，扶梯的位置必须在顾客视野范围内； 引入更多自然采光；太古里为了研究街区内行人的视线，以及檐口的尺度，甚至搭建了1比1的模型，在视线的节点设计一系列如广场、旱喷能吸引人群注意力的节点空间，提高其空间的可识别性，及增强空间引导，帮助人们进行准确的定位，不至于迷失和失去安全感，提升商业体验。 中心广场内的各种设备的预留，在后期的运营中，让中心广场成为了各种品牌推广活动及其它文化活动的最佳宣传阵地，各种正式和非正式的文化活动等，增强多元化和包容性，使项目的持续吸引力得以提升。 三里屯 Village 远洋太古里 适当的休憩空间(如椅、凳、台甚至倾斜坡面等)，以及有较好的围合和倚靠(如树木)和良好的环境(光，风等)，都是让人可体验可停留的关键所在，两个项目的这些小空间与细节都是经过精心设计的，如三里屯 village 通过对北京气候的调研，以论证人在何种条件下有舒适的感觉，可以采取哪些主动及被动的科学方式完善舒适度，哪里有阳光，哪里没有阳光，哪里有微风等等，用电脑对公共空间微气候进行分析，为设计决策提供参考。在这两个项目中，这些设计是人们看不到的，但是是会从潜意识中影响人的行为，所有这一切只是为了让人们忘记设计，让人们沉浸其中。
三里屯 Village 微气候分析 · 建筑的个性 · 商业建筑的个性一度是许多人诟病的对象，以万达广场为代表的可复制的产品系列，已将商业综合体变为庸俗和浮躁的代名词。而事实上在体验消费时代，视觉的刺激是提升注意力的最有效手段之一。因而，商业建筑的个性是注意力经济的重要保证，而三里屯 village 与太古里均为低密度、低高度的零散的建筑体量，没有传统商业综合体大体量的视觉震撼，如何能不庸俗、有个性的体现项目特点，体现项目的视觉冲击力，在个性与整体中找到平衡，也是建筑师的挑战所在。 首先，两个项目的整体规划和形体关系如出一辙，具有极强的整体感，这有助于体现项目的整体形象，增强项目的可识别性。无论是三里屯 village 像矩形体量切割出来的一个个小型体块，还是太古里那跟画卷一样展开，围绕在大慈寺周边的坡屋顶，所有建筑体量的构成方式、微妙的切割以及空中的平台和廊道的处理手法较为一致，并且都采用了较为现代的材料和构成方式。边界较为规整，空间秩序井然。
三里屯 Village
远洋太古里 其个性则主要通过建筑的表皮加以体现，统一体量下不同的外衣，虽然都以幕墙为主，却至少出现了十余种不同的处理方式，商家的个性需求得以体现：有非常简洁的整块肋玻璃幕墙、有内衬不同色彩百叶的框式玻璃幕墙、有各种色彩和肌理金属穿孔板和金属网格表皮、有不同尺度和粗糙程度的石材表皮，再加上各式招牌和 Logo 以及 Led显示屏，设计的完整度也是重点的考虑，没有主次立面之分，建筑的五个立面（包括屋顶），都是行人可以用来拍照的背景，建筑从行人的角度，两个项目均呈现出光怪陆离、具有奇幻色彩的表皮盛宴。 表皮的个性是不同品牌特点张扬的需求，它也抓住了现在人群普遍的猎奇心理，这些充满创想的设计激发了人们的灵感，确实创造了一个个令人兴趣盎然的空间，它是一个以欣赏和体验的地方，同时用材与建筑比例的高格调，自然也形成了整体的良好的文艺氛围，成为年轻人喜爱的停留的场所也理所当然。 三里屯 Village 远洋太古里 结语： 总之，三里屯 Village 与成都太古里是作为成功的城市商业综合体操作案例，我们有必要总结其成功的几个关键要素： 1. 只租不售的地产开发模式； 2. 开发商对产品的定义、对业态的深刻理解以及核心的组织能力，对招商品牌极强的控制能力； 3. 开放空间和街区设计； 4. 公共空间的质量和可达性。 5. 场地原有的城市机理、历史建筑等宝贵的社会资产的维护、增强和利用。 6. 项目整体性前提下建筑个性化的彰显，商家的个性需求得以体现。 特别提出，作为太古在国内重要的合作伙伴以及太古本土化实施的落地者，远洋地产在与太古合作操盘成都远洋太古里的过程之中，起了极其重要的作用，无论是前期策划、与政府的沟通还是施工以及后期运营，远洋都在其中起到了其不可替代的作用。而太古地产对项目的专注与专业、对细节的关注、对商业的精准分析也让远洋地产受益匪浅，双方的精诚合作，获得了双赢的结果。
三里屯 village 与远洋太古里虽远隔千里，但是都形成了兼顾商业与社会利益上的巨大成功，资本与设计当然是功不可没，它的成功体现了控制着资本的流动性的地产商与建筑师的之间的一种默契。建筑师对开发商定位精准的解答，在实现商业利益最大化的同时完成了场所和空间的个性创造，或许这两者本来就可以统一。 —————— 远洋设计汇 —————— |
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