▼ ▼ ▼ 01 — 项目概况
02 — 项目定位 总体定位：集文化、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的开放式、低密度的街区形态购物中心 商业定位：文化 商业的城市中心新地标 建筑定位：复古街区购物中心 经营定位：中高档时尚消费 业态定位：国际一流品牌旗舰店引领潮流，快慢生活相结合的体验式消费聚集地 03 — 业态构成 商业业态：以新中式建筑为基底，打造文化展示体验、特色购物、餐饮美食、娱乐休闲、生活配套、高端酒店等丰富业态，提高游客参与性和体验感。
太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主 众多一线品牌及国际知名品牌选择在太古里开设旗舰店，极大地提高了项目关注度和吸引力。 主力商家：高端购物——GUCCI古驰 亚太旗舰店、Hermès爱马仕 亚太旗舰店、Chloé 新概念双层旗舰店等；文化场域——方所、MUJI无印良品世界旗舰店；生活配套——APPLE体验店、百丽宫、Ole等。 L2主要业态为餐饮、设计师服装品牌、鞋类、箱包等；L1主要业态为国际名品、高端服饰、特色餐饮、网红店为主；B1主要以餐饮、设计师品牌、鞋类、包类、生活类业态为主。 交通动线较清晰，但是其扶梯较多，容易分散人流。 04 — 建筑设计 太古里秉持“以现代诠释传统”的设计理念将成都的文化精神注入建筑群落之中。 建筑风格：川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积落地玻璃幕墙，在反映“老成都”深厚人文内涵同时也兼具了洋气与时尚的现代属性。太古里更好地诠释了“古”与“今”的融合。在保持四川传统建筑模式与格局前提下，针对旅游需求进行适宜性改造，“外在传统风貌，内核现代功能”。 外部整治：依托大慈寺历史文化保护区，故建筑风格在保留部分中式建筑的元素上，加入了更多现代建筑元素，以此将项目业态更好的结合起来。 内部改造：保留了成都千年古寺大慈寺，建筑风格上着力重现四川传统的“坡屋顶、深出檐”等特点，建筑仅30座左右，均为2~3层的低密度开放式设计，广场、里巷、庭园、阳台元素很多，给人开阔舒服的感觉。 街区配套：按照现代商业街区的标准，配套公共设施，并建立中西结合的太古里商业街、博舍酒店/酒店式公寓组团、甲级写字楼－睿东中心等。 太古里保留了通过保留古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅配以大面积的玻璃幕墙，以古典穿插现代的手法营造出一片开放自由的城市空间。太古里的庭院运用了传统院落天井的设计策略。大小不一的开放式庭院分散布置于巷道之间，结合垂直交通规划，与古建筑庭院产生视觉联系，梯级式的庭院，层层退台，引进了更多的阳光。 快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心。通过游线将两大主要功能区（“快里”、“慢里”）、景点、广场等串联起来形成统一整体。 快里：由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场，体现国际大都会的时尚潮流脉动。 慢里：围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，为休闲生活 、热爱美食的成都人量身定制。 主要品牌为：米其林星级餐厅、鼎泰丰、正斗，KABB、蓝蛙、新元素、Grappa’s、Wagas、Palace百丽宫电影院、Ole‘超市、书店、美学生活、“例外”服饰、咖啡、世界顶级设计产品、文具、精选书籍的物心、传奇笔记本品牌Moleskine、百年茗茶、王德传、Drivepro、野兽派花店The Beast等。 05 — 规划设计 太古里分为三大部分：太古里商业街、博舍酒店/酒店式公寓组团、甲级写字楼－睿东中心。
成都远洋太古里的楼面面积逾10万平方米（逾114万平方英尺），项目包括由太古酒店管理、拥有100个客房及42个酒店式住宅的精品酒店博舍。
太古里商业街
博舍酒店/酒店式公寓
睿东中心
地上为两层或三层商业建筑。地上两层：一层层高约6米，二层坡屋顶层高约5-7米；地上三层：一层层高约6米，二层层高约5米，三层坡屋顶层高约5-7米。
地上地下为一层建筑。地下普通商业：层高约6米；地下书店、影院：层高约8米。
尺度：沿街建筑高度与空间宽度比为1：1的空间关系，是人类最喜欢的空间关系。既不开阔，也不压抑。如若有适当的景观妆点，徜徉其中，将是最好的视觉体验。这种空间关系，就是街区式商业的最大优势。
快里和慢里构成的开放式、低密度街区购物中心，充分体现出其核心规划理念，传承历史与文化，城市中心重现活力。
数十部电梯连接负一层、1L、2L，楼层通达性良好；二层连廊让独栋建筑彼此相互连通，形成很好的观光休闲平台；项目内极少用垂直电梯，仅少量货梯与极少量人行垂直电梯，且垂直电梯处与轮椅坡道相结合，在鼓励消费者步行游逛的同时，又能兼顾行动不便的少量人士。
06 — 景观分析 作为代表时尚现代商街的太古里，艺术的气息也是无处不在。非常多的装置艺术品点缀其中。由艺术家定制的 21 件艺术品被摆放在商街的不同地方，每个艺术品都有一段故事，结合历史文化进行了想象及创作。 商业街的绿植相对有限，但不同区域对绿植的选取用意不同，可移步换景，且多数使用大棵树植，到达二层景观依然，可见用心。 玻璃墙设计使项目的灯光效果更佳，也使项目本身的昭示性更强，透视性更好，同时让商家有了更多的展示面，营造出商业的华丽视觉感。 公共区域的照明设置较注意亮点的展示，且灯光色调统一，简单大气。
07 — 运营管理 物业租售：物业全部自持 太古里商管费(建面)：130元/平；商管费除包含人工、能耗、工程维护、宣传、利润等传统几大项外，还包括市场推广费。负一楼有中央空调，楼上无中央空调，需商家自行安装。地面以上物业平均公摊23%，负一层平均公摊32%。 租金情况： B1均价约：400元；L1均价约：1200元；L2均价约：800元；L3均价约：500元。 整体运营情况： 关于商业构成：购物中心共拥有超过300间零售商店，国内外知名品牌被精致分类，从高端时尚到潮流服饰，再到食品饮料和生活用品一应俱全。 关于投资回报：远洋地产董事局主席、总裁李明告诉媒体：成都远洋太古里前后耗时6年打造，投资近100亿元；远洋地产财报中披露：成都远洋太古里项目成熟期后，计划每年贡献租金收入超12亿人民币。太古里楼面地价仅7980元/平米，地下三层。理论上说，街区项目建安成本应该低于盒子型项目。即使以每平米20000元的投资成本计算，根据7.25亿总营收，60%Ebitda Margin的假设条件，项目的回报率可以达到惊人的20%以上！ 招商运营节奏：太古里2013年开始全球招商；2014年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，2015年4月基本上全部开业。 除商业经营，太古里在传统与现代融合、国际与本土文化交流方面，也做了很多努力，它不仅只是一个商业场所。不定期的持续的各种艺术展览、沙龙、签售会等在太古里停留驻足。比如近期的《芳径——流动的中华鞋履文化展》、《鞋履：乐与苦展览》、奥黛丽·赫本展、新媒体艺术展等展览，还有“Off-White™C/O JIMMY CHOO 限时体验店”揭幕。展览集合了多位前沿艺术家的作品，受众在这里除了观展、凹造型拍照之外，还有小型艺术沙龙活动可以参与进来。
08 — 城市价值 太古里由单纯的商业项目升级为城市商旅打卡地和城市形象地标 成都远洋太古里不断地在这方天地之间演绎“古”与“今”、“传统”与“现代”、“本土”与“国际”之间交融共生的千姿百态，犹如美国作家海明威笔下的《流动的盛宴》，成都远洋太古里将各路思想融汇于此，碰撞交流，构成了一场场文化与艺术的“流动盛宴”。
成都远洋太古里并非传统意义上的城市综合体或是商业中心，而是当代都市中心的新型发展形态。我们究竟需要什么样的理想城市，承载什么样的城市生活；在城市演进的新旧交叠的过程中，又如何引导都市更新和城市的可持续发展。也许太古里给了我们一个答案。它是把公众生活的空间、文化历史的资产、公园般的环境，升华为街巷的氛围，并转化为营商和地区经济活跃的机遇，对可持续发展的都市更新具有启示意义。对于成都远洋太古里，我们认为可以概括出来的关键因素是 - 开放街区、新旧融合、快慢呼应、文化传承、空间共享、永续都市。
09 — 开发背景 开发模式：强强联合、成熟产品 “升级” 关于太古地产 太古地产在香港的投资物业组合以太古坊、太古城中心及太古广场为核心物业。太古地产在中国内陆共有五个大型综合发展项目，分别是北京的三里屯太古里和颐堤港、广州的太古汇、成都远洋太古里和仍在发展中的上海大中里项目。公司在美国、新加坡及英国亦有投资。 关于远洋地产 远洋地产在不动产开发与投资领域代表性物业包括：北京远洋大厦、北京远洋光华国际、北京远洋国际中心、北京CBD Z6项目等地标级写字楼；北京颐堤港、北京通州商务区、杭州大运河商务区、成都太古里等综合体项目，以及北京远洋未来广场、天津远洋未来广场、北京远洋未来汇等自主品牌零售物业。
专业运营管理团队。 成都远洋太古里是太古地产和远洋地产在继北京颐堤港之后携手成功发展的第二个项目。该项目充分发挥了双方开发管理大型商业综合体的经验，并结合了太古地产在前期定位、规划、设计和租赁方面的专长以及远洋地产在设计实施、施工优化、成本控制和工程建造等方面广泛的本土经验。 总投资约30亿元，计划13年收回成本。 2015年年租金收入5.34亿元，年销售额15.4亿元；2016年收租期12个月，出租率90%，年租金收入6.57亿元，年销售额27.4亿元。2017年收租期12个月，出租率95%，零售销售额上涨49%，年销售额40.8亿元。以2017年年营业额来看，远洋太古里的营业坪效达到了41212元。
小结 远洋太古里是依托于大慈寺的城市历史文化街区复兴典范，开业三年，通过将商业、建筑、文化、艺术、历史等各种元素有机融合，成都远洋太古里从各个层面参与到了成都的城市生活当中，不仅是多元化的商业空间，也成为成都人生活的场所和一部分。从某种意义上讲，它对成都人的意义早已超脱单纯的商业地产，成为城市肌理的一部分、一个城市公共空间，融进了大家对于成都的感情和记忆。 |
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