2013年9月，原告某房产公司领取了有效期自2013年9月至2014年9月的商品房预售许可证。 2013年10月、11月期间，原告与被告购房户签订认购书和商品房买卖合同，商品房买卖合同约定：买受人逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限止第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金等。合同订立后，被告仅给付248601元，尚欠497202元未付（约定办理按揭贷款，被告没有办理按揭）。 案件审理过程中，被告明确提出不再履行给付房款义务，要求解除原被告签订的商品房买卖合同，原告则要求合同继续履行。本案如何处理，有两种不同意见： 第一种意见认为，本案原被告签订的商品房买卖合同是合法有效的，原被告均应严格按照合同约定履行各自的义务，合同约定了给付购房款的期限和数额，作为购房户的被告理应按照合同约定支付相应购房款，并承担逾期付款的违约责任。现被告明确表示不给付购房尾款，其要求解除合同的理由未有证据证明系原告存在违约行为，被告未能按约支付购房款的责任不能归责于原告，违约方无权要求解除合同。故被告要求解除合同的理由无事实和法律依据，不应采纳。 第二种意见认为，违约方是否享有合同的解除权，应当根据个案考量。像本案，如因房价上涨，房产公司违约则不能准许，如购房户违约，原则上不应准许，但以明示行为表明不再履行合同的情况下，加之购房户需要按揭贷款，房屋不可强制交付情况下，应当由购买人承担违约责任，允许违约方解除合同。 笔者倾向于第二种意见。理由如下： 1.商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，既有债权性质，也具有物权转移的性质，现被告明确表示不履行支付购房尾款的义务，原被告之间涉及的物权合同目的能否实现是案件处理的关键因素。既然被告明确表示不履行义务，且未履行部分占比超过50%，应当视为不履行主要债务。 2.合同法第九十四条第二款规定“在履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”。第三条“当事人一方迟延主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”当事人可以解除合同，在此并未规定，只有守约方可以解除。我国合同法理论上也允许违约方行使合同的解除权。 3.现实障碍 （1）贷款障碍。被告因经济条件有限，当时约定余款需要办理按揭贷款，如果判决合同有效，继续履行，则办理按揭贷款原告是协助义务，被告不办理，法院也不好强制去办理。 （2）执行障碍。如果判决被告应当继续履行合同，给付欠付的房款。若判决生效进入执行程序后，可能会出现被告不履行金钱给付义务或没有能力履行金钱给付义务的情况。同时，合同约定的房屋交付期限届至，能否强制过户即是本案处理的现实困境，因法院不可以强制被告办理物权的转移手续。我国合同法第一百一十条第一条第一项规定“法律或事实上不能履行”。也就是说房子无法过户，物权也就不能实现转移，商品房买卖合同的合同目的当然无法实现。 4.维护交易安全原则的应有之义。诚然，判决合同有效，继续履行是维护交易安全的方法。但让违约者承担合同约定的违约责任，也是维护交易安全的应有之义。那种认为只有维护合同的稳定性，继续履行合同是维护交易安全的唯一方法的观点是片面的。在一方明确表示不履行合同的情况下，让其承担合同约定的违约责任，也是维护正义，求得当事人之间公正、公平，维护合同，保障交易安全的应有之义。 综上，在被告明确不履行给付购房款的情况下，且要求解除合同，不应判决合同继续履行，应当向原告释明变更诉讼请求，可以要求解除合同，由被告承担解除合同的违约责任。如原告不变更诉讼请求，则驳回原告的诉讼请求。 |
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