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每个月总有那么几个下午，小编会背着书包穿梭在深圳的某条街道或某个楼盘，为网易与中原合作的《真笋盘》栏目收集资料，有时候为了挖到真笋，一个下午会看好几个楼盘，有时业主在家，小编都会跟业主聊聊天，看看业主在卖房子的过程中有哪些疑问或困惑；有时与经纪人同行，在聊天的过程中也会涨不少知识，甚至有时会有业主或者经纪人直接抛个选题给小编，让小编弄明白了写出来；碰到的买房者自然更多了，身边的你、我、他都可能是，因此，他们的问题会借小编的手写出来，小编的任务便是：找答案！ 昨天小编写到了《这里有你不知道的二手房买卖风险......》，文中小编一共列举了十大风险，大部分都来自于前线的客户或者经纪人，晚上就收到了一些反馈，大部分朋友都友好的提醒小编说：你说的这些问题太零散了，根本记不住，等遇到了再去解决又晚了，就没有系统一点的规避风险的法子吗？客官您说的是！小编这就奉上系统的规避方案！ 一、核实房东身份。二手房交易的房东必须是房屋的所有人，对买方而言，谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。核实房东身份可以采用以下方法： 1、核实房屋产权证，产权证上登记的权属人（包括共有人）均为房东； 2、若卖方尚未取得房屋产权证，则核实卖方与开发商（或前卖家）签订的房屋买卖合同，该合同上的买方为房东； 3、若卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，已依法分割的除外； 4、卖方若是代理房东售房，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房东当场签署）；若是代理未成年房东售房，需核实卖方与房东的监护关系证明； 5、卖方离异转让原共有房产的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实性及有效性； 6、卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公证）； 7、卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留的效力； 8、卖方转让其竞拍去的房屋的，应审查拍卖成交确认书的有效性。 二、核实房屋情况。由于信息不对称或经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，导致交房后才指责卖方或中介提供虚假信息，后者却主张买方应对自己的看房行为负责，从而引起纠纷。因此，买方在看房时一定要谨慎，以下部分一定要认真核实： 1、房屋建筑情况，如房屋方位、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、楼层、装修、家具等； 2、小区情况，如交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等； 3、房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况，房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等； 上述情况的核实，有利于买方确定评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权居住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解了房屋状况，之后才能顺利履行合同。 三、明确交易程序。二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤，房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。 1、签约。买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同第三方，由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此要注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。 2、付款。支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款和分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。采用分期付款需注意以下几点：a、签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分；b、首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早；c、二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件，在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除；d、尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行；e、若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后开始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。 3、交房。交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：a、交房的时间和条件，交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房，双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等；b、物业费、水电费等承担方式，通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明；c、房屋灭失的风险，须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担；d、房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 4．过户。过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：a、到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点；b、过户所涉税收和费用的承担，应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收，在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担增值税；c、买方的人数，买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人的情形出现；d、户口迁出，在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。 四、明确违约责任。严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点： 1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述； 2、每项主要义务均应有违约责任一一对应； 3、违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态； 4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据，另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担； 总之，在二手房交易中坚持上述原则，严格审核确认交易人、交易房屋、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，促进二手房市场健康有序发展。 这下，够完整了吧！ |
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