联合竞拍，能否分割办理不动产权证书？

本期问题

依据国土资发〔2006〕114 号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》文件第十条规定，申请人可以联合申请。在第十条第二项第五款明确了联合申请应提交的文件。请问能否依据申请人联合竞买、竞投协议的内容，分割办理出让合同、供地批文和不动产权证书。

陕西省南郑县国土资源交易中心   白亭

答疑专家：

郑美珍

国土资源部不动产登记中心（法律事务中心）

这个问题涉及国有建设用地使用权出让和申请办理国有建设用地使用权两个环节。

对于出让环节中能否分割办理的问题，根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及国土资源部2006年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》等规定，依据国家主要根据土地利用、城市规划等要求，设定拟出让地块的相关条件，并在发布的出让公告中进行明示，如出让地块的位置、面积、用途、规划指标要求、土地使用年限等。申请人可以单独申请，也可以联合申请。招标拍卖挂牌活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》，市、县国土资源管理部门向受让人核发《建设用地批准书》。在联合申请中，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第十条第二项第五款规定，应“明确签订《国有土地使用权出让合同》时的受让人”。可见，国家在招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的过程中，针对的是发布公告的整个地块，该出让地块不会因申请人是联合申请而发生变化，不能因为是联合申请而分割办理《国有土地使用权出让合同》和《建设用地批准书》。

对于不动产登记环节能否申请分割办理的问题，根据《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，国家出让国有土地使用权过程中，申请办理不动产登记的重要依据是《国有土地使用权出让合同》。不动产登记的效力是对国家出让的国有土地使用权的权利进行确认，即根据出让合同所约定的受让方确定该出让国有土地使用权的权利人主体，其不能改变国家出让土地使用权的行为及出让地块的条件。如《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条第一款规定，“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。”因此，联合申请参与国有土地使用权招标拍卖挂牌出让后，受让人只能根据《国有土地使用权出让合同》申请不动产登记，取得该宗地的国有土地使用权，而不能分割办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条规定“申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。”联合申请竞得国有土地使用权申请不动产登记时，可以根据《国有土地使用权出让合同》所附的联合竞买、竞投协议的有关内容申请共有不动产登记，共有人可分别持有该宗地的不动产权属证书。

土地观察

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