全球地产观察：迪士尼 改变上海进行时2016年11月11日 10:14
来源：凤凰房产上海站
2016年6月16日，上海迪士尼乐园正式开园，相关统计显示，开园至今上海迪士尼乐园日均接待游客量超过2.5万人次，日均营收近1500万元。只用不到5个月的时间，上海迪士尼乐园已成为中国人气最高的旅游景点。然而，这座风靡世界的主题乐园对上海的影响也许刚刚开始。迪士尼乐园将如何改变上海？也许可以在五座迪士尼乐园前辈中找到答案。
改变城市命运的迪士尼乐园 目前全球范围内，除了上海外，目前共有5座迪士尼乐园。而这家闻名世界的主题乐园品牌给所在城市带去的不仅仅是一个全新的景点，从区域经济、产业结构、地区形象，迪士尼乐园更无一例外地改变着所在城市的命运，让我们先来看几个例子。
案例1：形象改变 洛杉矶——从无名村落到世界级游乐场 今天，洛杉矶已经是美国的第二大城市，然而在50年前，洛杉矶还是一个地广人稀的城市，大片土地等待开发且地价低廉。当年，随着迪士尼的进入，洛杉矶市政府对迪士尼的建设大开绿灯，在迪士尼的带动下，洛杉矶发展成一个繁华区地块，地块价值也成倍地增长。而今，洛杉矶已凭借环球影城和迪士尼乐园两张城市名片成为世界级游乐场。
案例2：拉动经济 香港——带涨区域房地产 大家熟悉的香港迪士尼乐园，经历了1999年的建设协议签订、2000年的填海动工、2004年提前10个月定开园时间、2005年对外开放和 2009年的扩建五个阶段。据了解，香港迪士尼在刚开业的前5年间，“迪士尼效应”不但令香港的旺角、尖沙咀和铜锣湾的商铺供不应求、租金上涨，而且还使得大屿山、新界限南等各区的一二手楼盘价格随之上涨。这一方面得益于政府给予迪士尼区域的引流政策，另一方面则与政府在基础设施和区域配套方面的投入和改善密不可分。
奥兰多——从农业城市到州商业中心 最后一个最值得关注的例子是世界最大规模迪士尼乐园的所在地：奥兰多。奥兰多作为曾经的农业城市，凭借迪士尼的关注热潮一举完成产业结构转型。一方面依靠当地航空、航天、海洋业优势，奥兰多发展出与迪士尼乐园互补的成系统的主题乐园业，另一方面，奥兰多大力发展由主题公园带动的国际商务、总部经济、仓储物流、电影电视制作等行业，最终成为今天佛罗里达州的商业中心。
迪士尼效应在上海：6年房价涨四倍 当然，在今天的上海，迪士尼乐园的巨大影响力同样在快速发酵。对上海而言，对城市形象和知名度的提升，亦或对当地房产经济的拉动，上海迪士尼动工至今的5年间已逐步显现。早在上海迪士尼动工前后，距离迪士尼最近的浦东川沙就多次出现楼板价超过房价的地王项目。而到了迪士尼开业的今年，迪士尼乐园周边更成为地王频出的焦点区域。新场、周浦、川沙、祝桥等环迪士尼区域房价普遍快速上涨。6年前迪士尼旁的村落房价不到万元，而今周边新房价格普遍高达4-5万元/平米，而今年拍出的地价更普遍在4万元/平米上下，未来售价可能高达8万元/平米。
深度转型：魔都看齐奥兰多 尽管迪士尼乐园经济对周边房地产的拉动已不输香港，但在房价高涨调控频出的当下，这显然不是上海所期待的改变。事实上，根据政府规划，迪士尼乐园在上海的作用更类似奥兰多迪士尼乐园，即依靠迪士尼乐园效应带动上海旅游功能的国际化，并通过发展互补的主题乐园形成系统性、规模性的产业结构转变。在上海既有两个中心的基础上，进一步强化上海世界级旅游城市的定位，推动第三产业的快速发展。目前上海世界级旅游城的定位已经公布，同时以迪士尼乐园为龙头的浦东地区系列主题旅游规划已相继出台，并将在3-5年内基本成型，迪士尼南部的新场、惠南、临港等区域将成为互补型主题旅游的重点发展区域。
行业红利：酒店零售业崛起 除了宏观方向的改变外，在微观的具体行业市场中，迪士尼乐园带来的影响力也不容小觑。根据其他迪士尼乐园的经验。游览迪士尼乐园的游客当中，一般当地游客的逗留时间在一天以内。但来自外地和外国专程前往迪士尼乐园的游客平均会在迪士尼乐园逗留3晚。以目前上海迪士尼每年3000万客流的估计数字，即便其中只有一半游客为专程游客，带来的酒店业收入也将达到百亿级别。同时，根据其他迪士尼乐园的消费数据显示，来访迪士尼的游客的消费中，门票占2/5，而餐饮和商品消费占比分别达到1/5和1/3。因而，对于迪士尼所在区域而言，酒店和零售业将成为快速崛起的最大红利行业。
东京迪士尼度假地游客消费结构
分羹不易：差异化经营已成必然趋势 尽管市场份额庞大，但根据以往迪士尼乐园的物业经验，迪士尼乐园自身高水平的酒店和零售业将去化很大部分的游客消费。而不足部分，迪士尼乐园往往采取合作模式引进高水准的酒店作为补充。想要真正做到分羹乐园经济，传统低标准的行业酒店模式往往竞争力不足。而零售方面更是如此，缺乏创意和创新的模式很难促进游客在迪士尼乐园外的二次消费。放眼其他迪士尼乐园的配套物业，可以看到周边多数配套都是带有主题性质，极具创意和功能性的物业。
发展方向：中式风格与海派元素 随着上海迪士尼乐园的开园，第一批上海酒店零售业的先驱已开始了创新尝试。在上海能与迪士尼西式童话风形成差异化经营的一方面是中式风格的商业运营，目前距离迪士尼乐园不远处的新场古镇是比较值得关注的尝试。另一方面，上海的海派文化也是多数来沪游客希望体验的主要元素。而相对来说类似新天地的典型海派文化景点远离迪士尼乐园则是游客们的痛点。
创新案例：迪士尼旁造“新天地” 在迪士尼周边已开展的主题项目中，距离迪士尼乐园5公里的商业体项目绿都绣云里可算一次大胆的创新。定位于“迪士尼大入口，食住游新天地”的绿都·绣云里以上海里弄石库门文化为核心，为游客打造一个不同于迪士尼体验、具有上海文化特色的住宿商业体。以小而精巧的中式特色客栈作为需求切入导流不同住宿需求的游客。进而将新天地式的文化、餐饮、购物体验通过配套商业的模式提供给游客，打造成迪士尼旁的上海新都市文化地标。
编后语：改变进行时 抓紧上海迪士尼的十年黄金期 上海迪士尼开园至今不到半年，对上海这座城市和区域市场的改变正处于影响力最大的阶段。同时，对已有的各迪士尼主题公园的情况进行分析可以看出,其开发建设具有明显的阶段性特征,大致可分为三个阶段。而目前上海迪士尼乐园正处于第二阶段，即从第一个主题园区开园到第二个主题园区开园，这一时期多为10年以上。此阶段乐园已获得稳定可观的客流量，并开始进行第二个主题园区新增客流量相匹配的相应配套的建设。这一时期恰恰是迪士尼乐园的自身建设的上升期和配套空白期，属于周边配套进驻的黄金期。因而，抓紧黄金10年发展期，无论对于乐园、城市、还是雄心勃勃的行业创新者们而言，无疑都是关乎未来的关键时刻。
迪士尼度假地发展节奏 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
案例3：产业转型
