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最近，购房者郭先生经常在淘宝的司法拍卖平台的网页上浏览东莞的房源。因为在一次朋友聚会上听说，某朋友的亲戚在今年10月份从司法拍卖平台淘到了一套位于寮步的中惠卡丽兰19号楼的“笋盘”。该物业面积为140平方米，网拍成交总价144万元，比评估价还低了16万元，也比市场价低了不少。如此看来，司法拍卖是个“淘房”好途径，不限购、价格低，就是不知道这类房源该如何买？是否有相关风险？ 实际上，看中“法拍房”的不止郭先生。在房价不断上涨的背景下，有购房者将目标锁定在司法拍卖房上，希望通过“捡漏”，完成买房的愿望。不过，法律人士提醒，“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险，置业者应谨慎为之。 “法拍房”有价格优势 11月9日，记者登录淘宝上司法拍卖平台发现，该网站上发布的房产拍卖信息中，拍卖正在进行的东莞房产有9宗，即将开始拍卖的房产则有170宗。11月9日上午9点40分，正在进行的交易的房产中，记者看到，位于道滘南丫村富盈水岸华庭的一套“法拍房”，136.2平方米，起拍价为762720元，标的评估总价95.34万元。而同样户型的普通二手房，某房地产门户网上的挂牌价在97万-115万元之间，由于低于市场价，该房源已吸引了近2000人围观，6人报名参与拍卖。 在即将开始拍卖的房源中，位于东城旗峰路新世纪豪园碧水蓝天的一套房源，195.43平方米，起拍价为205.2万元，已吸引了5600多次围观，154人设置了交易提醒。 的确，相比普通二手房，“法拍房”有其优势。其成交价格往往会比市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。 “法拍房”是淘房好渠道？ 从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。据了解，东莞的“法拍房”除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。 记者梳理淘宝平台上东莞司法拍卖房源信息发现，截至2016年11月9日，在东莞市范围内，777套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源，进入到二次拍卖的房源有234套，而进入三次拍卖的房源有72套。记者发现，进入三次拍卖的法拍房主要是一些旧宾馆、破旧房源和商铺等物业。相对而言，优质社区的房产拍卖成功率要高。 “目前很多二手房交易都通过中介来操作，就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易，流程更为复杂，也面临较多的风险。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。 此外，值得注意的是，按照法院的要求，部分“法拍房”必须一次交付全款。当然，对于购房这样的大笔资金，也有部分“法拍房”标明“可贷款”，买家最好是提前获得银行的贷款意向书，或者采取和担保公司合作的方式，先付清房款再去贷款。 细读拍卖公告 注意风险 广东臻善律师事务所律师胡华昌表示，法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。房屋拍卖时，房屋的附属设施需要一并拍卖的，一般在公告中说明可一起拍卖。 另外，竞买人要去实地考察，就像买二手房一样。从另一个角度来说，拍卖行也可以认为是受法院委托的房产中介机构，在拍卖行挂出拍卖公告时都会注明看房时间，有意向的竞买人可以跟拍卖行约好时间看房。看房时，竞买人需要了解拍卖房的建筑面积、户型、配套的水电、房屋结构等问题。 竞买人还要向拍卖行索取 《房产证》复印件、《评估报告》，以及各种“拍卖房”的资料，仔细查看这些资料的同时，也要从各种渠道调查该套房屋的真实情况。 胡华昌提醒，竞买人还要了解竞拍房源的纳税等相关费用。如果公告中没有注明，竞买人可拨打法院司法拍卖的咨询电话或者直接去当地房管局了解清楚。他说，东莞某买家在竞拍前没问清楚税费，事后悔拍，被法院强制补交差价100万元。 通过司法拍卖购房的最终支出费用=拍卖成交价 税费 拍卖佣金 其他费用。 知多D “法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。 支招 竞拍“法拍房”，要注意这四点 普通竞买人想要通过拍卖的方式购买性价比更高的房屋，需要注意哪些问题呢？胡华昌律师介绍，首先购房者可以通过报纸和网站的公告了解项目的具体情况，一般情况下不动产会进行30天以上的公告，买房人也可以趁此期间到项目当地了解物业具体情况和风险。 他提醒竞买人，在参与竞拍之前还需注意以下事项： 1、委托人资格的问题 竞买人需要了解委托拍卖的法院是否具有委托人的资格。如果委托拍卖的法院是第一查封法院，就没有问题。如果是轮候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否处理完毕，拍卖房产是否是第一查封法院处理剩下的资产。 2、房屋的产权问题 竞买人需要了解拍卖房产的产权是否清晰，能否顺利过户。 法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。甚至有的时候，法院并不保证拍卖的房屋可以办理房产证或者可以过户。 3、交吉问题 在法律上以是否取得房屋的使用权分为交吉与不交吉，不交吉指已取得产权，而房屋仍因各种原因被他人居住使用，要能实际拥有还须通过法律诉讼等其他途径取得。如果拍卖房屋为“不交吉”，可能很难取得使用权。 目前，常见的两种情况导致竞买人无法及时入驻的情况：（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长达20年的房屋租赁合同；而基于“买卖不破租赁”的物权原则，竞买人无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的价格并已入住。 4、淘“法拍房”也有策略 对于热门的、地段好的房产，如果第一次拍卖的价格合适，就等到拍卖快结束时，2人报名，出价2次（法拍房的成交要求），出其不意买下。如果第一次价格过高，无人竞拍，竞买者可在该房产第二次拍卖时再出手。 而对于较冷门的房产，竞买人可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这时竞买人有机会以“该房产的保留价且1人出价一次”就能成交。 |
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