|
还记得低物业管理服务费怪圈吗？让利业主的背后就是两败俱伤，我们很多物业企业管理规模远没有达到可以实行统一、标准化管理。物业企业在政府行政手段下议价能力非常有限，导致控制成本的空间越来越小，甚至出现倒挂现象。最后的结果就是管理服务质量下降，业主满意度下降，物业费收缴率持续走低，最后进一步恶化，业主投诉增加，矛盾纠纷不断，对簿公堂。然而大家都不希望这样，其实小编认为，适当提高物业费，有助于社区和谐和稳定。但是前提是物业服务质量得让业主满意啊！ 那我们该如何降低物管成本？但是又不影响服务质量呢？ 01 如何避免开发商过度承诺让物业买单？ 很多问题，是开发商历史遗留问题，开发商为了增加销售量和赶进度会过分承诺，如：该小区免交物业费5年，但是开发商和前期物业只签了2年的合同，后进驻的物业面临着亏空的巨大风险，也增加了处理问题的难度，自然成本就上去了。还有开发商在小区建筑设计时增加了很多豪华配置，喷泉、假山、名花、名木，这些无疑都增加了物业进驻后的管理成本，后期维护费用由谁承担。业主还是开发商自己呢？所以物业在实地查勘时一定要注意这些细节，并约定相关细则。 02 物管项目人员配置及劳动定额是否过高？ 这些是根据管理规模来核定人数，如：15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人；全封闭小区每入口需设置6人（三班倒），保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人；工程维修人员综合劳动定额需要每10万平方米10-12人；保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。园林绿化部人员配置及劳动定额要视具体情况来定。物管人员的合理配置不仅可以提高效率，还可以有效降低管理成本。 03 小型物业公司如何进行创收？ 开源节流，虽说首先是节流，但是开源很重要。小型物业公司相对大物业企业相比，物业管理成本相对很高，还是规模效应，规模小但是得样样齐全，成本可不就上去了。小型物业企业可以在服务内容和服务方式上和业主约定分级标准，为业主提供点单式服务，质价相符，这样保证双方满意。前几天，“中国第一邨”——祈福新村物业分拆上市，但是祈福生活服务的盈利模式值得大家学习，该公司的盈利中，物业管理服务费仅占收入的19%，而零售、餐饮和其他配套服务占比高达81%。物业转型为多元化的服务供应商。其实这是达到一定规模后都可以实现的。 大家都知道，房地产其实已经进入白银时代，地产利润在进一步下滑，但是物业行业的利润在不断上涨，这是一个趋势，所以大多数地产开发商都有子物业公司，纷纷进入物业行业。彩生活2014年毛利率高达79.6%，2015年为55%。祈福物业连续三年毛利率在50%以上。所以这也给了小型物业公司一个很好的前景，盈利和规模是同步上涨的。 那么小型物业公司该如何进行创收呢？上一篇文章我们已经解读的很详细了，《物业该如何进行创收》 点击阅读 最后希望我们的物业行业健康稳定的发展下去，政府、开发商、业主还有物业公司，大家共同努力，物业在提供高质量服务的前提下把管理成本降下来！ |
|
|
