开发商明年的日子不好过，我们该作何选择

 

 开发商明年的日子不好过，我们该作何选择

 

　　调整的风力越来越强，8、9、10月份热点城市房地产的突然转向，是各方追逐的必然结果，前几轮调整无不如此。

　　现在可以确定的是，2017年，开发商的日子不大好过了，这里的“不大好过”体现在以下几点：

　　1、今年产生的大量高价tu地，将成为开发商手中烫手的山芋

　　高价tu地是今年开发商杠杆快速上升的主要原因，但市场的突然转向，这些高价tu地何时入市将成为摆在开发商面前的一道难题。选择明年入市，肯定不是个好的选择，因为房价的上涨要面临购房者杠杆率下降的难题。

　　2、资金压力将成为开发商最大的风险

　　房地产玩的就是钱，流动的钱。但现在钱流动起来不那么容易了，一方面银行在收紧对开发商的贷款，大开发商贷款难度增加，小开发商获得银行贷款的难度更别说了。央行近期公布的前三季度报告显示，该周期中新增房地产开发贷款为4300多亿，而用于保障性住房开发的贷款却为4700多亿，这意味着用于商业房地产开发的贷款是负增长的。

　　不仅如此，来自各种理财计划和公司债的资金也被严格控制。总体来看，房企资金链的压力越来越大。

　　3、调整会持续多久？

　　这才是最需要关心的。很多中小开发商很可能被大开发商兼并重组。而对于大开发商而言，市场的调整也不会是个好消息，房地产早已进入“快周转”模式，以提高资金利润率。市场趋冷，这种相对“较轻”的运营模式不好玩了。

　　本轮调整以资金为突破口，以土地作配合，完成了一次漂亮的降温。在这样的情况下，我们该作何选择？无房的要不要趁这轮调整买房？有房的要不要选择出手？

　　在笔者看来，本轮调整在2017年都不大可能出现转机，热点城市更多表现为涨幅缓解，非热点城市表现为房价下跌。而成交量则完全是下跌的，只不过热点城市是被动下跌，而非热点城市是主动下跌。在这样的情况下，人们表现出观望是一定的，但转移目标却不大可能。

　　在购房者阵营中，刚需和投资有明显区别，是否买房也要区别对待。刚需关心的是能不能买到房满足居住需求，投资则关心的是利润空间有多大。就热点城市来说，2017年或许是刚需购房者的一个窗口期，而对于投资者来说，一套房子的首付款将是最大的难题。

　　当然，这个窗口期不是针对非热点城市的，因为这些城市本身就不存在多少投资的成分。

　　就房价本身而言，我们要警惕一种可能性：轰轰烈烈的调整，仅带来横盘整理，而没有改变人们的预期，调整一旦松了，房价又是另一番景象。