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苏宁环球正在一条未知的危险路途上摸索。 在南京起家的张桂平、张近东兄弟，各自持有苏宁环球和苏宁云商两大集团，朝着各自的野心和兴趣奔走。 但哥哥张桂平掌管的从电器“转轨”地产的苏宁环球，在运营思路上仍旧是走“低价路线，大盘开发，薄利多销”近似零售的销售风格，随着其早期极低成本的土地逐渐消化完毕，有业内人士认为，苏宁环球亟待改变运营思路。 另一方面，多名分析师均表示，苏宁环球目前在南京江北地区，体量共约1000万平方米的两个住宅地产项目，其销售情况，直接影响到整个公司的账面反映。 这是一家在资本市场话题颇多的上市公司，张家两兄弟在业内人士看来颇为精明，但是，苏宁环球在房地产领域的行进，仍旧不成熟。 走零售路线的地产公司 在南京当地，问及本地公司之中，哪个家族名声最旺，必不可少要提及苏宁集团的张桂平、张近东兄弟。 以“苏宁”命名的两家集团公司，虽然一家是主营零售业务的“苏宁云商”，一家为主营地产业务的“苏宁环球”，但两家集团公司的营业构成均涉及房地产业务。 “一般客户不太清楚两者的区别，因为觉得苏宁的品牌还不错，所以会有一些忠实的客户群体。”南京市天诚不动产研究所副所长吴翔华如此表示。 事实上，苏宁环球侧重住宅地产发展，且定位多为刚性需求和改善性需求；苏宁电器旗下地产子公司苏宁置业，则主要定位走高端综合地产开发路线。 近几年来，苏宁环球在拿地方面确实销声匿迹多时，苏宁置业更多则是在物流项目和商贸项目的合作、拿地行为愈发增多。 据南京本地地产研究员观察，“个人感觉从调控以后，环球的事儿就越做越少，包括苏宁置业表现也不是特别突出。” 兄弟俩的集团公司不仅在涉及领域有重合之处，二者的运营理念却竟然也相似。 “苏宁云商”在名为“苏宁电器”时，就曾多次卷入零售行业价格之争，与同业的国美电器及电商京东商城之间的价格战一度被搬上各大新闻网站头条位置。 而在业内人士看来，苏宁环球“低价路线、大盘开发、薄利多销”的思路，与其起家的电器零售思路颇为相似，为其多年以来保证销售业绩的主要支撑。 “走零售路线有一定的好处，但房地产产品与零售业务不同，有其特殊性，所以这样的理念需要改进。”吴翔华表示。 上述分析师认为，苏宁环球目前的土地储备由于为多年以前拿地，当时地价极低，且并未算作土地招拍挂的形式，而是按照协议价拿地，其时增值税亦为核定征收，“这样就把土地成本和增值税全部锁定了”。 随着多年以前低成本拿地的土地渐渐消化，在没有土地红利的支撑下，苏宁环球以零售思路运营地产公司的思路，再不可行。“其实它住宅项目的产品非常一般，户型、配套、质量都很一般，主要靠与政府关系大幅拿地，积累资本，此外，经营理念上借鉴零售行业的经验，以时间换取利润，快速销售的方式回笼资金。”业内人士评价道。 江北两项目关乎未来两年业绩 几年以前，在南京本土地产开发商中，栖霞建设凭借其国企背景及较长时间的开发资质，当坐头把交椅，在当时“栖霞建设大，苏宁环球比较小，它大概排在第三、四位左右”。 之后，随着许多全国性房地产公司，纷纷在南京落子，其本土地产开发商转而投资其他行业，“万科来了以后就不行了”。江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚介绍道，“现在环球的扩张不太快了，基本上都没什么动静，我看好像房地产方面不太发展了。” 的确，据苏宁环球公开资料显示，其最近一次拿地时间在2010年12月，之后公司公告更多是关于管理层变动、公司内部控制等内容。 据多位分析师表示，苏宁环球近两年的业绩，主要来源于其在南京江北地区的两项体量总共约1000万平方米名为天润城和威尼斯水城的住宅地产项目。 “他的两个项目，要是同时推盘的话，基本上占了南京三分之一的成交量。”华东地区券商分析师告诉记者，而2012年苏宁环球第三季度报表显示，其存货周转仅0.09，存货比例占据总资产的85.88%，也正是上述江北两项目体量过大的缘故。 也就是说，苏宁环球在南京江北地区的两个项目未来销售反馈如何，直接影响到其整个公司的业绩情况。 东莞证券分析师何敏仪曾经对比过栖霞建设和苏宁环球的数据，“因为栖霞作为国企，有很多要配合政府的工作，做保障房比较多”。截至2012年第三季度，栖霞建设的存货占总资产比例为58.47%，同期存货周转率为0.19，相对而言，曾经的南京本土龙头比苏宁环球，走的路更稳。 而曾经被并称为全国区域地产龙头“云天星球”之一的福星股份，运营优势同样为拥有大量低成本土地，与苏宁环球条件相似。但截至上述同时期，福星股份存货占总资产比例亦较低，为42.56%，存货周转率为0.32，相比上述公司均较快。 “福星比环球更成熟一些，福星是做一二级联动开发，涉及城中村改造，以武汉为中心，比较大块拿地，而苏宁就只是二级开发。”何敏仪解释道。 另外，苏宁环球在比重不大的商业地产开发领域，着实不够成熟。 有南京地区业内人士告诉记者，“苏宁环球刚需产品卖得不错，但是商业和高端产品都不行。” 还有华北地区商业地产业内人士告诉记者，苏宁环球的商业地产项目，常常被当做“反面教材”：“他的前期规划和定位是一个硬伤，技术水平比较缺乏，很不专业。” |
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