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沈阳金廊工程的开发建设是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。然而，金廊工程开发至今，沿线商业项目虽不断涌入，但出现较为严重的两极分化状态。日前，记者专访RET睿意德东北大区沈阳公司助理董事玄兆业先生，就该项目目前存在的问题以及可行性建议提出了以下观点。 缘起——高起点，大规划 沈阳金廊工程即：沈阳中央都市走廊工程，以商业地产和公共服务建筑为主。金廊最初的规划，只有12公里长。规划范围为北至北陵公园，南至浑河北岸，东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街，西至黄河大街-二经街-三好街。金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长12公里，平均宽度1—2公里，总面积17.7平方公里(浑河南约5公里)。后期扩大规划为金廊南起浑南新区南界，北至沈北新区浦河新城，全长约30公里，面积约75平方公里。跨越浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6个行政区及开发区。
虽然规划扩大了近一倍，但是南北两端并没有因为金廊规划而产生质的飞跃，整个金廊的核心发展依然是在原有的12公里上大放异彩，这条被寄予厚望的沈阳南北中轴“金脉”也不辱使命，吸引了国内外几乎所有知名商业地产商的关注，中粮、瑞安、乐天、新地、华锐、卓展、恒隆、裕景、华强、宝能、华润、嘉里、佳兆业、茂业、世茂、友谊、夏宫、新世界……纷纷布局沈阳，更是创造了一街4LV店的辉煌，名噪一时。
现状——一半海水，一半火焰，盛衰两相伴 但是，“月满则亏，水满则溢”沈阳整体经济发展速度的停滞和人口的缓慢增长并不能支撑金廊如此大体量商业的爆发式增长，金廊这条以快速路为主动脉的商业经济带在经历了入市之初的繁华之后，终究还是要面对残酷的商业现实。 (1)高库存，高竞争 RET睿意德相关统计数据显示，仅金廊原规划核心段，就有高达31个商场/购物中心项目，其中已经开业运营项目14个，开业运营面积150万平方米，而尚处在规划建设中的项目则达到17个，可形成商业面积212万平方米。这对于830万人口的沈阳，无论是现有已经运营的商业还是将来的入市量，金廊无疑都是商业竞争的红海。
(2)经营状况冷热不均，建设项目持观望态度 除了大批项目尚处于规划建设阶段之外，已经投入运营的商业项目的经营情况也是参差不齐。2015年万象城实现销售额22亿元，卓展20.1亿元，市府恒隆7亿元，整体销售业绩表现不错。 开业五年的万象城做的风生水起，经历了尚泰百货的撤店后，重新引入了一百多个品牌，涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态，有利提升了传统购物中心的消费体验，万象城从单一的奢饰品消费为主逐渐过渡到多业态、全品类的消费模式，其租金在2016年上半年租金2.37亿元，同比增长21.5%;而一直以高冷示人的市府恒隆广场，则在2016年上半年实现租金收入1.42亿港币，出租率也同比上升了5%。 当然与这几家相对的则是新地阳光百货、茂业百货的闭店、沈阳天地进入重新调整、华府天地和百联购物中心等一些项目的人庭冷落，其在出租率、人气、销售额等方面表现不尽如人意。 而诸多规划建设项目中，新世界K11明确对外公布将于2017年开业外，其他均未给出具体的开业时间，甚至嘉德广场已经停工多年，宏发项目也一直处于空地状态，面对不明朗的商业局势，各家发展商均放慢发展计划，观望情绪浓厚。 剖析： (1)规划单一性，限制商业形式 由于整个金廊项目在出让的过程中，对土地容积率及商业比例都做了硬性要求，例如容积率10以上，商业比例70%以上等等规划限制条件，在设计上难以实现产品形式的多样性，导致金廊沿线的项目多为高容积率、高商业比的综合体项目，而难以出现具有特色、鲜明气质的特色商业，为后期整个金廊项目同质化埋下了伏笔。 (2)定位不明确，同质化严重 金廊项目据守沈阳市核心，发展商更多的关注的是土地的红利价值，因此在定位上趋于高端化的综合体，这也导致了整条街的项目功能相近、业态严重重复，缺乏差异化和特色化。另一方面则表现为在项目人群的定位上，各个项目并没有对自己的消费客群在消费者来源、规模、年龄、档次以及消费喜好上进行一个明确的细分，更多的表现为针对城市中高端全客层概念，而现实情况是高度依赖自身写字楼、酒店甚至住宅部分的小范围客群，自然难以支撑如此大体量的商业供应。 (3)重规划建设，轻战略策略 沈阳金廊的商业地产开发，更多的是遵循“快速圈地-快速建设-快速开发”或者“快速圈地-坐等升值”这两条路线。而缺乏对商业综合体项目的总体战略和长期规划，前期缺少对项目定位的思考，后期缺少对项目运营的管控，在金廊商业红海竞争中，其结局自然不容乐观。 展望： 鉴于金廊是以青年大街这条快速路为中轴的商业经济带，难以实现各个项目之间的互补互动，客群分散且相互竞争明显，人气聚集上更是难以与传统的中街这种商业街相提并论，因此对于金廊上的商业项目更需要自带IP，通过“差异化定位、特色化运营、体验式消费”来树立自己的独特气质，导入客流。 在互联网时代，顾客的购物方式发生了很大变化，购物已经由原来“物的拥有”到“深得我心”的质变，而商业也完成了从“商业功能”到“交流互动”的转变，因此商业项目更需要根据消费者的购物需要、消费特点、地方文化等方面，确定购物中心主题，并在后期空间打造、产品设计、建筑形态、品牌引入、运营年上实现差异化和特色化。目前国内的芳草地、上海的K11、杭州DO都城少儿社会体验馆都是特色化定位运营的成功典范。 未来一段时间，金廊商业都将延续高竞争、高库存的状态，无论对于调整中的项目还是规划建设中的项目，只有找准自己的市场站位，挖掘项目特质，实现差异性经营，才能在沈阳这片商业红海中搏击出一片天地。
关于玄兆业先生： RET睿意德东北大区沈阳分公司助理董事，顾问策略部高级总监，中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师;从事房地产行业8年，主要从事商业地产、产业地产前期市场研究、产品定位、策划以及产业新城开发等工作。先后参与完成青岛万科生态城项目、长春净月和信项目、沈阳冠隆集团综合体项目、沈阳尚柏奥特莱斯项目、石家庄华润万象城、本溪丹霞项目、华润集团中国停车场专项研究项目、华润置地东北区商业布局规划研究、北京盈科中心改造项目、万科社区商业研究、哈尔滨华润置地凯旋门、沈阳万科春河里四期商业项目、珲春龙达大学城商业街项目、珲春龙达职高综合体商业街项目、华夏幸福北戴河新区项目战略规划及产业规划、华夏幸福北戴河七里海片区战略规划、华夏幸福秦皇岛城市发展定位规划、华夏幸福铁西新区项目战略规划及产业规划等项目。具备丰富的行业经验与专业水平。 RET睿意德，中国最大商业地产服务商。实体商业互联网领先践行者，现汇聚逾500名行业专才，提供商业地产策略顾问、商业地产策划、商业地产建筑策划、商业地产租赁代理、商业地产销售代理和商业地产招商运营等商业地产深度服务。目前在大中华区设有北京、上海、郑州、成都、沈阳5个分支机构。先后服务新光天地(北京SKP)、奥特莱斯、万达广场、华润五彩城、金隅嘉品MALL、乐成中心、武清荔隆广场、沈阳华润万象城、沈阳中街豫珑城、沈阳万科公园大道、沈阳悦荟广场、哈尔滨悦城、大连远洋时光海、金隅万科广场、杭州天都城、五常彩虹城、三亚红树林、长沙渔人码头等商业地产项目，已为126 城市，超过9800万平米提供商业地产综合服务。 (免责声明：本网部分内容转载自其他媒体，目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点，其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容，本站不承担此类作品侵权行为的直接责任及连带责任。如若本网有任何内容侵犯您的权益，请及时拨打电话18829047332，本站将会在24小时内处理完毕。) |
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