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短暂的“黄金时代”后，郑州迎来新政后的平稳。但经历完2015地产多元化转型，2016房企之变又有了新特征：行业内转型，单一住宅向商业+住宅综合开发等。 11月2日，RET睿意德李雪鹏先生应邀参加新浪乐居直播栏目，并分享商业地产干货：目前郑州商业地产态势如何？经历完数年的高库存时代，如今的郑州商业地产有何新动向？住宅双限后，是否会激发商业地产的新活力？ 为方便更好了解内容，以下是整理的干货，分享给如下： 三大房企布局商业地产的思考 谈及商业地产，不得不提及9月阳光城商住用地，康桥高价拿下的商务用地（带五星级酒店）。土地作为市场的引子，这是市场火热的烘托，还是商业地产回暖的兆头？李雪鹏给予一些思考借鉴： 阳光城商业地块溢价率292%的逻辑 今年9月，外来房企阳光城经过636轮、近11小时的竞价，最终拿下这宗商业用地，溢价率高达292%，总价28.24亿元。 为什么这块地这么热？李雪鹏表示，阳光城636轮夺下经开区商业用地，是有逻辑依据的。 他从开发角度分析：地块规划里有相当一部分的可售型物业，住宅体量基本上能达到13万平米。伴随着住宅的销售，慢慢给商业地产的开发输送“弹药”（资金），所以在开发的难度上并非特别的难。 康桥回归做酒店背后的深层战略 中秋节前，郑州本土房企康桥以9.92亿摘得经开区54亩商用地，将规划经开首个五星级酒店，作为传统房企突然要做商业、做酒店？引发了多方猜想。 这宗地块的性质：商务用地，规划中要求必须配建一个五星级酒店。“从商业地产从业者来说，酒店的回收周期至少需要十五年、二十年，从帐面上很难找到一个平衡点。”李雪鹏认为，此次土地的纳入，可以看出康桥一系列战略意义。 1. 该地块基本上没有什么可售产品，即使有一部分公寓，但去化周期长、销售的天花板有限，所以必须具备非常强大的资金实力才有可能介入到这类地块的开发。从这个角度来看，康桥不差钱，资金储备以及获取资金的成本等方面非常强。 2. 结合近期康桥的一些动作，从2015年就开始在经开区大肆拿地，今年7月在经开区以23亿又拿下一宗地，目前它在滨河国际城一级开发区域里边已经拿到200多亩的住宅用地。最近也提出了新的战略，叫”5+好房”，“观、建、侍、体、研”。在这样的新战略下，康桥很可能是把商业地产作为集团战略的一个重要支柱，当做导入人口、导入人流的入口，这样后续的文旅、教育等板块都能从这个入口来受益。 3. 可能这个酒店项目暂时算不过帐，但是能通过其它大批土地储备和销售型项目的入市，来抵销这个项目的投入。所以这个确实需要相对来说比较强的资金实力才玩得了这个项目。 正弘涉足商业地产的远瞻布局 2016年10月，李向清宣布正弘战略转型，预计未来5-8年，正弘集团商业地产比重将占到集团营业额50%以上。 李雪鹏分析，这些单个的事件，或是房企考虑自己战略布局的需要，或是正常的市场表现行为，代表商业回暖较为牵强。 1. 从全郑州的范围来看，从2015年下半年到现在，无论是经营类型还是销售类型的项目其实仍较为艰难，整个市场的投资热点基本在住宅，包括挣钱效应都在去稀释或者吸附。商业地产从目前看还不具备短期巨变的空间。 2. 从资金投入来，商业地产在整个地产开发领域也并不占主导。但未来土地供应的趋势，好区段的土地都要有相当比例的商业性质用地，比如公建类、商业金融类、商务类的用地比例要求。 3. 提前布局商业地产的房企，或是正在改变自己习惯开发住宅的思路，为了适应未来土地供应的趋势，提前布局，避免未来在和外来大房企竞争时毫无还手之力。 服务商眼中的商业市场真相 "商业地产"是什么？从业者解读！ 商业地产是从居住类地产来分的一个物业类型。广义是把它都当成一个生产工具，包括写字楼、投资类型公寓、出租类型公寓，集中商业（业内称为大盒子），商业街等，都是商业地产。 狭义来讲，集中商业也就是购物中心，以及统一运营的商业街这种形式，当做一个日常研究的商业地产门类。 "坏商业"是什么模样？注意避让！ 商业里的”坏库存”，就是那些永远放在那里，无论多便宜都没有人愿意买，不会产生任何收益的项目。李雪鹏遗憾认为，在郑州，这样的项目很多。 “最常见的就是大裙楼商业，上面插几个塔楼，底下是一个几万平米的裙楼，不太容易做成真正意义上的内动线，就是一个简单的铺位罗列，又没有真正意义上主力店的带动。如果不是在交通特别便利的好区域，周边人口又没有达到比较饱和的状态，这种项目就特别难以产生我们所谓的‘好用’的概念。” 此外，商业比较讲求氛围，比如说在某一个商街有100个铺，只开了30、50个铺，剩下的永远在转让或者清理当中，那基本上就不会形成一个良好的活力氛围，可能到最后就会烂在那里。或者不得已而为之，改成其他的业态，比如创新空间，做成开放式办公，长租、短租公寓等。 而这个市场上“金钱永不眠”，资本只会去追逐回报率搞得的项目，市场上有那么多表现良好，并且运营状态清晰的项目，所以资本去找这些不良资产、去盘活它的可能性不大。 "一铺养三代"？没那么神话！ 对此，李雪鹏给出两个方面分析： 一方面，商业性质用地的项目，转让成本较高。如果说投资型客户去买商铺、公寓、写字楼，是为了通过未来升值能产生溢价然后卖出去，但卖的时候会发现交易税费非常高，甚至有的能达到40%的税务成本。 另一方面，整体市场供应非常大，一旦你买到商铺发现招商运营并不能达到你的经营预期，就很难转让出手，获取租金都不顺利，更别说未来的升值空间了。所以从这个角度来看，所谓的一铺养三代至少不是那么神话。 占据核心区位的项目，租金仍在涨！ 从租金水平来看，全市的租金水平是几家欢乐几家愁。 占据核心位置的租金还在涨，比如德化步行街人流比较大的项目，租金能达到四五百，甚至八九百、上千元，售价十万一平米的也有，这个比较特殊。 相对比较老旧的商圈，租金在急剧下滑，像碧沙岗商圈，现在也没人提了，一些比较老的商业体、商业项目都在慢慢退出，区域的整体租金水平肯定是有所下滑。 限购限贷后，商住公寓真”火“了？ 限购以后，睿意德监控了20个重点的项目，目前来看还没有特别明显的变化，几乎跟之前的市场表现是一致的，包括来访量、去化速度基本一致。 但是把时间节点再拉长一点，多少会有一些影响，无论是开发商还是投资客都会有投资热点。即使限购限贷了，还是有很多人想买房，但因为限购、限贷已经无法购买住宅了。在商业地产里的公寓产品、LOFT产品，有利好的趋势。比如睿意德服务的某项目，它的公寓产品在开盘前一天，出现了凌晨两点多钟就去排队的情况。 2016年郑州商业地产的新趋势 1. 到今天郑州还是百货占统治地位，但已经在一点点的萎缩，郑州整个商业地产在面临一个升级换代的契机。 2. 郑州终于有了真正意义上的大型城市综合体或大型购物中心，如华润万象城、丹尼斯大卫城，这之前在郑州是少见的。 3. 现在郑州也有了很多新颖的体验式业态，比如华润万象城的四分之三站台，健康路的儿童城，跨界书店，这些虽然跟成都、上海、南京、北京比还会有很大的空间，但最起码这个东西有了。 4. 郑州真正具备消费能力、开放消费眼界，成熟的商业客户其实很少。并且郑州很多都是地市过来，相对来说集团式消费比较多一点，比如百货商场的购物卡之类较受欢迎。 5. 未来消费的新趋势肯定是90后甚至是00后占据主导地位，所以说在业态的转换过程当中，它跟人口年龄的变化和人口结构的构成，都会有挺大的变化和结合。 实体商业PK电商，真的无药可解？ 李雪鹏认为，电商其实没有办法左右整个商业市场，它最终会成为实体商业特别有效的支持，主要是在零售的门类，像O2O的模式，从线上下单到线下的执行。 但实体商业确实会受到一定程度的影响，这就需要打出差异化的做法： 1. 体验式业态，会成为未来趋势。在这样的商业里第一是买东西，第二是吃饭，第三就是玩儿，通过玩儿能把人留在这个场子里，只要他在这个场子里待着，他就会产生各种消费。 2. 用IP做商业内容的产出，像电影、网游人物，包括变形金刚、仁者神龟都可以成为IP，用它营造一系列的主体和氛围，甚至相关的业态、相关的周边都可以成为整个商业里边的一个内容，甚至有些商业体已经开始自己来做IP，直接投资某个网游，把这个网游上的东西形成人气以后带到线下进行推广，这都是未来的一个趋势。 3. 你再常规的去卖东西，去做简单的餐饮，整个项目没有很吸引人的规划或者说建筑上形式，也没有专业运营团队打造，那你项目到最后肯定就会越来越走到死胡同里。 最后，用李雪鹏的一段话收尾： “我一直认为郑州真正意义上的好商业是不够的。即使商业库存很大，但真正满足郑州老百姓不同类型社交需求的商业还是很少。 郑州是一个人口净流入的城市，整个城市框架在拉大，所以真正好的项目是非常稀缺的。未来包括杉杉奥莱，东区熙地港项目的涌现，都会成为一个热点，未来五年之内市场需要有特色、有差异化的商业体出现。 |
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