商业地产开发四大阶段工作LIST
商业地产项目严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保商业项目开发实现预期收益的关键。 通过对现有商业地产开发阶段的各种问题的梳理，以下提出了商业地产开发各阶段所需进行的工作内容，为商业地产的开发提供参考，也为商业地产未来的经营管理提供良好的先决条件。
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商业地产开发四大阶段工作LIST 商业地产项目严格按照规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保商业项目开发实现预期收益的关键。 通过对现有商业地产开发阶段的各种问题的梳理，以下提出了商业地产开发各阶段所需进行的工作内容，为商业地产的开发提供参考，也为商业地产未来的经营管理提供良好的先决条件。 1.1 项目基本情况研究 项目区位条件 重大政策利好及规划分析研究 项目周边情况分析 项目SWOT分析 1.2 项目用地功能可行性分析 项目各用地功能可行性探讨 国内相关案例参考 项目主题定位 项目消费群体定位 重点用地功能分区及平面布局 重点用地功能建设规模建议 1.3 项目建设模式建议 项目相关各方之间的关系梳理 项目建设节奏与顺序 1.4 项目收益预估 在考虑快速回笼资金和节约开发成本的前提下，提出项目分期开发建议。 2.1 市场环境研究及调查 项目所在地区经济和人口研究 （1） 经济发展分析，未来的发展趋势 （2） 人口构成，常住人口与暂住人口的分布情况 （3） 零售消费前景分析 （4） 分析居民可支配收入水平与消费支出水平，研究居民消费力情况 重大政策利好及规划分析研究 （1）周边交通设施的改善对本项目的影响 （2）未来周边政府规划公建、及重大开发建设项目对本项目的机遇与挑战 （3）区域规划对项目的机遇与影响 消费者调查 （1） 消费群体特征 （2） 消费水平 （3）消费习惯 （4）消费特征 （5）潜在消费需求 目标租户调查 （1）零售商在项目所处区域的发展策略 （2）未来的发展规划 （3）对项目所处区域现时商业发展状况的了解及看法 （4）对项目所处区域未来商业发展的翼望 （5）对本项目的现状了解 （6）对本项目定位的建议及看法 （7）对本项目未来发展方向的看法及建议 （8）选择开店的主要区域 （9）选择开店的主要考虑因素 （10）项目的承租意向 （11）商场设计及装修需求 （12）可承受的租金水平，租期 （13）商铺面积要求 （14）商铺其它技术条件要求 2.2 商业市场研究及分析 总体市场分析 （1） 城市总体商业市场发展情况分析 （2） 本区域商业发展状况 （3） 重点商业的现状及特点 项目周边商业的研究 （1）项目所在区域所辐射的区域界定 （2）着重目前的周边商业的发展情况，并进行相应的对比分析，为本项目的商业定位提供参考 （3）未来片区内的商业物业供应分析，尤其在体量上能与本项目构成竞争的主要潜在商业项目 2.3 项目自身研究及分析 就项目自身的客观条件进行分析评价，如所处位置、规划指标、交通便利性、政策限制等进行评价 项目S.W.O.T.分析，对地块的优势与劣势，以及项目在市场中存在的机遇与竞争进行深入分析 2.4 项目商业定位及建议 项目的市场定位建议； 主题定位建议； 项目命名及形象定位建议； 在整体布局明确之下，就项目的商业建筑形态提出合理化建议； 目标消费客户群的构成定位、区域界定及人流动线图； 业态功能组合定位，业态比重分析建议，各楼层品牌组合及布局规划建议，以及相应的目标商户落位平面图； 制定主力租户选定标准； 项目入口位置及形象视觉建议； 项目外部交通组织整合建议； 停车位的需求配比建议。 2.5 项目回报率分析 项目建设成本预估 项目租金水平预估 项目经营成本预估 项目宣传推广成本预估 3.1 整体商场规划、动线及硬件设计要求 本项目与现存环境设施的关系。 地盘的主要特点，包括临街正面、曝光度及动线。 整个商场项目地盘范围内不同地点的顾客的潜在分别。 项目人流、车流、客流动线的分析及建议。 外立面装饰、外墙广告、内部灯箱广告规划建议 主要人、车出入口选位及特色建议 走廊宽度及楼层高度要求 商场中庭设计建议 垂直、手扶交通体系的安排建议 商场室内装修设计方案建议 商场内间铺建议 商铺装修标准及交场标准建议 店铺规划建议，包括面积、深度及店铺的能见度及曝光度 3.2 商业配套设施安排 公共走道、后走道、功能用地（如卸货区等）之面积及设计建议 在公用地方的主要垂直运输设点 商场洗手间的布局，位置安排，面积建议 停车场的出入口建议，充分考虑停车场动线与商业的连接性，实现兼顾 人车分流及之间的互动性 收银设施、咨询服务台、育婴室等服务及辅助设施的位置 各类后勤机房、储藏室设置地点及面积建议 3.3 商场机电、工程、设备顾问 在项目调整过程中，乙方将针对目标客户提出的要求，包括其用电、用水、排烟、排污、排水、电话、网络配置等方面，对商场配套设施提出建议 4.1 协助甲方制定时间节点控制表，提供顾问意见 项目工程改造时间 项目的公开招商时间 为配合项目招商而需在招商前完成的现场施工环境完成时间 招商中心交付时间建议 广告投放时间建议及年度推广计划 内部装修时间 4.2 项目工程改造顾问 跟进物业建筑施工、设备安装和改造改建过程 提供配套设施设计和选型建议 参加工程例会并提出顾问意见 参与工程施工过程中的质量标准制定及监督 参与楼宇及设施的交接/验收/调试 内部装修的管理跟进 遗漏工程的整改跟进 提供专业能源管理建议 4.3 制定租金策略及方案 根据商铺位置、业态和品牌制定租金方案； 根据市场调研结果，就招商时之租金或联营等合作方式之条件，包括出租方式、租金形式、合同期、免租期、管理费等向甲方提出合理化建议 协助甲方制定招商所涉及之协议或合同，就其中的条款、形式提供专业建议。 4.4 推广策略及方案 项目总体推广策略 参与项目CI及VI方案设计并提供意见 新闻沟通的时间节点、阶段性推广主题设置 媒介选择及组合建议 整体及阶段性媒体推广策略方案、预算及计划 广告策略 公关策略及推广活动（活动设定、时序安排） 4.5 广告公司的筹备及配合 广告公司招标 公关推广活动公司招标 制作公司招标 协助发展商统筹各委任之广告商、公关顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料 协助传媒广告宣传之计划提出意见、监控广告、分析效果 4.6 协助招商的物料制作 租赁须知的设计、确认 承租意向书的设计、确认 租赁合同及合同附件的设计、确认 付款方式的设计、确认 协助筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其他宣传资料 本项目物业数据：如图片、照片、平面图、位置图、租金价目表等 4.7 现场招商的配合 招商中心选址、布置方案及设计（包括就租赁中心及宣传横幅度的环境格 调、位置及设计提供建议） 动态宣传短片及示范单位建议，网页设计 |
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