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一、开发成本项目的设置 根据《房地产开发企业会计制度》，企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。 1、土地征用及拆迁补偿费 指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，具体科目可设置： ⑴ 取得土地使用权 土地出让金、契税、补交地价、补偿合作方地价、以房换地的价值、印花税等； ⑵ 土地增用费 土地转让费、土地收益金、土地开发费、耕地占用税等； ⑶ 土地补偿费 劳动力安置费、拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、农作物补偿费、危房补偿费、周转房摊销等； ⑷ 其他 拍卖佣金、土地购置（拍卖、招标）费、土地交易费、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费等。 2、前期工程费 指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用，具体科目可设置： ⑴ 七通一平费 临时施工道路费、临时施工用水接入费、临时施工污水管接入费、临时施工用电接入费、临时施工用气接入费、临时施工办公电话接入费、临时施工办公网络接入费、场地平整费； ⑵ 临时设施费 临时办公室费、临时厕所费、施工场地围墙及门卫室费、临时场地占用费、临时借用空地租费、其他临时设施费； ⑶ 规划设计费 规划(方案)设计费、管线设计费、施工图设计费、幕墙专项设计费、装饰专项设计费、智能化专项设计费、景观专项设计费、规划设计模型制作费、效果图设计费、制图晒图赶图费、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、综合管网设计费、排水方案设计费、其他专项设计费； ⑷ 行政规费及报建费 项目报建费、施工许可证费、规划管理费、拆迁管理费、审图费、价格评估费、渣土费、施工噪音管理费、散装水泥专项资金、工程质量监督费、工程造价管理费、安全监督费、劳动定额测定费、招投标管理费、房屋所有权登记费、综合开发管理费、房屋所有权登记工本费、档案管理费、标底编制费、人防报建费、消防报建费、路口开设费、教师住宅基金、地籍地形图核地、抗震审查费地名费、劳动保险基金； ⑸ 大配套费 基础设施配套费、白蚁预防费、地方教育附加费、墙改专项基金、人防易地建设费、水增容、电增容费、煤气增容费； ⑥ 水文地质勘察费 地质勘察费、水文勘察费、文物勘察费、拨地钉桩验线费、地下障碍物探测、环境评测费、施工放线费、水准测量工程测量、日照分析合同、工程波速测试、建设项目日照分析、工程测量交通分析费等；； ⑺ 测绘费 面积测绘、地形地貌测绘等； ⑻ 预算编审费 编制预算费、预算审查费等； ⑼ 其他 挡光费、挡光鉴定费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体内列入建筑安装预算内的各项费用，具体科目可设置： ⑴ 基础工程 土石方工程、地基加固处理费、桩基础、围护及支撑费等； ⑵ 主体工程 土建(结构)工程、土建(建筑)工程等； ⑶ 安装工程 强电工程、智能化工程（三表远传系统费用\家居智能化系统费用）、弱电工程（背景音乐系统、电话系统、网络系统、有线电视系统）、室内电气系统费、给排水工程（自来水／排水／直饮水／热水）、消防安装工程、火灾报警工程、煤气工程综合布线系统、避雷接地工程、空调及通风工程、供暖供热工程（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、电梯及自动扶梯、门窗工程（室外门窗、入户门、防火门）、航空灯、室内停车设备、室内停车交通设施、其他安装工程费； ⑷ 装饰工程 室内精装饰施工（主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用）、室外精装饰施工（包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用）； ⑸ 甲供设备/材料 消防设备、高低压配电柜、变压器、保温层、外墙涂料、瓷砖、窗、门、取暖设备/材料、电梯及自动扶梯、五金配件、家电、家具、厨卫用品； ⑥ 样板房装修 样板房建筑及装修、样板房内家具、样板房内家电灯； ⑺ 售楼处装修 售楼处建筑及装修、售楼处内家具、售楼处内家电、售楼处景观； ⑻ 建安监理费 建设监理费、安全监理费等 ⑼ 检验检测费 基坑监测、桩基检测费(静载) 、桩基检测费(小应变)、桩基检测费(高应变)、工程主体沉降观测费、采购材料检测费、其他检测费； ⑽ 工程造价咨询费 工程施工招标代理费、工程设备招标代理费、工程预算编审咨询费、工程结算编审咨询费等； ⑾ 其他 现场垃圾清运费、工程保险费、工程劳保费、施工合同外奖金（赶工奖、进度奖等）等。 4、基础设施费 指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，具体科目可设置： ⑴ 电力基础设施费 红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、碰头费、变电所/站建设费、发电机、高压配电柜、低压配电柜、变压器、设备安装及电缆铺设费、电源建设费、电表费； ⑵ 给排水基础设施费 红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、二次加压费、水泵房、碰头费、雨(污)水管网建设费、消防给水基础设施费、中水基础设施费、水表费； ⑶ 煤气基础设施费 红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、煤气管道铺设费、煤气配套费、碰头费、煤气表费； ⑷ 通讯线路及设备安装费 有线电视入网费、有线电视(闭路电视)的线路铺设、电话配套费、电话增容费、电话电缆集资费、宽带网接入费、智能化系统； ⑸ 供热基础设施费 红线外工程费、红线外工程占道费、红线内工程费、供热管道的铺设费、碰头费、供热表费、热交换站、锅炉房； ⑥ 室外消防系统 消防设备、消防工程、消防控制室等； ⑺ 室外智能化系统 电子巡更系统、小区闭路监控系统、小区停车管理系统、周界红外防越、小区门禁系统、电子公告屏、室外背景音乐 ⑻ 环境系统 环境设计费、绿化建设费、建筑小品、道路建造费、广场建造费、围墙建造费、保安室 ⑼ 室外辅助设施 室外照明、室外背景音乐、室外零星设施、环卫设施等； ⑽ 其他 邮政配套设施、配套监理费、配套预算标底编制费等。 5、公共设施配套费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出，具体科目可设置： ⑴ 不可经营性公共设施 会所、居委会、派出所、消防、公厕、自行车棚、露天停车场或停车设备、钢炉房、水塔、室外游乐设施、车站等； ⑵ 可经营性公共设施 游泳池、幼托、学校、图书馆、阅览室、健身房、医院、邮电通讯、室外停车设备、室外停车交通设施等； ⑶ 特殊公共设施 回租回购的地下人防、补交地价的地下面积； ⑷ 其他 公共设施维修基金、其他公用配套设施费。 6、开发间接费 核算内部核算单位为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，具体科目可设置： ⑴ 工程管理费 职工薪酬、折旧费、低值易耗品摊销费、无形资产摊销费、办公费、水电费、劳动保护费、差旅费、招待费、修理费、交通费、培训费、其他工程管理间接费等； ⑵ 资本化利息 利息支出、利息收入、汇兑净损益、融资费用等； ⑶ 物业性费用 看护费、取暖费、维修费用、补贴性费用等； ⑷ 移交性费用 移交电设施、移交水设施、移交供暖设施、移交煤气设施、其他移交性费用。 以上明细科目只是一个参考，可根据公司的具体情况以及开发项目的特点，自行进行调整。 二、从开发成本到开发产品的结转 1、开发成本核算的内容 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。 开发产品的成本单位，根据各单位习惯的不同，也有很大的不同。比较普遍的是以单体建筑为成本核算单位，此外还有直接以建筑面积（每平方米）为成本单位，以及以小区、项目分期、建筑类别等作为成本单位的。由于核算的成本单位不同，在结转销售成本时也有所不同。 房地产业开发成本同工业企业的成本核算有一定的相似之处，其“开发成本”科目相当于工业企业的“生产成本”科目，其“开发产品”科目相当于工业企业的“产成品”。同样的，开发企业成本核算的重点也在于成本的归集与分配，此外，还要多一个成本结转的时间。 2、开发成本结转的时间 ⑴ 基本规定 《房地产开发企业会计制度》规定： 企业开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。 企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。 但实务中，竣工验收时很难取得实际成本，因此实际操作起来有一定难度。 《企业会计准则——基本准则》第三十五条规定： 企业为生产产品、提供劳务等发生的可归属于产品成本、劳务成本等的费用，应当在确认产品销售收入、劳务收入等时，将已销售产品、已提供劳务的成本等计入当期损益。 根据成本核算的程序，在结转销售成本之前，首先要结转开发成本。因此，确认收入是结转成本的最后期限。 ⑵ 预售时 商品房预售时，房屋并没有竣工，当然也无法进行交付使用。这时，无需确认收入和成本，只需要按照税法规定缴纳/预缴营业税、所得税、土地增值税及各种附加即可。 ⑶ 竣工时 房屋竣工时，通常既符合结转成本的条件。但由于实务中，需要一定的时间进行结算，因此可能无法确认实际的成本。此外，当开发项目为多栋楼时，单栋楼的竣工时可能无法确认公共配套等间接费用的实际金额。因此： 3.1竣工时无预售收入时 在竣工验收时，分开发对象及单位的核算方式分小区/楼/部位/户分别将开发成本结转至开发产品中。 3.2 竣工时有预售收入时 同样结转开发成本至开发产品中，同时确认销售收入，以及结转相配比的销售成本、销售税金。 3.3竣工时配套未完成时 根据《房地产开发企业会计制度》规定：“根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的配套费用等，如竣工时仍未发生或未发生完毕，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。” 同样，财政部1999 年发布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按建筑面积或投资比例采用预提的办法从开发成本计提公共配套设施费。” 据此，在房屋竣工时仍有公共配套设施未完成的情况，可以采用暂估或预提的方式。 注意：这一条符合会计的配比原则，但同所得税法规定不同。 ⑷ 竣工后实现收入时 竣工后发生收入时，月份终了按时将开发成本结转至销售成本中。 3、开发成本结转的原则 前面提到了成本核算对象，可以根据企业的特点和项目的具体情况，适当予以确定。例如，通常是以单体建筑作为核算对象，但对于单体建筑面积过大，或者单体包括裙楼、写字间、公寓等特殊情况，也可以考虑按部位或功能确认成本核算对象；当然也可以按户予以确认。不过通常来说，过粗或者过细的确认成本核算对象，对企业来说都不是特别合适。 房地产的成本理论同工业成本有很大的相似性，也可以分为直接成本、间接成本，其中直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、直接人工等。间接成本是指多个部门为同一成本对象提供服务的共同成本，或者同一种投入可以制造、提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系、成本计算对象的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。对此，《企业会计准则第1 号——存货》也明确了：“在同一生产过程中，同时生产两种或两种以上的产品，并且每种产品的加工成本不能直接区分的，其加工成本应当按照合理的方法在各种产品之间进行分配。” 前面说过，开发成本基本由六大项组成。对于以单体建筑为成本核算单位来说，建安成本应当属于直接成本，对于按建筑交纳的各种资源性费用等属于能够分清成本负担对象的间接成本，余下的就应当属于无法分清成本负担对象的间接成本，需要按照合理的方法进行分配。 对于间接成本的分配来说，应当遵循以下原则： ⑴ 配比原则 虽然2006版会计准则比较1992版会计准则，去除了配比性原则，但对于具体实务中，配比性原则是一个必须要考虑的重要原则； ⑵ 因果关系原则 对多部门为同一成本对象提供服务的共同成本的分配，一般应以共同成本与成本对象的因果关系为基础。如果共同成本与成本对象之间的关系不止一种，可采用双重或多重基础分配。 ⑶ 相关性原则 根据财政部会计司的企业会计准则讲解，企业应当根据企业应当根据间接费用的性质，合理选择分配方法。也就是说，企业所选择的间接费用分配方法，必须与间接费用的发生具有较密切的相关性，并且使分配到每种产品上的间接费用金额科学合理，同时还应当适当考虑计算手续的简便。 ⑷ 一贯性原则 成本分配方法应当前后其基本一致，不能根据企业随意自行调整。 4、间接成本较转的方法 ⑴ 建筑面积分配法 这是普遍采用的间接成本核算的方法，以建筑面积作为分配基数，即： 建筑面积分配率=待分配的间接成本÷总建筑面积 成本对象的间接成本=成本对象的建筑面积×建筑面积分配率 在实务中，根据情况可采用总建筑面积、总可售建筑面积、总可售建筑面积+公共配套建筑面积等各种口径进行核算和分配。 这种分配方法的优点是数据取得容易，方法简单明确，不容易产生歧义；缺点是平均分配，对于实际的成本情况、售价的配比等方面与实际不相符。 建筑面积分配法是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑵ 占地面积分配法 这也是经常采用的间接成本核算的方法，以土地面积作为分配基数，即： 占地面积分配率=待分配的间接成本÷总占地面积 成本对象的间接成本=成本对象的占地面积×占地面积分配率 占地面积分配法在分配土地及拆迁成本中，通常会有更符合实际的结果。 在实务中，根据情况可采用单体的投影面积、单体的一楼面积等作为单体的占地面积，进行核算和分配。 占地面积分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑶ 工程预（概）算分配法（？） 工程预（概）算分配法及采用工程预（概）算的相关方法进行分配，例如机械使用费可以按照台班分配法、预算分配法、作业量分配法进行分配，建筑工程以直接费为标准，安装工程以人工费为标准，产品（劳务、作业）的分配以直接费或人工费为标准等。 工程预（概）算分配法需要一定的预算、造价方面的知识，同税务方面的沟通也是一定的问题。 工程预（概）算分配法也是所得税2006年31号文中提出的三种分配方法之一。 ⑷ 成本利润率分配法 成本利润率分配法原理类似于商品零售企业的售价法，即假设所有的商品都有统一的成本利润率： 成本利润率=项目总间接成本÷项目总收入 成本对象的间接成本=成本对象的收入×成本利润率 成本利润率分配法由于遵循了统一的利润率，相对比较合理，但是对于税务局来说恐怕很难认定。同时由于项目总收入很难采用实际收入（时间问题），很多采用计划收入，因此企业容易人为地控制利润。 ⑸ 建安成本分配法 建安成本分配法类似于工业企业的原材料分配法，即以各单体的建安成本为分配基础： 建安成本分配率=项目总间接成本÷项目总建安成本 单体的间接成本=单体的建安成本×建安成本分配率 由于建安成本在总成本中所占的比例越来越小，多层、小高层、高层的单位建安成本不一致，以及存在是否装修等差异，因此建安成本分配法使用起来有一定的局限。 5、单体项目的成本结转 对于小区项目来说，通常一个单体作为成本核算对象。但对于单体建筑面积多、工期长、功能分区多的项目，成本核算对象需要重新确定。比如，同一项目同时有裙楼、写字楼、公寓等功能，不同的功能导致其层高、结构等有所不同，建筑成本相差很大，这种情况下，如果不单独核算各功能区的成本而将项目整体作为成本核算对象，会导致成本在各功能区上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能区销售价格相差很大，很容易导致成本和收入的不配比性。 实务中，建议将单体内不同功能区作为成本核算对象，在工程造价、成本利润等方面予以考虑，一个功能区为单价分别核算和结转间接费用。 三、预售时的会计处理 １、预售时基本会计处理 ⑴ 收到预收房款 借：银行存款（等） 贷：预收账款 ⑵ 月末计提税金 借：应交税金－预缴税款－营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 贷：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 ⑶ 下月初实际缴纳时 借：应交税金－应交营业税、所得税、土地增值税、各种附加等 贷：银行存款（等） 这里面在应交税金科目下，增设了一个预缴税款的二级明细科目，专门用来核算计提的预缴税金，以及实际缴纳的预缴税金。 ２、计提税金的优点 很多房地产企业预售时不计提税金，通常认为在一个总账科目中提来提去没有意义，或者认为过不了几天就要实际缴纳，计提多此一举，但在实务中计提税金有很大的好处： ⑴ 符合真实性原则 根据企业会计准则的要求，企业应当如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息。对于房地产来说，接近当月预收房款10%的各种税金金额也是比较客观的，对于企业的各项会计要素及相关的指标影响也是比较大的。 ⑵ 业务流程需要 增加了计提税金的程序，使得相关的业务流程变为：税务会计计提、主管复核、月末稽核、月初请款、报税、支付税金等程序，使得整个流程更完整，避免了由于业务流程不完整，所造成的税款错算、错交的情况。 ⑶ 内部审核需要 由于房地产的税金计算比其他行业都要复杂，涉及的税种多（营业税、所得税、土地增值税、各种附加等）、环节多（预缴、抵扣预缴、正式核算）、时间长（单个项目通常跨年度）、金额大、计算繁琐（预收转正式销售、退房）、特别是同一个税种税率不一致（所得税、土地增值税）、纳税基数也不一致，因此从内部审核的角度来说，更需要增加计提的步骤，以确保税金的准确性。 ⑷ 资金预算需要 房地产企业的资金预算，涉及的金额比较大，因此准确计提预缴税金，可以为资金的预算提供真实的数据。同时，也避免由于资金周转困难暂无力预缴税金的情况，几个月下来恐怕会计自己都不知道欠缴税款的金额了。 3、计提税金的其他做法 对于计提预缴的税金，实务中有很多处理方式， ⑴ 计入资产类科目 例如，有的计入待摊费用或长期待摊费用科目，还有的计入递延税款科目 ⑵ 计入负债类科目 按上面说的计入应交税金科目。 ⑶ 不预提，实际发生时直接入账 注意：不同的处理方式，对于财务比率的影响也不同，具体可以利用自己单位的会计报表进行测算一下，也是很有意思的。 四、结转销售收入的会计处理 1、结转销售收入的时间 《企业会计准则第14 号——收入》第四条规定： 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： ⑴ 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； ⑵ 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； ⑶ 收入的金额能够可靠地计量； ⑷ 相关的经济利益很可能流入企业； ⑸ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 《房地产企业会计制度》规定： ⑴ 企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账： 转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。 代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。 对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。 出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。 2、结转销售收入的范围 《企业会计准则第14 号——收入》对于收入范围作了明确的规定： 第二条 收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。 企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。 第六条 销售商品涉及现金折扣的，应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。 现金折扣，是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。 第七条 销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。 会计上的收入，同所得税中的收入以及营业税中营业额的范围都不完全一致，因此需要注意。 五、结转销售成本的会计处理 1、结转销售成本的时间 根据配比原则，同结转销售收入的时间保持一致。 2、结转销售成本的方式 销售成本的结转，主要取决于开发成本的成本核算对象。对于以单位建筑面积为成本核算对象的开发产品，可以直接结转至销售成本。但如同前面说过的，大部分开发产品是以单体建筑、整个项目或分功能区域为核算对象的，因此还需要进行一次分摊和结转。 具体的分配方法，可以参照开发成本结转的方法，这里就不详细说了。 需要指出的是，由于已经实际销售，所以成本利润率法还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。 而在实务中，有的企业处于严格管理或其它目的，会要求施工单位出具详细的工程决算报告，几乎将每一层的建安成本都予以划分，并据此作为分配成本的依据。这种方法是否可行，需要同当地的税务部门进行沟通。 3、结转相关税金的方式 在结转税金的同时，需要将前期缴纳的营业税结转至营业税金及附加科目，将预缴的所得税根据实际情况进行调整并结转至所得税科目。 但需要注意的是，由于在确认收入的时候并不能及时确认土地增值税的金额，需要经过一定的时间才能进行土地增值税清算并取得主管税务部门的审核证明后，计入营业税金及附加科目（《关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》）。 六、相关的所得税 1、预售时的所得税 预售时的所得税，2008年以前主要执行2006年31号。2008年1月1日起执行《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函〔2008〕299号）的规定，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，同其它利润总额合计后共同作为税前利润总额。 对于31号文号中提及的期间费用，由于31号文没有禁止在所得税申报表中列支，因此实际上是相同的。但是对于营业税金及附加，由于在预售的时候无法计入损益类科目进行税前抵扣，因此这一点是299号文同31号文的最大区别。 2、确认收入的时间 31号文对于收入，是根据完工和收款两个条件同时实现来确认的。对于只完工未收款的情况，当然不确认为收入；而只收款未完工的情况，只预售所得税，在完工后再确认收入并结转相应的成本。 ⑴ 完工的条件 符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 ⑵ 收款的条件 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 3、确认成本的方式 31号文中，对于确认成本的方式进行了严格的要求，当然也少不了所得税中特有的界于权责发生制和收付实现制之间的成本确认。 ⑴ 分摊公式 已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 这种分摊公式本身是没有错误的，但是不是就只能用这一种分摊公式，值得商榷。31号文对此规定也不是很明确。 ⑵ 实际发生原则 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，应根据实际发生额按以下规定进行分摊： （1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。 （2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。 31号文好像忽略了一种情况，即由前期已销开发产品负担的成本如何处理，这种情况按照会计处理比较简单，但在税务上是否允许扣除，并没有明确。 ⑶ 应付费用 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。 即：应付费用中取得发票的可以扣除，未取得发票的一律不得扣除。除特殊情况外（一直不清楚什么特殊情可可以允许），预提费用不得扣除。 4、实务中的问题 ⑴ 未取得合法凭证（发票） 由于开发单位通常会扣减施工方5%左右的质保金，还会有一定情况的拖延付款。在实务中，施工单位是根据实际收款金额开具发票的，因此会造成开发成本总价款同发票金额不相符的情况。 对于这种情况，只能是争取在下年初的所得税汇算清缴期前取得施工方的发票，然后根据与税务部门的沟通，记入到本年度的当期开发成本当中。 ⑵ 未能及时决算 31号文规定，开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。根据《建设工程价款结算暂行办法》（财建[2004]369号）规定，由于工程总价款金额的不同，工程决算期分别从20天至60天不等。但在实务中，由于决算业务本身复杂，以及开发单位决算后就明确了付款的义务等原因，决算期大大拖延的情况持有发生，甚至会出现竣工后数年时间仍没有决算完毕的情况。对于这种情况，会计上采用的是暂估成本，所得税上只能采用其他的方法，例如根据现有的资料和发票先行结转，后期决算后再行调整；或根据法院诉讼、中介机构鉴证等方式取得第三方资料，作为成本的间接证据，并寄希望于能够取得税务部门的认可。 |
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