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我国的不动产登记长期以来一直处于多头管理状况。土地、房屋、草原、林地、海域等分别由相应的国土、住建、农业、林业、海洋等部门进行登记。2007年，《物权法》明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度”，从制度层面提出不动产统一登记。2013年十八届三中全会提出实行不动产统一登记的要求，2014年11月国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，2016年1月国土资源部公布《不动产登记暂行条例实施细则》，从2016年1月1日起开始实施。 根据十八届三中全会的要求，各有关部门相继出台了有关文件。中编办《关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）、国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）、住房和城乡建设部《关于印发<房屋交易与产权管理工作导则>的通知》（建办发[2015]45号）。国土资源部制定的不动产统一登记时间计划表明确，2016年在全国全面实施统一登记制度，最终于2018年运行不动产登记信息管理基础平台，不动产登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。 随着我国住房制度改革的不断深入，房地产市场蓬勃发展，各地由于房产面积纠纷不断出现，对房产面积的测算提出更高的要求，房产测绘行业得到更快的发展。1995年，针对当时商品房销售中的面积计算和公用面积分摊中存在的问题，建设部下发了《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》（建住房[1995]517号），及时规范了相关问题的操作处理，维护了房产地产市场秩序和社会稳定。2000年，国家质量技术监督局颁布了国家标准《房产测量规范》，建设部、国家测绘局联合制定了《房产测绘管理办法》。经过多年的快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，全国各地城市已拥用较高的技术素质的房产测绘从业人员和先进的测绘仪器设备，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来质的变化和新的飞跃。 不动产测绘分为地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理四个子项。房产测绘是不动产测绘的重要组成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费和城镇规划建设等提供数据和资料。房产测绘主要工作是确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等，提供的成果内容由房产簿册、房产数据和房产图集三部分组成。 目前房产测绘的技术标准为《房产测量规范》（GB/T17986 -2000），根据工作需要，湖南省建设厅出台了《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》，以解决各地州市对《房产测量规范》理解不一致的情况。经过多年的发展，我国的房产测绘得到了快速发展，房产测绘工作在房地产管理中发挥的作用日益重要，房产测绘从业人员素质大为提高，先进的测绘仪器得到广泛应用，房产测绘正在走入法制化、专业化、规范化、市场化的轨道。特别是注册测绘师制度的实施，将给房产测绘工作带来看质的变化和新的飞跃。 不动产统一登记是指全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”。其中，建立全国统一的不动产信息管理平台，使得不动产的登记、审批、交易信息在各个部门之间统一共享，提高不动产信息的流通效率，提高政府部门的办事效率，降低不动产测绘的重复率，是不动产统一登记改革的重点。不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。 各地的房产测绘大多为住建（房产管理）部门的内设机构，主要为房产管理服务。房产项目测绘分为预测绘、实测绘（竣工测绘）。房产预测绘报告书主要用于在房屋交易与产权管理信息平台中建立楼盘表，并按照房屋基本单元建立房屋唯一代码，通过楼盘表对房屋交易与产权各项业务进行管理。主要用于办理商品房预售许可，可以对商品房合同的网签备案、在建工程和预购商品房抵押管理、商品房预售资金监管进行有效的管理。实测绘（竣工测绘）是建设工程项目完工后，在交付使用前，由有资质的测绘单位进行实地测量，生成房产实测绘报告，由房产管理部门将预测绘数据和实测绘数据对接，并将有关信息关联到楼盘表中。房产测绘的主要程序和依据有： （1）采集规划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息； （2）根据《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）编制房屋代码； （3）根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）按预测绘、实测绘要求，测算分摊各产权单元的面积； （4）形成房产预测绘（实测绘）成果报告。 当事人提交房产测绘成果资料后，由管理部门对符合规划、房屋交易和产权管理规定的房产测绘成果资料予以备案，并将经过备案的房产测绘成果的书面资料和电子数据资料归档、入库。 根据《不动产权籍调查技术方案(试行)》,不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。主要技术依据有：地籍调查规程(TD/T 1001)、房产测量规范 （GB/ T17986.1) 。其它技术标准还包括《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T 2260 ）、《信息分类和编码的基本原则与方法》(GB/T 7027)《标准编写规则第3部分：信息分类编码》(GB/T 20001.3 )、《房屋代码编码标准》(JGJ/T 246 )等。形成的不动产测量报告涵盖了土地、房屋等方面的内容，对于建筑物类的不动产，是综合了地籍测绘、房产测绘等方面的测量报告书，主要为土地管理、房产管理以及不动产登记服务。 不动产统一登记改革后，作为与普通百姓日常生活联系最为紧密的房地产登记，原来由住建（房产管理）部门、国土部门分别办理房屋所有权证、土地使用权证。根据规定，房产管理部门负责房屋交易与产权管理，不动产登记机构负责不动产登记。即原来由房产管理部门办理的交易登记一体化的流程被划分成交易、登记两块，分别由不同的部门办理。房产测绘成果资料不仅要满足房产交易与产权管理的需要，同时也要适应不动产登记的需要。 在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。 按照国家测绘管理部门规定，各地应适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系。最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。目前我市的国土资源、房产、规划等专业的测绘机构，均独自承担所需要的控制测量、地形图测绘等，造成重复测绘，浪费了大量的人力、物力、财力资源。目前房产部门采用的是1954北京坐标系，而国土部门采用的是1980西安坐标系且目前已大部分转换为2000国家大地坐标系。为了保证坐标系统的统一，需要将房产测绘的数据转换到2000国家大地坐标系，以便房产交易与不动产登记的测绘数据统一。 根据《湖南省国土资源“十三五”发展规划纲要》，要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。我市已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由市测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用这个测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。 根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据《房屋代码编码规则》（JCJ/T246-2012）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000），形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。 根据《测绘资质分级标准》，不动产测绘包括地籍测绘、房产测绘、行政区域界线测绘、不动产测绘监理4个子项。由于不动产登记需要土地、房屋、界址等各方面的要素。因此服务于房产交易、不动产登记的测绘机构应成为“全能型”选手，满足各方面的需求。 2012年，住建部颁布了《房屋代码编码标准》（JCJ/T246-2012）, 国土资源部颁布了《地籍调查规程》（TD/T 1001）。《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T 7027 ）、《地籍调查规程》，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。 鉴于房产测绘机构长期以来使用的是图幅号、丘号、幢号来确定房屋的唯一性，目前我市税务部门征收契税、个人所得税等税种确定基准价的参考数据均关联到图幅号、丘号、幢号，尚未建立与宗地代码与定着物代码相关联的的税务征收评估系统。因此，房产测绘机构出具的测绘报告书除生成不动产单元代码外，可以备注图幅号、丘号、幢号，待时机成熟后再统一采用不动产单元代码。 在不动产统一登记背景下，房产测绘机构要不断研究和创新应用测绘新技术，加强测绘人员素质。房产测绘、地籍测绘、规划测绘等专业测绘都是为行政管理服务的专业测绘机构，不仅要有相应的专业测绘知识，还需要具备相应的政策法律水平。特别是房产测绘的面积计算涉及到购房户的切身利益，在当今房价高企的情况下，房产测绘机构进行房产测绘的公正、公平、公开性得到了广泛关注。房产测绘机构要顺应时势，转变观念，加强对策研究，积极应对，不断提高管理水平、技术水平，充分利用测绘新技术，加强测绘人才的培养和引进，加强测绘人员的素质教育，建立健全测绘成果备案审核制度，加强楼盘表的建立和管理，在不动产统一登记改革背景下，做好基础工作，使测绘成果充分满足各方面工作的需要，为房产测绘机构未来走向市场化做好充分准备。  中国房地产 最专业的房地产期刊 |
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来自： 何涛262tm518s7 > 《不动产数据整合》
