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乡关柯城 · 民宿产业发展论坛 民宿产业链全方位对话， 选址-设计-运营-全域旅游-聚落打造 如今我们聊民宿， 不仅仅只是一栋房子的事情了。
▼ 2016年12月8日，“乡关柯城”民宿产业发展论坛在浙江省衢州市柯城区隆重举行。 在乡关集思会环节，来自乡村产业整合、全域旅游开发、精品酒店资深管理以及乡创培训等行业的先锋专家，围绕各自所擅长的话题，从专业角度，以沙龙对话的形式分享了自己的见解与经验之谈。
嘉宾：莫干山拉费尔花园合伙创始人邓善泳；全域旅游开发专家刘懿；乡伴创客学院院长、执行董事顾军；莫干山栖食號主人Lydia；大理双廊客栈协会秘书长、大理宛若故里云墅客栈创办人火刚；清境原舍总经理、松阳原舍·揽树发起人崔盛 以下是论坛现场各位嘉宾的分享整理 乡关何宿联合创始人杨莹 回乡路漫漫，乡关何宿带你抱团走。 很多人都在问我乡关何宿到底是做什么的。其实，乡关何宿这个名字很文艺，因为它的名字和“乡关何处”就差一个字，那就是“宿”，其实在2013年，我们就已经开始在莫干山开展民宿的探店。 民宿在2013年其实并不为大家所熟知，而在莫干山，“洋家乐”这个IP更为大家所了解。从民宿逐渐火热起来，到如今的论坛现场，这几年当中我发现所有的一切是可以放在一个平台上的，他们是投资商，是运营者，是媒体，是青年返乡创业者。乡关何宿作为一个平台其实可以做很多。我们希望通过市场资源来撬动乡村，能让更多热爱乡村的人回到乡村去做实事。 今天我们邀请了这么多嘉宾来到现场，以乡关何宿为媒体的端口，从最初为民宿做品牌的推广与包装，到现在的招商推荐会举办，再到未来乡村文化活动的植入，以及即将在上海开业的线下乡关Living体验馆，将乡村的风物带到城市，也让更多城市人开始关注乡村，从而实现真正的城乡互动。 今天我希望把我认识的来自各行各业的能人请到这个舞台上来，为大家分享自己的经验与思考。 莫干山拉费尔花园合伙创始人邓善泳 好的民宿选址是成功的一半，最需要考虑这八点问题。 莫干山拉菲尔花园位于莫干山镇，紧邻庾村1932文创园。 拉费尔花园的定位完成了我最初对于这个地方的想法，对我来说，只要定位一种风格，把味道做足就足够精彩了。 选址很难，但是选址选好了，项目就成功了一半。关于民宿的选址，我整理了以下几点，是必须要考虑到的问题。 1.民宿选址地点是否符合你的市场定位？这是很重要的一点。 在投身民宿这个行业的民宿其实需要做很多的功课，前期调查之余，还要衡量自己的喜好。你是想开在山间还是海边？这都与你的喜好与人生经历相关。定位清楚了，那对你未来的运营都事半功倍。 2.当地政府是否支持民宿行业？ 以莫干山政府为例，莫干山政府的确出台了相当多对于民宿产业的支持政策，这需要政府牵头多个部门来实施。比如涉及国土，宅基地是要租给外来投资者做民宿，那工商要营业执照，会有一定的税收减免和优惠。卫生和环保部门会对改造民宿进行指导，并核发卫生许可证，公安部门的监控、消防的安全等。对于民宿酒店来说，消防安全是很重要的。这些都是投资环境构成的重要因素。 3.所选物业评估：物业产权是否明晰、租赁期限、是否可以改建？这当中包含了房子的结构、动线、空间、基础设施保障，以及水源、电力、排污等。 物业产权这个非常重要。在莫干山、大理都发生过这种问题。前两年在莫干山实行一户一宅政策，就在我的民宿附近就发生了一起纠纷，农民将住宅租给外来投资者，却因为这个政策的实施，房子被拆除了。投资人已经投入资金，而农民也还不出钱，于是就陷入了非常尴尬的境地。这就体现了产权的重要性。 4.是否有设计空间？ 拿到空间之后，有两个选择。一个可以根据自己的喜好来设计，另一个是可以聘请设计师来进行把控，设计师会根据周边环境以及大空间的把握来进行设计，其中包括小环境的设计与营造。
5.周边同类或相似住宿项目的分布及经营情况？ 这需要做一个市场调查，你所处的环境、你民宿的优势劣势，这都影响着你的民宿定位与风格以及投入。 6.交通是否便捷？公共交通、自驾是否便捷？ 其实这就是一个经济圈问题。莫干山位于长三角辐射圈内的，从上海出发自驾3小时以内即可到达的目的地，包括南京、苏州等地都在其中。据国外统计，中国的短期度假车程一般控制在3小时以内，如果超过3小时，则会考虑拉长3天以上的假期。 7.邻近有景点，名胜古迹等旅游资源吗？ 包括你周边是否有酒吧、娱乐设施。晚间是否有没有能够活动的场所。 8.预算： 物业租金、会费、工资、折旧、设备购置、设备维修、财务费用、流动资金、宣传促销、投资回报率等。土豪可以随意，但是你如果作为投资者，这些都是必须考虑。 再让我们谈一谈品质营造，这个范围其实很广。 环境氛围的品质营造在拉菲尔花园设计之初已经考虑进去了。
第一是视觉上的把控。因为在进入一个空间之前，你目光所及的地方就能体现出你整体的风格。所有摆设、灯光的明暗、配色的问题都在其中。 第二是合适的音乐。拉费尔花园边上有条小溪流，为了配合小溪流的水声，我要求我们的管家根据不同时间段播放不同的音乐。用餐时间、午休时间……我们配置雅马哈的钢琴，还配备了自动弹奏系统，整个莫干山可能就我们这家拥有这样的体验。
除了视觉听觉之外，还有味觉。我们与专业的芳香机构合作，研发不同的味道。霉变与油烟味是坚决不允许的。
我们选择了最好的床品，亚麻布窗帘，金可儿床垫。
最后还有舒适的温度，我们安装了地暖系统以及热水系统。即便在寒冷的冬天也能在进屋的时候感觉到家的温暖。
其实品质营造更多的是从细节开始，当你关注到细节的时候，可能你就发现你要做的有太多了。 全域旅游开发专家刘懿 田园综合体的打造是新产业与新生活的空间结合，用匠人的心态，重温乡野之梦。
在田园综合体研究当中，我们希望以新产业与新生活空间组合，为游客打造田园体验与氛围。
我们主张新田园主义指导乡镇建设的探索模式和道路是：在美丽的乡村提升农业生产、植入休闲旅游产业、建设幸福人居。在城乡社会一体化发展格局下，构建现代都市和乡村文明交融的社会生产、社会活动和幸福生活的美丽版图。
我们围绕着“匠”的精工细作、“娱”的童年之梦，以及“野”的农业精神坚持。 在田园综合体打造的过程之中，我们植入了乡食、咖啡店、绿乐园、主题生活馆等一系列新兴业态。针对老房屋进行修缮与改造，并植入不同业态，延续房子里的人和他们的故事。
我们通过对乡野砖石、瓦片、陶罐等废旧材料的循环使用，重新塑造新的景观风貌，既保留我们通过对原有乡土植物的保留，留住了那些老桃树，塑造场地原有的植被景观风貌。
我们通过对各种农作物的合理种植及搭配，展现色彩鲜明，春花秋实的景观风貌。
我们通过对传统编织手工艺的传承，通过对乡村集市景观的复兴，延续乡村工艺的传承与复兴。
我们通过对原有水系梳理，加强水循环系统，融入海绵城市等理念，修复水生态景观。 乡村营造的践行脚步从未停止，我们在留住回忆，也在不断创造新的记忆。 乡伴创客学院院长、执行董事顾军 我们所做的乡创培训是紧密围绕当下乡村正在发生的现实，而非空谈。
去年，我们开始想建立这样一个长期稳定发展的学院，能够为乡村源源不断地输送人才。 在开始之前，我们花费了大量时间来汇集我们的资源，包括KAB中青报、投资助学平台、workfance等。
在过去的六个月里，我们所做的培训活动。最初我们主要是做大学生创业培训，之后便开始做了乡创民宿课程，从苏州、松阳、成都、厦门、大理等地一站一站走来，在苏州，我们开启了“乡创私董会”，以及国内外游学以及每周两次的线上学院——乡创云课堂。
另一方面，我们做了这个产业的知识管理。我们出版了这本书《乡伴民宿创业指南》。把过去12期课程的内容进行了梳理，期望可以给民宿创业者一些指导。 乡伴创客学院所做的最重要的事包含三点： 第一是“联结”，当人们开始选择回到乡村创业的时候，需要一个路径，需要一个平台，学院就为他们提供一个对接与引导的服务。把对的人和对的项目连接到一起。
第二个是“提升”，“提升”是专业课题的培训。我们在昆山做了个项目“国际民宿学院”，它会拓展海外课程与市场。针对民宿业开办“金牌管家”培训课程。 第三个是“共创”。乡村现在很热门，大家都想去，但是不知道怎么去。这时候我们希望通过乡创学院这个平台打造一个个小的联合体，共同参与其中。当有新的项目与新的课题出现的时候，大家共同参与进来。
乡创学院就是要做“乡村人才培养”和“ 乡村产业模式的研究、创新、孵化”。 我们挖掘乡村创业种子，以青年回乡创业为主，提供创业辅导和创业孵化，建立“乡创4.0私董会”，为乡村创业者对接企业家、政府、专业服务资源。 我们播种乡村经营种子，通过发起“乡伴经营合伙人”和“金牌民宿管家”项目，为新乡村建设储备经营管理人才。 我们守护乡村教育种子，与国内知名的基金会发起乡村教育培训项目，推进新教育发展，培养乡村发展的传播者。
过去二十年，我主要从事大企业的人才培训与培养，在过去半年的时间里，我一直尝试着画出这样一个乡村创客核心能力。我认为乡村创客需要有五个主要核心能力：美学&文创、创意&创新、品牌&营销、经营管理、社区&社群营造。 乡伴创客学院归属于乡伴。乡伴在乡村建设行业领域是处于领先地位的。因此在我们的课程培训过程之中，其实是与这个产业时刻密切相关的，都是正在发生着的现实。这便是乡伴创客学院最大的优势。
乡伴创客学院的基地在昆山祝甸，这是我们的教学总部。
目前我们有12个教学点，分别在莫干山、苏州、南京、松阳、大理、成都、昆明，目前在筹备的有厦门、重庆、北京、凤凰、井冈山。 莫干山栖食號主人Lydia 最打动人心的不是看得见的产品，而是产品背后的坚持与苛求完美的精神。
酒店人最大的梦想是拥有一家自己的酒店。很荣幸我做到了。栖食號就是我的民宿，它是非常典型的江南民居，我没有改变它的外貌。
我理想中的民宿有三点：有人、有景、有故事。 栖食號在一个山坳里，四面围绕着竹林，每一个到过这里的人都说，踏入这个小院，一切都不一样了。他们都问我怎么找到一个这么美的地方，我也觉得自己很幸运。
我把我们的阿姨送到了精品酒店进行培训，当时阿姨们还有点不理解，他们做了大半辈子的点心与农家菜，为什么还要去和别人学？但是通过学习，他们知道哪怕是最简单的包饺子，在酒店都有着标准化的量。所以，现在他们包的饺子在莫干山已经小有名气，我告诉他们，无论以后包什么馅儿的饺子，都有一个基本的量在其中，多少肉多少菜多少辅料，这个味道是不会变的。
民宿是一个有主人的地方，主人将自己的生活态度通过民宿的空间传达给大家，我是一直住在栖食號里的，这里就是我的家。每一个客人都由我亲自服务，端茶送水，迎客送客，哪怕再忙，我都会亲自为客人做一道拿手好菜。
做民宿强调个性化服务，但是个性化服务是基于标准化基础之上的，没有干净卫生的环境，没有可口的饭菜，再多么个性化的服务都是空谈。我们的阿姨与管家通过标准化的培训，使得我不用担心客房会受到客人的投诉，也不用担心客人对于饭菜的味道不满意，在这些保障前提之下，我再为客人提供个性化服务。
比如有次，我为客人准备了一束鲜花，她当时抱着我就说“我真的真的想收到一束鲜花很久了，你怎么知道的？！”。其实，在客人入住之前，我们都会做一些详细的了解，包括客人的关系、是否有孩子？是不是需要特殊照顾？有没有一些特殊的纪念日需要我们提供一些服务？
像收到这束鲜花的客人，就是我在客人入住之前添加了客人的微信，在仔细翻阅了她的朋友圈之后，看到她在去年2月14日发了个朋友圈说“羡慕同事能够收到鲜花，她也想要。”所以我就准备了一束鲜花。 因此，我觉得一个小小的闪光点就能让客人感动，就能让客人记住你。所以我想说的是，最打动人心的不是看得见的产品，而是产品背后的坚持与苛求完美的精神。 大理双廊客栈协会秘书长、大理宛若故里云墅客栈创办人火刚 漫长的谈判交涉，或许正是对后续的合作更有保障的前提。
最近几年以莫干山为代表的江南民宿异军突起，给大理、丽江的民宿带来不少影响。我一直在思考这个问题，也一直来浙江旅行踩点。 总体感觉就是大理有非常明确的个性色彩，在我眼中，它的人文资源是非常深厚的。据我所知，中国的很多民谣大碗都在大理生活。这是大理的优势。
但是，大理也有短板，我们的民宿业主是非常崇尚自由的，更关注自我的生活状态，似乎较少注重产业的发展。在民宿大热之前，我们并没有危机感。但是这两年，入住率与营销方式的变化让我们不得不去思考。
大理民宿走出来的第一步选择在了安吉。 大理双廊客栈协会想要做一个民宿村落。我们会选择几个网红民宿共同打造一个民宿村落。民宿运营最重要的是人，我们希望通过这个村落，把民宿的主人以及他的生活状态引入进来。除了自己做村落之外，我们还盘下来边上的老村子。我们并不是想排挤老村民，相反，我们希望能和老村民生活在一起。我们希望与原住民有更多的交流，让当地人享受到旅游发展的红利。
我们花了很多的精力在研究如何与村民共建，为他们提供就业指导等一系列问题。我们希望能把对生活的热爱、对于自由的渴望以及高原上的清新之气带到江南。
我是2011年去的双廊，当时双廊只有十几家民宿，目前，双廊已经有了500家民宿，短短五年时间，到如今双廊的承载量已经远远超出预期了。
政府与原住民都给了民宿业主很大的压力。我觉得民宿在大区块选址的时候的确需要非常慎重的思考，包括政府的政策与信誉度。哪怕是漫长的谈判交涉，或许正是对后续的合作更有保障的前提。而不是随意拍板决定到后期无穷无尽的问题产生。 清境原舍总经理、松阳原舍·揽树发起人崔盛 文化是流淌的，在我们的时代，应该有我们的印迹留在乡村里，这是我们应该做的事。
莫干山也有它独特的人文历史。莫干山这几年因为民宿出名，民宿带动了经济的发展，也带来了很强烈的社会效应。越来越多人选择到莫干山去考察，他们考察的不仅是民宿的业态发展，他们更关注的是民宿能够给当地村民以及政府带来什么。
民宿聚落的打造之路我们已经走了一年多了，其实我们都在做类似的事。民宿的火热浪潮刚开始，在这个话题之后，如果你思考的仅仅是开民宿，那可能我们永远走在后面。但是，如果我们能思考更多创新的方式，如果我们能够找到志同道合的朋友，如果能够抱团扎根在一个地方，这或许是更好的方式。
现在，我们正在重新“度假村”的概念，我们在做的是民宿爱好者的聚落，会有新村民与老村民的共同参与。当我们进入到松阳的榔树村时，村里只有老人，小孩都没有了。十几年后，老人没了，我们保护房子还有什么用？文化是流淌的，在我们的时代，应该有我们的印迹留在乡村里，这是我们应该做的事。
年轻人之所以不回乡村，是因为不知道在村里做什么。回到村里之后，没有任何的产业，没有任何可能，但是乡村的复兴需要年轻人的回来。而现在年轻人逐渐回来，就是因为有这个产业正在形成。他们能在当中找到自己的位置。
民宿虽然被定义为非标行业，但是在管理运营上却是需要标准化的运营的，在此基础之上才有人情的温度。 |
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