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前 言 郑州获批国家中心城市后，究竟哪个区域最受益？未来郑州各区域房价会到一个什么样的高度？本文详细解释。 1 什么是国家中心城市 国家在城市发展规划中指出，国家中心城市是指处于中国城镇体系最高位置的城镇层级。 国家中心城市必须肩负重要发展职责作用，这样级别的城市在全国具备引领、辐射、集散功能，涉及到政治、经济、文化、对外交流等多方面的表现。 房东俱乐部解读： 1、本次入围的国家中心城市有天津、重庆、沈阳、南京、武汉、成都、西安、杭州、青岛、郑州、厦门。 2、天津：主城区房价3.5万元/平左右，稍好的总价过千万元。天津是全国一本录取率最高城市，天津的初中下午5点放学，郑州重点初中基本是下午7点放学。天津211、985高校很多，教育、人才资源远胜郑州。 另外天津是国家京津冀首都经济圈重点城市，环渤海经济圈重点城市，天津的金融、海运，天津高新区都比郑州好很多，所以天津房价潜力比郑州未来还大。 3、沈阳：沈阳房价不高，主城区学区房也就是1万元/平。沈阳是东北中心城市，这也是照顾东北，把沈阳划入国家中心城市。沈阳的高校资源比郑州好，但由于沈阳的经济结构和人才外流，不看好沈阳的后续发展，也不看好沈阳房价的可持续性增长。 4、南京：南京主城区房价已经过3.5万/平，逼近4万/平。南京在环境、科、教、文、卫，全方位超越郑州。南京在城市人文历史上也超越郑州很多，郑州房价没有追上南京的可能。 5、武汉：武汉房价总体比郑州稍高一点。武汉在光谷、长江水运以及武汉在湖北的人口占比和全省经济首位都都比郑州要好。 武汉比郑州强的地方是高校的教育，武汉高校为武汉经济转型起到关键性作用。郑州未来也难超越武汉。 6、成都：成都房价没有郑州高，主城区2万/平能买不错的房子了，这是由于四川人口数量、成都人口流入速度慢、成都并未将房地产放在首位、成都人爱享受生活决定的。 成都在教育上，中小学和大学都远超郑州。其实成都更适合郑州中产家庭移民，其生活成本比郑州低，城市综合服务功能和环境比郑州强。 7、西安：西安房价比郑州低，1万/平就可以在西安买非常不错的房子。 由于陕西只有3700万人口，西安每年人口净流入只有3万左右，西安城市土地供给充足，所以西安房价以后也追不上郑州。 西安高校资源比郑州好，但高校毕业生基本全流向北上广深。 8、杭州：杭州看得上的房子基本在3.5万/平以上，花2.5万/平买一般位置，杭州住宅建设服务水平是全国最好的。 杭州高校资源、人才资源、互联网经济等都应该是北、上、深之后，甚至超过广州的城市。郑州目前尚不能和杭州作任何比较，实话说太不是一个档次了。 9、青岛：青岛房价目前和郑州比较接近，郑州北龙湖房价超过青岛香港路和崂山区一带前海区房价。 青岛作为山东的一个地级市，经济总量超郑州，人均收入超郑州。青岛的制造业、海运、人才、城市历史、环境规范程度等都超过郑州。但郑州人口净流入速度、发展速度，在高铁中枢纽位置超过青岛。 青岛的中小经济没有郑州活跃，青岛房价未来还真的比不上郑州。 10、厦门：厦门岛外刚拍了一块地，楼面价已超3.5万/平，这个地方房价远超郑州。 厦门作为福建非省会城市，地位有点和青岛类似，厦门环境、经济、人才，都是郑州不能比的。 郑州房价也无追上厦门的任何可能。 11、重庆：重庆房价比郑州低很多，9000元/平买不错的房子。 重庆作为直辖市，目前只能吸引附近几个县的人去重庆购房，人口净流入速度比郑州低太多，重庆也压根不把发展房地产作为支柱，所以重庆土地供给充足，房价类似西安。追上郑州永无可能。 综上所述 西安、重庆、沈阳这三个国家中心城市的人民比郑州人民更幸福，房价不高，房价上涨潜力也不大。 厦门、南京、杭州这三个城市，也是郑州永远追不上的，其科教文卫、环境远超郑州，郑州跟人家没有可比性。 成都、青岛、武汉、郑州，这个四个地方未来房价有一拼，就郑州人口净流入速度及发展速度来看，郑州房价胜过其他三个城市的机率最大。武汉未来经济结构估计郑州追不上；成都综合能力郑州追不上；青岛环境、制造业、海运郑州追不上。 2 国家中心城市所必须具有的五大功能 作为国家中心城市应具有五大功能： 1、综合服务功能；2、产业集群功能；3、物流枢纽功能；4、开放高地功能；5、人文凝聚功能。 另外，中心城市还担负着带领区域内其他城市发展的职责，从而促进区域经济社会的发展，缩小地区发展水平的差距。 房东俱乐部点评： 1、综合服务功能 郑州综合服务功能，我的理解，科教文卫、交通等方面，郑州未来最强的是高铁和航空，其他几个方面都比较差。其中最差的文化产业，这主要是郑州是一个农业大省的省会城市，人们还不会玩文化。 2、产业聚集功能 郑州能称为产业的只有食品和汽车，距离产业聚集还有很远的路。 3、物流枢纽功能 这一点郑州会非常强，在郑州，这个行业大有前途。 4、开放高地功能 希望郑州的经验对郑州周边甚至全省都有影响，高地的功能最需要的是高端人才，只有高端人才才能有开放的高地功能，目前高端人才是郑州最缺，郑州这个空气质量就让高端人才不敢过来为郑州献身。 5、人文凝聚功能 郑州连个旧房子、报亭、二砂艺术都容不下，咋谈人文凝聚功能，城市中到处是快餐氛围的浮躁气息，我本人对郑州人文凝聚功能最悲观。 6、中心城市还要肩负带领周边城市发展 郑州目前最能带动的是开封西区、中牟、港区、荥阳、新郑龙湖。其他城市郑州近十年没有那个能力。所以郑州划入国家中心城市后，最受益的就是西至荥阳、东至开封西区、北至黄河、南至龙湖和港区。其实郑州在新修地铁14号线从常西湖到绿博，以及地铁2号线南扩北延，基本可以看清发展的方向。 3 未来郑州各区房价大猜想 郑州划入国家中心城市后，各区块房价大猜想： 1、金水区：三环内净地好位置，起步价3万/平，普通位置2.5万/平。受益于成熟、教育、医疗水平。 2、高新区：普通大品牌住宅均价1.8万/平，中小开发商1.5万/平。受益于教育和部分产业流入。 3、中原西路：清华大溪地、东润玺城、金地一带1.2万/平，受益于地铁10号线、高铁西站。 4、常西湖：核心区均价2.2万/平，受益于新市政府搬迁。 5、南三环：西起嵩山南路东至中州大道，该线均价应该是2万/平，受益于未来该沿线距离高新产业注入郑州的位置更近。 6、北区惠济区：高层普通住宅均价2/平，该区受益于环境及食品产业集群。 7、北龙湖：2017年会出现单价超8万/平的房子，未来是10万/平。20年内北龙湖都将是郑州房价最高区域。核心短板是教育。 8、滨河国际新城：均价2.2万/平，该区是郑州新经济、自贸区、使馆区，所以有2.2万/平的空间。 9、白沙：沿郑开大道高层，大品牌开发商均价超2万/平。 10、绿博：改善型洋房和小高层，均价超2万/平，别墅超4万/平。 11、南龙湖：品牌房企高层均价超1.2万/平。 12、港区：均价超1.5万/平。 13、开封西区：高层均价1.5万/平。这个区域是未来受益最大的地市区域。 结 语 郑州获批国家中心城市后，一定会越变越好。 并且，郑州下一步大发展，将引发河南部分县城和地市去城市化，郑州将再城市化，河南人的资产如果不出省，放在郑州肯定收益最大，如果看不清这一点，那实在是没有一点经济头脑。 郑州在米字型高铁、人口净流入速度以及地方政府发展房地产的劲头，在全国12个国家中心城市中都名列前茅。在郑州制造业羸弱、高等教育落后、高等人才匮乏、人文环境沙化、雾霾弥漫折寿、企业创新力疲软等先天不足的情况下，卖地发展经济实属无奈之举。所以房价一定会再次上涨。 郑州未来房价的上涨，不会再出现大水漫灌式上涨，而是哪个区域在国家中心城市发展规划中最受益，涨幅就最大。 本人对郑州获批国家中心城市后，仅做了保守猜想，放到未来几年，可能有的区域房价将超越本文猜想。 我们憎恨郑州房子涨价，但我们热爱郑州的发展！ |
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