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棚户区改造与城市更新虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。棚户区改造由“政府主导”，涉及到社会资源公共配套与保障性安居工程建设；城市更新由“市场主导”，是开发商以商品开发为主的市场逐利行为。 罗湖区住建局指出，罗湖“二线插花地”棚户区的地质状况决定了不可能在此实施城市更新，同时该区域的规划也决定了不允许在此进行城市更新。 地产人士则表示，通过城市更新的方式来推进“二线插花地”的改造，不仅将面临政策层面的困境与巨大的社会压力，而且这笔“经济账”也不划算。 区住建局：地产开发商难以承受巨大压力 针对罗湖“二线插花地”棚户区改造项目范围为何不可能实施城市更新的问题，罗湖区住建局表示，该区域地质灾害隐患严重，治理技术要求特别高，耗费资金特别巨大，开发商不可能为了社会公共利益，投入巨额资金。 同时，该区域城市规划决定不允许在此进行城市更新。该区域玉龙片区不但处于生态控制线范围内，而且位于垃圾填埋场500米影响范围内，属于禁止性、限制性建筑区域，按我国城市规划法，任何政府都不会允许在此进行城市更新。 此外，该区域人口多、范围广、建筑密度高、规模大，房地产开发企业难以承受在此进行城市更新的谈判与经济压力。据介绍，该区域居住人口复杂，人数达8万多；用地面积60万多平方米，房屋建筑密度高，产权情况极其复杂，共有约1400栋楼房、3.77万套房产。深圳尚无如此超级规模的城市更新项目，房地产开发企业难以承受如此巨量的搬迁安置补偿及公共配套设施建设，也难以承受巨大的社会稳定压力。 开发商：城市更新周期长，不适合棚户区改造 一位在深圳中心区操盘城市更新项目的开发商负责人告诉记者，我们过去所说的城市更新，大部分都是政府引导、市场主导、社会参与。至于棚户区改造，则是以政府为主导，它与城市更新存在着本质区别。 上述人士指出，城市更新是单纯由市场主体来运作，不仅开发周期长、谈判艰难，改造难度也很大，甚至于很多城市更新项目在后来都陷入“推不动”的僵局，以至于有房地产企业因此出现资金链断裂。而棚户区改造体量十分庞大，权属关系更加复杂，必须通过政府主导才能理顺历史关系，不太适合通过市场主导的城市更新来推进。不仅政策上不允许，而且对房地产企业来说，这笔“经济账”也算不过来。只有由政府主导改造，才比较可行。 专家：棚户区改造涉及公共安全 需由政府主导 深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强也表示，从目前城市更新的推进方式来看，推进效率相比以政府为主导的棚户区改造慢了许多，“二线插花地”由于多数涉及到公共安全问题，不能拖不能等，因此要采用政府主导的棚户区改造的方式来进行。 “二线插花地”按照棚户区改造和按照城市更新进行在经济方面究竟有什么不同？宋留强认为，在政府主导的棚户区改造中间，是不追求商业利益的，服务商的利润是按照政府投资额的一定比例收取的，相当于服务费用，所以两者没办法进行直接对比。 他指出，天健集团在“二线插花地”里面实际上是一种服务商角色，提供前期的拆迁谈判、签约到后期的开发建设等全程一条龙服务，在某种程度上跟棚改咨询顾问公司做的事情本质上是一致的，并不是开发商的角色。 |
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