|
旅游业是‘睡美人’，房地产业是‘王子’，海南作为旅游胜地，就如睡美人吸引了众多房地产商前来进驻‘亲吻’，希望能唤醒这块美丽的土地。如果二者要有幸福的‘婚姻’，就必须及时合理解决矛盾，调整利益关系。”在3月20日上午举行的2010博鳌国际旅游论坛·地产与旅游主题论坛上，对于海南的旅游业和房地产业发展，法国第十二大学终身教授雷米用有趣的比喻开场，让现场气氛顿时活跃。
房地产业是旅游业主要元素，“海南作为旅游胜地犹如‘睡美人’，期待能得到‘王子’的‘亲吻’才能苏醒。”，现在有众多房地产商纷纷来到海南，都希望能将这个“睡美人”唤醒，并与其‘结婚’，尔后有一个良好结局。为此对海南的房地产业发展提出了一些看法和建议。
首先要认识到房地产业是流量而非存量。每年都有新的房产项目和大楼出现，以补充存量的内容，地产业发展是有局限的，不可能连续不断的发展楼盘，因为流量不是直线上升的，发展到一个阶段就会出现下滑情况，而且一栋楼的寿命一般是50年至100年，许多购房者都是通过融资手段来购房，因此房地产业对银行的利率变化是很敏感的，其抗危机能力也是很弱的，所以他建议发展房地产业不能单从GDP的角度看待其发展是否健康合理。
其次，房地产业的建筑成本和销售价格差距巨大，若协调不好容易出现泡沫危险。他说，房地产业的销售价值是受地域、环境等多方面因素影响的，其生产建筑成本与销售的价格差距是巨大的，往往相同建筑成本的两栋楼，但因为地理位置等的不同而导致价格差距巨大，“从某个意义来说，这种情况是很危险的，因为许多购房者购买房产并不是为了居住而是投资，且是通过融资的方式实现，对房地产业的价值期待过高，这就存在潜在的泡沫风险，值得关注。”
人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。而且，这种旅游边缘产业已经开始走向房地产发展业市场的前沿地带了。
海南旅游地产驱动因素分析
一、海南省自然资源丰富
自海南国际旅游岛上升为国家发展策略后，海南这一全国最大的经济特区，曾经的蛮荒之地，经济仍然相对落后的南国海岛，如今，岛内的房地产业、旅游业发展成为社会的焦点，由此孕育的旅游地产更是受到各界人士的关注。海南旅游地产的发展成了海南未来发展的一个亮点，山水国际营销总监陈友余分析说，海南旅游地产有三大支撑点：其一，得天独厚的生态环境和稀缺的自然资源，在全国乃至全世界都是罕有的，具有“资源支撑”；其次，海南国际旅游岛建设，对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响，具有“产业支撑”；其三，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，源源不断的消费群体带来“需求支撑”。资源、产业、需求是海南旅游地产发展的三大支撑点。
海南岛是一块保持着热带自然风貌的处女地，拥有得天独厚的热带旅游资源，集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成其他的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。
二、海南岛源源不断地消费群体
正是海南岛独特的自然风光，同时，休闲旅游度假逐渐成为一种时尚，因此源源不断的消费群体涌入海南。另外，海南本身作为海滨休闲地产的典型代表，面对的客户群不仅限于本地，而是面向全国，乃至全世界的购房者，着实吸引了一大批置业候鸟群。2009年，海南全社会固定资产投资超千亿，达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元，同比增长44.3%，其中，住宅投资261.8亿元，同比增长51.9%。
虽然当前海南楼市只是处于逐渐回暖状态，但全国的需求仍然存在。中国房地产信息集团联席执行总裁、中国旅游地产服务(集团)有限公司总裁丁祖昱曾提到，按照今年海南的销售面积来看，目前的需求量需要20多年才能完整的消化。
海南客户主要是来自与华北、东北带有明显养老意图的客户群体，这个客户群体在未来的发展中会被逐渐演化掉。从去年开始，有一部分江浙和珠三角地区的投资客户开始进入到海南，但是真正理性高端的客户群体才开始认识海南。
三、国际旅游岛建设
一业内人士表示，在国内，目前做得较好的旅游地产区域就是海南，海南不仅仅有中国最好的海岸线，更重要的是城市与景点的合二为一，虽然还有差距，但景点背后有相互融合的强大的城市配套支撑，是海南旅游地产成功的关键所在。只有配套先行，才有旅游地产。
现在房地产行业直接受益于国际旅游岛规划建设，海南房地产正随着社会的需要积极发展旅游房地产业，同时，加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。
海南旅游房地产在未来的发展中，不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例，建设主题公园等，更应该从海南本土实际出发，不断开发具有主题型、体验化、休闲型的旅游产品，将旅游经典从传统的景区逐步转变为综合的主题公园、复合商业休闲的综合性区域、结合旅居功能的大型旅游休闲社区。
提起海南的房地产，很多人会自然而然地想起上世纪90年代的海南，热火朝天的炒房炒地终于吹破了房地产泡沫，800多亿元资产化为550多座“烂尾楼”，给银行体系造成了大量的不良资产，一些问题甚至遗留至今。这次，凭借“国际旅游岛”的概念，众多开发商再次涌向海南，争先恐后地圈地造楼。他们赌的仍然是一个“预期，”预期五年，十年或更长时间。
海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8％。虽然也非小数目，但考虑到如中部有对农村耕地、森林山地等的保护，甚至一些地区有火山喷发带、控制填海造田等所形成的限制，还有海南整体的城镇化率还偏低，目前所推出的沿海土地便往往带有稀缺性、排他性，甚至唯一性，这也被业内认为是开发商乐于在海南抢占有利地形的原因之一。
走进海南，不难发现，三亚房地产的开发无不与旅游息息相关，三亚之“景”成为众多楼盘的主要卖点，以海景房为例,据了解,价格一般都在每平方米7０００元——1.2万元以上，相比较而言，位于市区的商品房,价格一般只有一线海景房的一半,但是,市区商品房中能够看到“海景”、“山景”的户型，价格也随之升高，可卖到每平方米6000—8000元。首先，从区域经济特色看，三亚的旅游业是蜘蛛产业，据统计数据表明，近几年来，强调“健康、生态、美丽”的三亚旅游正成为斐声国内外的品牌，使三亚扩大了开放度。每年三亚市旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上，每年旅游总收入达40亿元，由此带动三亚房地产投资强劲增长，目前，三亚已拥有旅游饭店138家，其中五星、四星级或相当星级的酒店有38家。正是由于旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市，而投资者的涌入又进一步带动了三亚旅游业的发展，形成双向互动。
其次，从购房信息群体看，据当地开发商介绍，外地购房者占有绝对比例，约占楼盘客户的7成以上，并且多数为二次甚至多次置业者，其中多数是北方人，近一两年来，来自四川、成都、昆明、贵阳等地的购房者有逐年增加的迹象，正成为三亚楼市的又一生力军。特别是一些临海小区，记者在三亚采访期间，正值当地旅游淡季，在一些已入住的小区内，据物管人员告诉记者，目前多数已售住房空置，而到了每年十月以后，就会有大量业主到此“度假”。
从收入方面看，早年购房者，以高收入群体及商界成功人士为主，由此也造成早期“豪宅开发热”，最终使得部分高档住房滞销，某些2001年开发的高端产品目前还处于消化阶段。而目前的购房群体，除高收入者外，外地退休人员和中高收入群体成为重要的组成部分。这类购房者的出现，使得三亚商品房结构有所变化，百平方米以下的中小户型成为销售主流，占市场比例的一半以上。通过旅游认识三亚，最终成为三亚楼市客户，也由此凸显该地区旅游品牌的成功打造。
在海南侯鸟式客户名称由来以久，也是海南旅游房地产见证之一。海南地处我国南海海洋季节性气候，常年四季如春，满山遍野都是绿色生机，特别是原生态保护得非常好，热带雨林造就了低碳易居度假生活。所以，进入海南购房者大部分群体都来自我国的冬天比较寒冷地区，如：东北、西北、新疆、内蒙古等地区。
这批客户群体把海南作为自己的第二故乡，前几年在海南购房是旅游度假养老一族，国际旅游岛后是投资一族。海南在国内或在国际都地位提高了，高速的开发建设和基础设施建设已逐渐成熟，令岛外旅游度假养老群体更加亲迷，从2010年起国内著名品牌开发公司进入，他们带来了世界超前开发理念，开发规模都是大盘，而且占据着所有美丽的海湾。
海南旅游房地产建设单单锁定在岛外“候鸟式”群体来建设，就会脱离了国际旅游岛的总规划思想，海南需要的是一个多资源复合型地产，最关键是怎样把海湾建设更加美丽，更加有旅游价值。
东线海口至三亚，所经路线海边房地产红红火火，这么多项目没有那家是为了海南旅游项目去整体规划设计。房地产项目开发令海湾面目全非，目前只有“石梅湾”还保留着海湾原生态。据了解也很快就大规模建设了，项目建设好了海湾成为专属领地，也成为候鸟们的度假居住天堂，最重要成为了当地政府财政的摇钱树。从香水湾、清水湾再到福湾大规模建设是否考虑将来价值怎样，海湾是国家的、是人民的，每个项目建设完后，海湾还属人民的吗？有一次我到石梅湾海边搞摄影就受到一家五星级酒店保安人员阻拦，理由是酒店有活动不许进入海湾，几百公里来到，扫兴而归。如果海南所有海湾都类似该酒店，那海南明天还有谁来旅游，要想海湾保留原生态和纯净。首先是当地政府要有50、100年整体规划，合理利用土地价值，心要想着人民，要为人民服务，多为当地规划设计好明天，不能单方追求政绩和利益。
海南旅游房地产前景就是根据目前情况，整合有用资源合理建设。利用本身资源复合开发旅游房地产，也就是复合型地产。旅游房地产单设计度假养老还不行，应融入房地产以外其它元素，比如：旅游、购物、娱乐、医保、超市、交通等元素。海南旅游复合型地产要根据海南的特殊条件，把最重要的
“旅游”元素融入进项目整体规划产品设计中，重点要考虑的是项目今后旅游发展“价值”。
2011年是海南旅游房地产在严控下如何发展之年，是整合自己本身资源还是分水岭呢？2011年是海南旅游房地产开始走理性一年，项目从前期到后期都要以市场状况为数据，不要预测项目赚多少，把风险放在主要位置。按规范化去建设队伍，特别是项目销售推广更要理性化，超前化，不要盲目追求概念性炒作，海南区域性营销起不了很大作用，只是起着项目品牌作用，主要客户资源在国内或国外，2011年项目营销在岛外。
2011年上半年的淡季即将到来，海南地方政府是否意识到整体经济问题，政府应该采取“政府搭台，企业唱戏”的做法，利用政府资源为海南企业走出低谷而“保驾护航”。不要整天跟着别的城市叫喊“限购令”，越是楼市低迷时就应帮助企业排忧解难。
2011年海南旅游房地产应全面走出海岛，到岛外搞宣传，搞推广，在全国范围内大力宣传海南国际旅游岛，把海南最好的东西介绍给全国的群体，才能保住2011年海南不受到影响，只要政府搭好台，旅游房地产才会走得更加坚实。
海南旅游房地产发展战略
（一）要始终着眼于发挥市场经济的内在潜力，逐步培养、规范成熟的海南旅游房地产市场机制。逐步引入国内外有实力的房地产企业、分时度假公司和投资机构，如中房集团、美国国际分时度假交换公司等，借助它们雄厚的资金、发达的销售网络和丰富的经营管理经验，开拓国内和国际市场。
|
|
|
