广州市旧村庄全面改造成本核算及复建安置资金缴存解读

       

       

       

复建安置工程关系到旧村庄改造的村民利益，复建安置资金的监管，是保障复建房屋权利人合法利益的利器。我市今年1月1日起实施的《广州市旧村庄更新实施办法》第三十条对复建安置资金的监管作了专门性规定。10月1日起实施的《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》则对旧村庄复建安置资金如何缴存进行了详细规定，其内容与村民的合法权益息息相关。

内容如下：

一、旧村庄全面改造项目复建安置资金是指什么？

是指采用自主改造或者合作改造模式实施全面改造的旧村庄，在改造过程中用于复建物业（住宅或其他物业）及配套设施建设资金，包括复建物业建造费用、临时安置补助费用、停产停业补助费用、拆卸和搬迁补助费用、市政基础设施建设费用和公共配套设施建设费用等。

二、如何设立复建安置资金监管账户？

区政府或区城市更新机构与复建安置资金缴存人协商，在银行设立复建安置资金监管账户，一个项目应当设立一个独立账户。协商不成的，由区政府或区城市更新机构确定银行并设立复建安置资金监管账户。区政府或区城市更新机构应当将账户设置情况书面报市城市更新局。

三、复建安置资金的缴存主体如何划分？

采用合作改造模式实施全面改造的旧村庄，由合作企业缴存复建安置资金。

采用自主改造模式实施全面改造的旧村庄，由村集体经济组织缴存复建安置资金。

四、改造项目实施不分期的，如何缴存复建安置资金？

改造项目实施不分期的，在房屋拆卸前，复建安置资金缴存人按照复建安置资金总额，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存复建安置资金，其中现金缴存不得低于复建安置资金总额的30％；无条件银行履约保函的有效期不得短于项目实施方案批复中复建安置工程竣工验收时间。

五、改造实施分期的，如何缴存复建安置资金？

改造实施分期的，在首期改造房屋拆卸之前，复建安置资金缴存人按照不低于项目复建安置资金总额30％，向区政府或区城市更新机构缴交无条件银行履约保函或者在监管账户缴存履约保证金。无条件银行履约保函的有效期不得早于项目实施方案批复中全部复建安置区建设竣工验收时间。该无条件银行履约保函额度和现金额可以根据分期改造完成情况逐期核减，但不得低于剩余复建安置所需资金的30％，至最后一期当期的复建安置资金已全额缴存后，方可不再提交该无条件银行履约保函额度和现金额。

按照批复的分期实施方案，由区政府或区城市更新机构核定各期复建安置资金额度。除以上缴交无条件银行履约保函或者缴存履约保证金外，在当期房屋拆卸前，复建安置资金缴存人还应当按照核定的当期复建安置资金额度，采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存当期复建安置资金，其中现金不低于当期复建安置资金额度的30％。无条件银行履约保函的有效期不得短于当期复建安置工程竣工验收时间。

六、复建安置资金账户内备存用于复建安置的现金额不少于复建安置资金总额的10％。

在当期复建安置工程竣工之前，复建安置资金缴存人应当确保监管账户内备有当期复建安置资金总额10％以上的现金用于支付；缴存的现金因支付少于当期复建安置资金总额10％时，复建安置资金缴存人应当及时向监管账户补缴现金，当期无条件银行履约保函额度可以按照补缴的现金金额相应调减。当期现金累计缴存额不低于当期复建安置资金总额。

七、复建安置资金缴存人应如何向属地区政府或区城市更新机构申请拨付复建安置资金？

临时安置、不予复建部分货币补偿、停产停业、拆卸和搬迁补助等补偿资金可以按照计划和补偿协议支付。复建安置资金缴存人编制动迁计划，并据此制定补偿资金使用计划报区政府或区城市更新机构审批。复建安置资金缴存人按照批准的资金使用计划申请拨付补偿资金。

复建安置资金缴存人按照工程建设进度向属地区政府或区城市更新机构申请拨付补偿资金。当期工程竣工验收及财务结算之前，复建安置建设费用拨付不超过当期复建安置建设资金总额的90％；当期竣工验收及财务结算之后，按照相关法律法规拨付结算款及工程质量保证金。

八、中止复建房建设或拖欠临迁费怎么办？

未经区政府或区城市更新机构批准，自行中止建设1个月以上或拖欠临迁费1个月以上的，区政府或区城市更新机构可单方决定使用监管账户内的复建安置资金或动用无条件银行保函担保资金，由此产生的经济损失由责任主体负担，涉及违法违规行为的，责任主体依法承担相应的法律责任。

改造成本核算

《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》于2016年10月1日起执行，新的成本核算办法与以往相比，有何不同？

请看过来！

1．问：在什么情况下按这个办法计算改造成本？

答：本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。主要针对旧村全面改造时，对于复建安置部分的成本进行计算。

2．问：旧村全面改造中改造成本的包括哪些费用？

答：旧村庄全面改造成本主要包括数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

3．问：安置住宅复建总量的核定与以往有何不同？

答：旧的计算方式只能按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

本办法计算方式：可按照“栋”或者“户”两种方式进行核定

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3．5倍，并以不超过10％的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

4．问：安置住宅复建总量核定后，如何测算改造成本呢？

答：本办法第七条明确了安置住宅复建改造成本的计算方式：

（一）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的，准予按照按1：1复建，并计入改造成本；其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

（二）合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量超过核定复建总量的，按核定复建总量复建，超出面积可按房屋重置价给予货币补偿，或在不超过集体经济物业复建总量的前提下，可按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则，按比例折算转化为集体商业物业，计入改造成本。

（三）2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外的建筑，可按每平方米1500元核算给予房屋建筑成本补偿，计入改造成本。

（四）2007年6月30日后建成的违法建筑，不计入改造成本。

5．问：对于村集体经济物业复建总量如何核定？

答：旧办法中，村集体物业不能按现状建筑面积‘拆一补一’复建安置。合法的集体物业建筑面积依照‘拆一补一’予以复建安置；2007年6月30日之前已建的历史集体经济物业，若已完善历史用地手续的，可按照保障改造后集体经济物业收入不降低的原则折算准予复建的总量，准予复建部分建安费用纳入改造成本，不予复建部分历史集体物业可给予建安成本补偿。

本办法第八条明确了村集体经济物业复建总量核定的方式方法：

（一）以现有建筑面积方式核定的，集体经济组织物业合法建筑面积按1：1核定复建量；2007年6月30日前建成的无合法证明的建筑，按照现有建筑面积2：1核定复建量，剩余面积可按建安成本价计入改造成本；2007年6月30日后建成的违法建筑，不予核定。

（二）以用地范围方式核定的，包括纳入旧村庄改造范围的村级工业园、堆场、货仓、露天停车场等用地，参照《广州市旧厂房更新实施办法》有关村级工业园的相关政策，即按现有用地面积和容积率1．8（毛）计算权益建筑面积，其建安费用由村集体自筹，不计入改造成本。

选择其中一种计算方式进行核算。

6．问：原来村民住宅和村集体物业建安成本补偿按每平方米1000元核算，这个补偿标准按现在的物价水平来说已经显得比较低了，对于这个标准是否有所调整？

答：本办法第九条修改了村民住宅和村集体物业建安成本补偿标准：2007年6月30日前建成的无合法证明的住宅和村集体物业建安成本价的核算以每平方米1500元为基数，并按照当年我市居民消费价格指数（CPI）涨幅每年做相应调整。具体补偿由村集体在不突破房屋建筑成本补偿核定总额的前提下自行统筹实施。

7．问：对于临迁费是不是也提高了呢？

答：旧办法中，住宅临迁单价可在每平方米每月20元至30元范围内、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至50元范围内适当浮动。

本办法第十条提高了住宅及商业临迁单价。住宅临迁单价可在每平方米每月20元至40元范围内浮动、集体经济物业等商业面积临迁单价可在每平方米每月30元至60元范围内浮动。

但核算的权益建筑面积及2007年6月30日之后建成的违法建筑，不得计算临迁费。

来源：广州市城市更新局