写字楼评估报告

写字楼评估报告

写字楼转让价值评估报告 浙广评报字[2005]第001号

浙江广厦资产评估公司

二〇〇五年五月十九日

出租的写字楼转让价值评估报告书

目录

一、委托方及被评估单位基本情况概况......................................................................3

二、评估目的 ...................................................................................................................................

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三、评估对象和评估范围 ............................................................................................................... 3

四、价值类型及其定义 ................................................................................................................... 3

五、评估基准日 ...............................................................................................................................

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六、评估原则 ...................................................................................................................................

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七、评估依据 ...................................................................................................................................

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八、评估假设 ...................................................................................................................................

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九、评估方法 ...................................................................................................................................

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十、评估程序实施过程、情况及评估过程 ................................................................................... 5

十一、评估结果 ...............................................................................................................................

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十二、评估报告使用的有效期 ....................................................................................................... 6

十三、其他需要提供的信息 ........................................................................................................... 6

十四、特别注意事项 ....................................................................................................................... 6

十五、评估报告使用限制说明 ....................................................................................................... 7

十六、评估报告日 ........................................................................................................................... 7

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十七、附件信息 ............................................................................................................................... 8

写字楼转让价值评估报告

浙广评报字[2005]第001号

正文

浙江广厦资产评估公司(以下简称“本公司”)接受某公司的委托，依据国家有关资产评估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、科学的原则，运用公允的方式的方法及程序，对某写字楼出租进行评估。本公司评估人员对委估资产进行了实地查看，同时进行了必要的市场调研，对被评估写字楼截止2005年5月15日所表现的市场价值做出公允反映。先将X写字楼价值评估情况及评估结果报告如下:

一、委托方及被评估单位基本情况概况

(一)委托方

1.委托方概况:某公司(详情略)

(二)被评估单位

1、被评估单位名称:写字楼

2、被评估单位概况:是一幢出租的写字楼，土地总面积为12000平方米，总建筑面积52000平方米;建筑层数地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构;土地使用年限为50年。

二、评估目的

为某公司为资金需要出售转让的写字楼价格提供价值参考意见。请委托方和相关当事方注意，该资产评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，也不承担有关当事人决策的责任。建议委托方在参考资产评估结论的基础上，结合资产处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。

三、评估对象和评估范围

(一)1、评估对象为涉及某公司所属写字楼使用及出租所有楼层的相关经济事项。

2、评估范围包括写字楼在评估基准日的全部经济事项，评估资产具体类型主要包括以下部分:每层楼的租金、楼层所需费用、土地使用权的剩余年限。

四、价值类型及其定义

价值类型是按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。 本次评估所采用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日为2005年05月15日。

六、评估原则

本次估价遵守独立、客观、科学、谨慎、合法、公正的原则及最高最佳使用原则、评估基准日原则等技术性原则。

1.独立性原则。押品评估人员必须坚持独立于客户经理和客户的第三方立场，保证整个评估过程不受外界干扰。

2.客观性原则。 评估结果应以充分的事实为依据。评估人员要从实际出发，评估的指标应具有客观性，评估过程中的预测、推理和逻辑判断等只能建立在市场和现实的基础资料上，不以主观好恶或个人偏见行事，不得因个

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人成见或偏见影响评估结果。

3.科学性原则。必须根据评估的特定目的，选择适用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使资产评估结果科学合理。

4.审慎评估原则。押品是银行授信业务安全的重要保障，在评估中应实事求是，应维护中国银行的合法权益。如果评估对象在评估基准日未以最高最可能原则进行使用，则以现行的使用方式进行价值评估，而不作最高最佳假设。

5合法原则。应以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

6.评估基准日原则。要求估价结果应是估价对象在评估基准日的客观合理的价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在评估基准日上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

七、评估依据

本公司在本次评估工作中所遵循的国家、地方和部门的法律、法规以及评估中参考的文件资料主要有:

(一)评估工作行为依据

《资产评估业务约定书》

(二)评估法规依据

1、《公司法》、《合同法》;

2、《土地管理法》、《土地管理实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规;

(三)准则依据

1、财政部以财企[2004]20号发布的《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》;

2、中国注册会计师协会以会协[2003]18号文发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;

3、中国资产评估协会以中评协[2007]189号文发布《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则。

(四)产权依据

1、土地使用权证;

2、评估人员收集的其他产权资料。

3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;建筑工程施工许可证;

(五)取价依据

1、资产明细表

2、某写字楼所在地类似建筑物或写字楼市场价格信息。

3、《全国统一安装工程预算定额浙江省单位估价表》及相应配套取费。

4、资产所在地的房产市场价格的调查资料。

5、评估专业人员市场调查、询价及对资产核实、勘察、检测、分析更收集的佐证资料。

6、被评估单位的历史生产经营出租资料、经营规划和收益预测资料。

7、写字楼提供的其他有关资料。

八、评估假设

1、交易假设:假设评估对象已经处在交易过程中。

2、持续经营假设:假设被评估单位按照原来的使用目的、使用方式持续地经营下去。

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3、公开市场假设:假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。

4、国家税收政策、货币政策不变假设。

九、评估方法

该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选收益法。

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益并按适宜的折现率这算成现值来确定被评估资产价值的资产评估方法。

十、评估程序实施过程、情况及评估过程

本次评估工作是自2005年5月15日起至2005年5月19日，整个评估工作分五个阶段。

(一)接受委托阶段

本公司接受委托，根据本项目的实际情况，确定评估目的，并且明确了评估对象和范围，商定评估基准日为2013年11月25日，拟定了评估方案，与委托方签订了业务约定书。制定资产评估工作计划;组成项目小组，并对项目组成员进行培训。

(二)前期准备工作阶段

本阶段主要工作是:项目组根据行业的特定制定资产评估前期公告计划，并根据资产评估的要求和本公司资产评估工作的需要，向被评估单位布置填报资产评估申请表，协助委托方进行资产评估的申报工作;同时了解公司及委估资产的情况，收集资产评估所需文件、资料;制定资产评估工作计划。

(三)现场评估阶段

根据评估有关原则和规定，评估人员对评估人员对评估范围内的资产进行了价值评估并关注产权状况，具体步骤如下:

1、 听取公司有关人员对公司所属商场情况以及委托资产历史、现状的介绍;

2、 进入现场，对资产评估申请表的内容进行核实，并对资产状况进行查看、记录。与资产管理人员进行交谈;

3、 根据委估资产的实际状况和夜店，确定相应的评估方法;

4、查阅委估资产的产权证明文件，建筑工程合同

5、调阅商场的出租记录、设备维修及事故记录等有关资料

6、对商场资产进行评估，计算评估价值。

(四)评估汇总阶段

根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。

(五)提交报告阶段

起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产评估结果:对初步评估结果进行充分的解释，在得到初步意见时进行必要的调整和修改;经过三级审核，向委托方提交正式资产评估报告书。

(六)评估过程

1、租金按使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31200 m

，占建筑总面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。

2、租金为35元/ m?月。

3、空房率年平均为10%，即出租率年平均为90%。

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4、经常费用平均每月10万元，包括人员工资、水、电空调、维修、清洁、保安费等。 22

5、房产祝以房产租金收入为计税依据，税率为12%。

6、其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。

本次评估采用收益法评估

Ai 评估公式

经计算得出

年有效毛收入:35*31200*12*90%=1179.36(万元)

年经常费用:10*12=120万元

年房产税:1179.36*12%=141.52(万元)

年其他税费:1179.36*6%=70.76(万元)

年运营费:120+141.52+70.76=332.28(万元)

年净收益:1179.36-332.28=847.08(万元)

评估价值:847.08*(A 10% 45)=8354.59(万元)

十一、评估结果

估价人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，评定委估写字楼于评估基准日2005年5月15日在未考虑其他因素情况下的评估价值为捌仟叁佰伍拾肆万伍仟玖佰元整。

十二、评估报告使用的有效期

本报告有效期一年，自报告提交日2005年5月15日起至2006年5月14日。 十三、其他需要提供的信息

1. 估价对象状况和写字楼市场状况因时间变化对写字楼抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未设有法定优先受偿款，写字楼市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，写字楼抵押价值基本保持稳定。

2. 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的写字楼抵押价值减损。

3. 估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现及费用的影响，当押品内部评估报告出具后要跟踪关注是否会出现法定优先受偿权利。

4. 定期或者在写字楼市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

十四、特别注意事项

(一)本报告是在委托方及被评估单位提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及被评估单位的责任;对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。恰当使用评估报告时委托方和相关当事方的责任。

(二)本报告所称“评估值”系指我们在所评估资产在现有用途不变并持续经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的目的而提出的公允值意见，仅为本评估目的服务，不可作为其他用途的依据。

(三)评估人员对本次评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对其作任何形式的保证。委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任，评估师只对该资料及其来源进行了必要的查验和披露，无权对评估对象法律权

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