|
商品房预约合同纠纷的缔约过失责任适用及赔偿范围 ---郑某、刘某与东莞康福公司商品房预约合同纠纷 广东康邦律师事务所 黄连禧 【摘要】
本文通过郑某、刘某与东莞康福公司商品房预约合同纠纷案的解析，参照有关司法典型案例，并结合合同法理论，阐释商品房预约合同纠纷中，缔约过失责任适用及赔偿范围。在商品房预约合同纠纷中，缔约过失责任方赔偿受损方的信赖利益损失，包括丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，可以房屋增值利益损失作为参考；具体数额应综合考虑各方当事人过错、履约情况、案涉地区房地产升值状况等情节确定。同时对案涉《认购书》性质、效力等实务问题进行分析。 【案例索引】
东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第1476号 【案情简介】
2007年11月21日，郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》一份，约定郑某、刘某向东莞康湖公司购买东莞市某镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼房屋（建筑面积386㎡、总价款2500000元）。该认购书约定:首期房款800000元，于2007年11月28日前支付500000元、于2008年1月21日前支付300000元（同日并签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续）。认购书上还手写注明“楼价余额发展商提供银行按揭”。郑某、刘某主张，合同签订后，其于2007年10月24日付500000元、2008年4月1日付12000元、2008年4月8日付115227元、2008年5月28日付16500元、2008年5月29日付39651元、2008年5月29日付116622元，并提交东莞康湖公司出具的收据为证。东莞康湖公司对付款金额、时间予以确认。
2014年9月29日，郑某、刘某向一审法院提起诉讼，请求法院判令:1.确认郑某、刘某与东莞康湖公司签订的《宝泰花园（杏花村）认购书》无效。2.东莞康湖公司返还郑某、刘某购楼款800000元及利息（从收款日始至还款日止，按中国人民银行同期贷款利率支付，其中500000元从2007年11月24日起、115227元从2008年4月8日起、12000元从2008年4月1日起、16500元从2008年5月28日起、39651元从2008年5月29日起、116622元从2008年5月29日起，暂计到起诉日止利息共计282151.76元）。3.东莞康湖公司赔偿郑某、刘某信赖利益损失280000元。4.本案诉讼费由东莞康湖公司负担。
庭审中，郑某、刘某述称：签订合同后，一直要求东莞康湖公司提供按揭银行，2014年才发现东莞康湖公司无报建；信赖利益主要是东莞康湖公司隐瞒房屋状况，导致2007年签订预约合同至今无法签订正式合同致使合同目的落空，且错失适宜买房的机会，参照银行利率的4倍以及房价递增的事实，主张280000元的信赖利益损失。
东莞康湖公司主张：签约时已告知房屋状况、不是提供银行按揭而是开发商按揭，故不同意支付利息及信赖利益损失。东莞康湖公司主张郑某、刘某签约当时已知晓房屋状况的依据为合同手写载明的“楼价余额发展商提供银行按揭”。东莞康湖公司确认，涉案商品房至今未办齐相关销售手续，土地规划出了问题。 【裁判结果】
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决:一、确认郑某、刘某与东莞康福公司于2007年11月21日签订的《宝泰花园（杏花村）认购书》（房号:东莞市某镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼）无效。二、东莞康福公司应于判决生效之日起十日内向郑某、刘某返还楼款800000元及法定孳息（按中国人民银行同期贷款利率，其中500000元从2007年11月24日起、115227元从2008年4月8日起、12000元从2008年4月1日起、16500元从2008年5月28日起、39651元从2008年5月29日起、116622元从2008年5月29日起，计至本判决确定的履行期限届满日止，提前清偿的，计至实际付清日止）。三、东莞康福公司应于判决生效之日起十日内向郑某、刘某支付损失赔偿款200000元。四、驳回郑某、刘某其他诉讼请求。
二审法院认为，一审判决认定事实不清，适用法律有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下: 一、维持广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第770号民事判决第二项。 二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法樟民一初字第770号民事判决第一项、第三项和第四项。 三、驳回郑某、刘某的其他诉讼请求。 【争议焦点】
一、郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》是预约合同还是本约合同？二、郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》是否有效？三、本案是否属于缔约过失责任纠纷？四、因东莞康湖公司的主要过错导致认购书无效，缔约过失责任赔偿范围是什么？五、如何确定因涉案商品房认购书无效，导致郑某、刘某与第三人订立有效合同可能获得的利益（机会损失）损失？ 【案例评析】
一、郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》是预约合同还是本约合同？
观点一认为，是预约合同。二审法院认为，案涉认购书是双方为将来签订正式的商品房买卖合同所做的承诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，并非正式的商品房预售合同，是预约合同。
观点二认为，是本约合同。本案中，郑某、刘某与东莞康湖公司签订的《宝泰花园（杏花村）认购书》，约定郑某、刘某向东莞康湖公司购买东莞市某镇宝泰花园杏花村碧湖轩6幢A楼房屋（建筑面积386㎡、总价款2500000元）。首期房款800000元，于2007年11月28日前支付500000元、于2008年1月21日前支付300000元（同日并签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续）。合同手写注明“楼价余额发展商提供银行按揭”。其后郑某、刘某向东莞康湖公司支付房款800000元，东莞康湖公司受领郑某、刘某支付的房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房屋销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，因此，案涉认购书应当认定为商品房买卖合同的本约。
笔者赞同观点一。判断本约与预约的标准是，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中双方当事人约定“首期房款800000元，于2007年11月28日前支付500000元、于2008年1月21日前支付300000元（同日并签订《商品房买卖合同》、办理按揭贷款手续）”，表明当事人的权利义务，最终以双方签署《商品房买卖合同》确定。
在“申请再审人成都讯捷通讯连锁有限公司与申请再审人四川蜀都实业有限责任公司、一审第三人四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”（注：高人民法院（2013）民提字90号民事判决书）中，最高人民法院认为，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
二、郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》是否有效？
观点一认为,郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》无效。东莞市第三人民法院（一审法院）认为，在该预约合同订立近7年后，双方均向原审法院诉请确认合同无效。因东莞康湖公司所开发的楼盘缺乏合法有效的规划、报建等手续，导致涉案房屋在订立预约合同当时无合法的预售手续，且至今未能办理合法的销售手续，无法签订商品房买卖正式合同。双方均确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证。因此，涉案预约合同因标的物无合法有效手续、无法正常销售，截至一审辩论结束前案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反国家法律、法规的效力性强制性规定，而不具合法效力。
观点二，认为郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》有效。东莞市中级人民法院赞同该观点，认为，案涉认购书是双方为将来签订正式的商品房买卖合同所做的承诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，并非正式的商品房预售合同，故案涉房屋未取得建设工程规划许可证以及预售许可证并不影响该认购书的效力。
笔者赞同观点一。补充如下理由：
首先，《中华人民共和国城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”。依照上述法律规定，违法建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此对违法建筑不享有物权权益。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，拆迁人拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。上述法律规定表明，法律不仅从维护公共利益的角度，禁止违法建设行为，同时也否定违法建设的法律效力。
案涉房屋经查实，东莞康湖公司也确认，涉案商品房至今仍缺乏合法有效的规划、报建等手续。也就是，案涉房屋属于非法建筑，违反效力性的强制性的法律法规规定，损害社会公共利益，所以，《宝泰花园（杏花村）认购书》无效。
其次，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，同理，东莞康湖公司以“未取得建设工程规划许可证”建设的房屋为标的物，与郑某、刘某签订的认购书，应当认定无效。
综上，笔者认为，郑某、刘某与东莞康湖公司签订《宝泰花园（杏花村）认购书》无效。
三、本案是因预约合同纠纷而引起的赔偿，是否属于缔约过失责任纠纷？
观点一认为，不属于缔约过失责任纠纷，而是违约责任。案涉认购书是双方为将来签订正式的商品房买卖合同所做的承诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，并非正式的商品房预售合同，故案涉房屋未取得建设工程规划许可证以及预售许可证并不影响该认购书的效力。本案的二审法院赞同该观点。
王利明教授认为，预约不产生缔约过失责任。预约是一种独立的合同，如果一方当事人违反预约，属于不履行合同的行为，应按违约责任处理。
观点二认为，本案属于缔约过失责任。因东莞康湖公司违反先合同义务，导致其与郑某、刘某签订《宝泰花园（杏花村）认购书》无效，商品房预约合同无效而引致的信赖利益损失赔偿，属于缔约过失责任。本案的一审法院便持该观点。
韩世远教授认为，违反先合同义务，可构成缔约上过失。合同缔约过失责任，是指合同不成立、无效、被撤销或者不被追认时，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时应赔偿受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。
笔者同意观点二。首先，合同无效情形下产生的是缔约过失责任，而非违约责任，原因在于违约责任存在的前提是“合同债务”，而合同无效为自始无效，即不产生“合同债权”或“合同债务”，故违约责任无从谈起。合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方因基于缔约过失行为向对方承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益（包括直接损失和间接损失）。
其次，“签订认购书的目的是为了将来缔结商品房买卖合同，可以视为认购书是商品房买卖合同缔结前，当事人双方进行接触和磋商的产物，认购书确定的是先合同义务”。
因东莞康湖公司故意隐瞒商品房的规划、报建手续瑕疵，误导郑某、刘某与其签约，又向郑某、刘某收取了房屋转让款80万元后，违反诚实信用原则，于订购书订立后长达七年多的时间里未能办理约定的房产预售许可证，最终导致合同无效，致使郑某、刘某订约购房目的落空，违反先合同义务，客观上造成郑某、刘某的财产损失，属于《合同法》第四十二条第（二）项规定的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况”，故东莞康湖公司应承担缔约过失责任。
四、因东莞康湖公司的主要过错导致认购书无效，缔约过失责任赔偿范围是什么？
缔约过失责任以造成相对方信赖利益为前提。信赖利益，指一方当事人信赖合同成立或者有效而因为合同不成立或者无效或者被撤销而蒙受的损失。
信赖利益包括直接利益的减少，如谈判中发生的费用，还应当包括受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失。
当然，信赖利益，原则上不得超过当事人订立合同时所应当预见的因合同不成立、无效或者被撤销所可能造成的损失，也不得超过合同有效或者合同成立时所可能得到的利益（履行利益）。
（一）返还占用资金及占用期间的利息。
案涉《认购书》被认定无效后，根据《合同法》第五十二条规定，东莞康湖公司应向郑某、刘某返还其已支付的房款800000元及相关利息，一二审法院均支持了“郑某、刘某的返还已付房款及其利息，利息按照同期同类银行贷款利率计算”之诉讼请求。
（二）房屋增值利益损失是否属于缔约过失责任赔偿范围？
观点一认为，房屋增值利益损失不属于缔约过失责任赔偿范围，不支持“房屋增值利益损失”赔偿请求。东莞市中级人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十二条是关于缔约过失责任的规定，当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。而本案中，由于案涉合同是成立的，且没有被确认无效、被变更或被撤销，故郑某、刘某依据上述法律规定主张信赖利益损失缺乏依据，且其也未提供任何证据证明有实际损失。因此，东莞市中级人民法院对郑某、刘某主张“房屋增值利益损失”不予支持。
江西省高级人民法院也赞同观点一。在“袁发兴万载县宏达房地产开发有限公司与郭蓉房屋买卖合同纠纷”（江西省高级人民法院（2016）赣民再4号再审民事判决书）中，江西省高级人民法院认为，关于房屋差价损失的诉请，郭蓉是用2007年的30万元和2008年的10万元预付款而非全款预订的店面面积以2012年的市场价值计算差价损失，实质是以合同全面履行所能获取的最大利益为前提，甚至超出最大利益，不能作为郭蓉所受到的损失。首先，该最大履行利益应扣除房款等才为买房的净回报；其次，在当事人的利益分配上，合同无效与有效的法律后果并不相同，合同无效，就不能要求完全按照上述净回报的标准承担赔偿责任。在合同无效情形下，损失一般限定在实际损失的范围之内，即为缔约付出的成本。郭蓉主张的房屋差价损失并非实际产生的损失，且明显超出当事人在预订合同时的预见。故对郭蓉诉请的房屋差价损失，不予支持。
观点二认为，房屋增值利益损失属于缔约过失责任赔偿范围，支持“房屋增值利益损失”赔偿请求。承担缔约过失责任一方应向对方赔偿其信赖利益损失。具体赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，也就是机会损失。而对于机会损失，可以房屋增值利益损失作为参考。
本案一审法院认为，应当支持郑某、刘某“信赖利益损失”之主张。自2007年底至今，全国及东莞市商品房价格普通上涨，手续齐全、地段稍好的商品房价格翻倍属普遍现象。涉案商品房总价2500000元，郑某、刘某已付房款800000元。假设涉案商品房无瑕疵，合同正常履行，郑某、刘某理应能够获得一定收益。综合当事人各方在《认购书》被认定无效中的过错程度，以及涉案房屋所在镇区房价水平、小区地段环境等，一审法院酌情认定康湖公司应赔偿郑某、刘某的信赖利益损失以200000元为限。
最高人民法院赞同观点二。在“海南宇昌房地产开发有限公司与海南昌旺达置业顾问有限公司、海南瑞昌润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案再审”中（中华人民共和国最高人民法院（2014）民抗字第75号民事判决书），最高人民法院认为，昌旺达公司因无效合同所致的损失，主要为因信赖合同有效可获取房屋而实际并未取得房屋所致的价格差额部分的损失，该损失即为昌旺达公司的信赖利益损失。昌旺达公司与宇昌公司签订合同时交易房屋的价格分别为2200元／㎡和2550元／㎡，交易总价为3140万元。根据海南明正房地产评估有限公司2012年4月出具的评估报告，目前合同交易房屋的市场单价为5835.3元／㎡，合同交易房屋的总价值为7585.84万元。因此，合同交易房屋价值的差额4445.84万元即为昌旺达公司的信赖利益损失。宇昌公司依照《合同法》第四十二条、第五十八条的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿昌旺达公司的信赖利益损失。最高人民法院认为，一、二审判决按照鉴定报告以房屋的实际差价作为计算昌旺达公司损失的标准正确。
笔者同意观点二。诚实守信，是社会经济发展的基础，是社会主义核心价值观的重要组成部分，也是民商事法律的核心原则，也是帝王原则。对于违背诚信，故意隐瞒真实情况的行为人应当承担应有的责任。支持将“房屋升值差价”纳入缔约过失责任的赔偿范围，对违背诚信行为作出否定性评价，依法制裁违背诚信行为，可以在一定程度上抑制不诚信行为，推动健全社会征信体系。
五、如何确定“因涉案商品房预约合同无效，导致郑某、刘某与第三人订立有效购房合同可能获得的利益损失（机会损失）”数额？
本案中，确定东莞康福公司向郑某、刘某赔偿“房屋增值利益损失”的数额时，应当考虑如下因素：
首先，考虑当事人过错程度，适用过失相抵原则。根据《合同法》第五十八条规定：“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”可知，缔约过失责任同样适用过失相抵原则。因报建、办理商品房预售许可证的义务属于东莞康湖公司，因东莞康湖公司未积极履行该义务，且故意隐瞒商品房的规划、报建手续瑕疵，误导郑德行、刘正红与其签约，又向郑某、刘某收取了房屋转让款800000元后，违反诚实信用原则，于订购书订立后长达七年多的时间里未能办理约定的房产预售许可证，最终导致合同无效，致使郑某、刘某订约购房目的落空，东莞康湖公司对合同无效负有主要过错，应承担主要过错责任。郑某、刘某作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。
其次，考虑首期房款的支付情况。本案的郑某、刘某支付房屋价款800000元，仅占总房价2500000元的32%，且郑某、刘某存在除已付房屋500000元按时交付外，已付余款300000元均逾期支付。这也是确定东莞康湖公司赔偿金额的因素之一。
再次，超出当事人订立合同时的预见的利益不予支持。本案应当考虑订立认购书时的可预见性，该信赖利益损失（房屋差价损失）中，确有房地产市场的房价涨幅过高过快、有超出订立合同时的部分预期等因素。
综上，作为人民法院，可以根据案情，运用释明权，针对案涉房屋差价损失（信赖利益）提出司法鉴定建议，征求郑某、刘某针对“房屋升值价值，提出司法鉴定”的意见，确定房屋升值数额。此外，再根据当事人过错、履行情况、案涉地区房地产升值状况等情节，确定具体合理的赔偿数额。 【结语】
商品房预约合同纠纷的缔约过失责任范围，既包括因过错方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益。同时遵循“以机会损失为基础，不超过履行利益为限”原则，综合考虑案情，予以确定。 在“郑某、刘某与东莞康福公司商品房预约合同纠纷”案中，因东莞康福公司故意隐瞒商品房的规划、报建手续瑕疵，误导郑某、刘某与其签约，又向郑某、刘某收取了房屋转让款800000元后，违反诚实信用原则，从订购书订立之日起至一审庭审时长达七年多，仍无法办理房产预售许可证，最终导致合同无效，致使郑某、刘某订约购房目的落空，根据《合同法》第四十二条及第五十八条规定，东莞康福公司承担缔约过失责任，赔偿郑某、刘某的信赖利益损失。
厘定赔偿项目及数额时，应当综合当事人过错、履行情况、东莞市房地产升值状况等案情，判令东莞康福公司向郑某、刘某返还已收房款及其占用期间的利息，赔偿郑某、刘某订约购房目的落空而发生的房屋差价损失。 （为便于阅读，编辑时略去本文注释） 作者简介：黄连禧，男，1970年10月16日出生，现为广东康邦律师事务所主任律师，西南政法大学法律硕士，主要研究方向为民商事法律实务。《在健康权纠纷中，是否适用公平责任规则》被收录于中华全国律师协会民事专业委员会编的《中国民商事案例精选》（2012-2014）；另曾在《中国劳动》、《法制与经济》等期刊发表数篇文章；《理性合法互谅有效调解因工伤死亡案件》，被广东省律师协会评为律师担任村（社区）法律顾问典型案例优秀奖。 |
|
|
