房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？

望云1120 2016-06-02

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《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”那么，在房屋买卖合同被认定无效之后，有过错的一方是否应当赔偿对方的房租损失呢？即如果房屋买卖合同有效，买房人就能拿到房子，就不会产生合同约定的交房日之后的房租，这个房租的损失是否应当由有过错的一方承担呢？

这个房租的损失不应当由有过错的一方承担。我们通常所讲的“合同无效”是指自始、当然、绝对、确定无效【合同法理论以及法国德国日本等国家和地区的民法典上还有合同相对无效的概念，有兴趣的朋友可以找我交流，在此不展开】。通俗地讲，合同无效即“无”，即“不存在”。且合同无效与否是一个价值判断的过程，不是任何人（包括过错方）所能控制和改变的，也不是任何人（包括过错方）所能“藏起来”的，无过错方也“应当”知道该合同自成立之时就是无效的，不存在的。因此，无过错方自始就不应该期待依据该无效的合同来实现合同目的。过错方按照合同约定的时间交付房屋，自己自过错方交付房屋之后就不必向第三方支付租金，这都是无过错方所期待的合同目的，都是无过错方依据一个合法有效的合同所期待的合同目的。这个无过错方所期待的合同目的的基础（一个合法有效的合同）是不存在的，所以，这个合同目的也就自始不能实现。

如果你还是觉得很难理解，那么，就是你把“违约责任”和“合同无效的责任（注：经常有人把合同无效的责任称之为“缔约过失责任”，但是严格讲这种观点是不准确的，因为缔约过失责任是违反先合同义务所产生的责任，是在合同成立之前才可能产生的责任。无效合同肯定是已经成立的合同，合同成立之后就不存在先合同义务了，也就不会产生缔约过失责任了。）”混淆了。违约责任所产生的损害赔偿的范围是包括现有利益的损失（积极损失）和可得利益或曰预期利益的损失（消极损失）的。法律之所以把预期利益也纳入违约损害赔偿的范围，就是因为合同是合法有效的，守约方可以依照这个合法有效的合同来产生一个合理的预期，即如果合同得到履行自己将获得什么样的利益。但是，无过错方却不可以依据一个无效的合同来产生预期利益的合理预期。

这也给我们一个启示，即如果有人起诉你主张违约责任，你可以通过主张合同无效来减少自己的赔偿范围。

附：

沈阳富临房地产开发有限公司、徐建与沈阳富临房地产开发有限公司、徐建房屋买卖合同纠纷案

案情简介：徐建与富临公司于2006年8月5日签订《商业网店定向建设合同》一份，合同约定：徐建购买富临公司开发的位于沈阳市和平区光荣街22号，建筑面积为503.10平方米的商业网点。合同签订后，徐建共计付款453万元。富临公司至今未向徐建交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房（预）销售许可证》。

裁判原文节选【案号：最高院（2016）最高法民再3号】本院认为，富临公司作为一家专门从事房地产开发的企业，明知其没有预售许可证，仍与徐建签订具有商品房买卖合同性质的《商业网店定向建设合同》，签订合同后也一直未取得商品房预售许可证明，最终导致本案的《商业网点定向建设合同》被认定为无效，富临公司应负主要责任。对于富临公司依法应当返还徐建支付的453万元购房款，双方当事人均无异议。本案争议的主要问题是，徐建因为合同无效遭受损失的范围和数额，即富临公司是否应当赔偿徐建购房款利息及房屋租金损失。《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同被确认无效后所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应以实际已发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失。徐建支付的453万元购房款，长期被富临公司占用，由此产生的利息损失属于直接损失的范畴，理应由富临公司予以赔偿。富临公司再审中提交《关于光荣街22号地块规划指标和土地价款调整的补充说明》、《国有土地使用权出让补充合同》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《关于沈阳富临房地产开发有限公司光荣街22号地块商业项目的核准决定书》等新的证据，旨在证明涉案工程系政府原因导致变更规划，富临公司未能如约交房，不应承担责任。本院认为，原判决基于富临公司没有依法取得商品房预售许可证的事实，认定双方所签合同无效，富临公司再审中提交的上述证据，不能推翻合同无效的结论，故上述证据与本案的处理不具有关联性，本院不予采信。富临公司主张其不应承担购房款利息损失的理由不成立，对该再审请求本院不予支持。关于房屋租金损失问题。本院认为，合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐建主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用，徐建认为如果富临公司按照合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。本院认为，因本案中的房屋买卖合同无效，徐建就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐建开办公司和批发中心的经营成本，徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。因租金损失不应作为合同无效的损失赔偿范围，故富临公司再审中提交的与租金损失相关的证据，与本案已不具有关联性，对此不予采信。原判决将房屋租金损失认定为合同无效后徐建的经济损失范围并判决富临公司支付徐建房屋租金损失2207756.25元，属于适用法律错误，对于富临公司主张的不应负担房屋租金损失的再审请求，本院予以支持。

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