合同无效，却想得到有效合同完全履行所获利益，行不通！

2016-05-25 18:00:00来源:

合同被确认无效，基于合同有效可获得的利益不属赔偿损失范围

——解读最高法院再审的沈阳富临房地产开发有限公司与徐某房屋买卖合同纠纷案

                                        作    者|史凯贤

指导律师|戚 谦

【阅读提示】

合同的价值在于履行，合同双方通过合同的完全履行来实现各自订立合同的目的，即通过履行合同可获得的各种利益。理论和司法实践中，一方当事人根本违约导致另一方合同目的无法实现的，守约方可要求违约方赔偿合同履行利益。如合同无效时，一方当事人能否要求另一方赔偿合同履行利益？

最高法院认为，合同无效时，当事人不能主张合同得到履行时可获得的利益。

主张合同履行可获得利益的前提是合同有效，具有可履行性。在此种情形下双方当事人都对合同履行充满了期待，这种期待具有可实现性。而《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，要么损害国家利益、公共利益和第三人利益，要么违反了法律、行政法规的强制性规定，这些均属于合同的致命性缺陷，合同无效即意味着合同履行基础的丧失，双方当事人不能期待履行无效合同以获得履行利益。

本案买受人本希望购买开发商的房屋用于生产经营，在支付大部分房款后开发商迟迟不能交付房屋，导致买受人租用其他房屋经营。因开发商自始至终未取得房屋（预）销售许可证而导致合同无效，买受人认为，如开发商顺利交房，自己可免于支付租金，故要求开发商承担租金损失。经过一审、二审，最高法院未支持买受人的该项请求。

本案双方当事人签订合同时均明知开发商未取得房屋（预）销售许可证，对合同无效都存在过错，可以说双方不能期待合同履行可获得的利益。

如导致合同无效的过错完全来自于合同一方当事人，另一方是否对合同履行利益具有期待合理性？根据《合同法》第五十八条规定并结合最高法院在本案中的裁判观点，即使合同无效完全因一方当事人过错所致，另一方也不能主张合同履行利益。因为合同无效的损害赔偿是指因缔约而已经发生的实际损失。

【关键词】  合同无效 赔偿损失 履行利益 预见

【裁判要点】

合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。《合同法》第五十八条所规定合同无效的损失赔偿责任系指因缔约所发生的实际损失。

【相关法条】

《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

【基本案情】

徐某与富临公司于2006年8月5日签订《商业网店定向建设合同》，约定：徐某购买富临公司开发商业网点一处，总价款为4779450元，富临公司应于2007年12月31日前向徐某交付房屋。合同签订后，徐某分别于2006年9月8日支付150万元，2006年10月31日支付10万元，2006年12月20日支付293万元，共计付款453万元。富临公司至今未向徐某交付涉案房屋，且未能取得涉案房屋的《商品房（预）销售许可证》。

因房屋迟迟未能交付，徐某提起诉讼，请求富临公司返还购房款本金453万元及利息3546514.35元，赔偿租房损失268万元。

一审法院认为：富临公司与徐某签订的《商业网店定向建设合同》符合《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据上述司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，富临公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此徐某与富临公司签订的《商业网点定向建设合同》应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

富临公司作为房地产开发公司，在明知未取得涉案房屋销售许可证明的情况下与徐某签订合同，对合同无效的后果存在过错。徐某在明知富临公司没有取得诉争房屋预售许可证的情况下仍与其签订合同，对合同无效的后果亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任。合同无效后，徐某已交付的共计为453万元的房款，富临公司应予以返还，同时富临公司应对徐某的合理损失予以赔偿，其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算，应按照徐某缴纳购房款之日起计算至判决确定的给付之日止。关于徐某主张富临公司赔偿租房损失问题，因徐某明知富临公司未取得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建设合同》，徐某对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见，且就合同无效已主张富临公司赔偿利息损失，故对徐某该项诉讼请求不予支持。

一审判决：1、富临公司返还徐某购房款453万元；2、富临公司给付徐某已付购房款的利息（从各笔购房款实际支付之日起按同期同类贷款利率分笔计算）。

徐某不服，向辽宁省高院上诉称：一审法院判决徐某对合同无效存在过错，对徐某要求赔偿租房租金268万元损失诉求不予支持是错误的。请求法院改判支持其该项诉讼请求。

富临公司答辩称：签订合同时徐某明知富临公司未取得预售许可证，富临公司对合同无效不存在过错。

辽宁省高院二审查明：自2007年12月30日至2015年3月31日，金博大炊具批发中心（承租方，负责人为徐某）一直租用金秋实公司（出租方）房屋一处进行经营活动，并支付了相应的租金。

辽宁省高院二审认为：一审法院认定合同无效，判决富临公司返还徐某购房款并支付利息符合事实和法律规定。关于租金损失赔偿问题，富临公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，对造成合同无效存在过错。徐某在签订《商业网点定向建设合同》时明知富临公司没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明仍签订合同，也存在一定过错。因此，《商业网点定向建设合同》约定2007年12月31日前交付徐某所购买的商品房，富临公司对徐某从2008年1月1日起至起诉主张权利之日2014年4月22日的租房损失应当给予适当赔偿。根据徐某提供的房屋租赁协议，2008年1月1日至2014年4月30日徐某已实际发生的租金合计3543750元。因徐某另行租赁的房屋大于其从富临公司所购的房屋，按所购房屋面积进行折算，租金应为3153937元，考虑过错责任大小酌定富临公司承担徐某租金损失的70%，即2207756元（3153937.50元×70％）。

综上，辽宁省高院二审支持了徐某的租金损失，改判富临公司赔偿徐某房屋租金损失2207756元。

富临公司不服二审判决，向最高法院申请再审，请求驳回徐某关于银行贷款利息及租金损失的诉讼请求。理由如下：有新的证据证明是政府的行为导致规划变更，富临公司无法交付房屋，不存在过错。二审判决仅以金博大批发中心和盛金博大公司签订的《租赁协议书》认定租金损失数额缺乏依据。本案系政府变更规划导致未能交房，应当免除富临公司的责任。二审判决富临公司承担购房款利息及租金损失属于适用法律错误。

徐某答辩称：本案合同无效的理由是富临公司未取得商品房预售许可证明，政府变更规划不能成为其免责理由。由于富临公司未能按期交房，徐某才租用其他房子用于经营，因此产生了租金损失。

最高法院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。

【裁判结果】

最高法院再审判决：维持二审法院关于富临公司向徐某支付购房款本金和利息的判项，改判驳回徐某要求富临公司支付租金损失的诉讼请求。

【裁判理由】

最高法院认为，富临公司作为一家专门从事房地产开发的企业，明知其没有预售许可证，仍与徐某签订具有商品房买卖合同性质的《商业网店定向建设合同》，签订合同后也一直未取得商品房预售许可证明，最终导致本案的《商业网点定向建设合同》被认定为无效，富临公司应负主要责任。对于富临公司依法应当返还徐某支付的453万元购房款，双方当事人均无异议。本案争议的主要问题是，徐某因为合同无效遭受损失的范围和数额，即富临公司是否应当赔偿徐某购房款利息及房屋租金损失。

《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因合同被确认无效后所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应以实际已发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失。徐某支付的453万元购房款，长期被富临公司占用，由此产生的利息损失属于直接损失的范畴，理应由富临公司予以赔偿。

富临公司再审中提交相关新的证据，旨在证明涉案工程系政府原因导致变更规划，富临公司未能如约交房，不应承担责任。最高法院认为，原判决基于富临公司没有依法取得商品房预售许可证的事实，认定双方所签合同无效，富临公司再审中提交的上述证据，不能推翻合同无效的结论，故上述证据与本案的处理不具有关联性，本院不予采信。富临公司主张其不应承担购房款利息损失的理由不成立，对该再审请求本院不予支持。

关于房屋租金损失问题。最高法院认为，合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐某主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用，徐某认为如果富临公司按照合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。最高法院认为，因本案中的房屋买卖合同无效，徐某就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐某开办公司和批发中心的经营成本，徐某诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。因租金损失不应作为合同无效的损失赔偿范围，故富临公司再审中提交的与租金损失相关的证据，与本案已不具有关联性，对此不予采信。原判决将房屋租金损失认定为合同无效后徐某的经济损失范围并判决富临公司支付徐某房屋租金损失2207756元，属于适用法律错误，对于富临公司主张的不应负担房屋租金损失的再审请求，予以支持。

摘要：合同一方请求另一方承担合同履行利益赔偿的前提是合同有效；合同无效时，合同不存在履行的基础，也就不存在合同履行利益。