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在房价上涨的情况下，因开发商过错导致商品房买卖合同被解除的，业主可能向开发商主张房屋溢价损失赔偿。本文将在综合法律规定和法院裁判案例的基础上，详细分析房屋溢价损失的请求权基础、房屋溢价损失的举证以及开发商在面临该项请求时应当如何组织抗辩。 在下一期文章中，笔者还将进一步分析房屋溢价损失的其它延伸问题。例如，预购书解除时，业主能否请求房屋溢价损失赔偿？又如，市场下行期，合同因业主过错被解除的，开发商能否主张“房屋降价损失赔偿”等等。
2018年1月1日，小A与某开发商签订了《商品房买卖合同》，约定以100万元购买开发商建设的房屋，后由于开发商迟迟不给小A办理产权证，小A以开发商构成根本违约为由向法院起诉，请求解除合同。同时，由于该房屋的市场价格已经从2018年1月1日的100万元上涨到了150万元，小A还主张开发商除了退还自己当初缴纳的100万元房款以外，还应当赔偿其50万元的“房屋溢价损失”。 房价的变化较大地受到市场环境的影响。开发商和业主从签订买卖合同到办理房屋转移登记之间往往有较长的时间。合同履行过程之中，开发商如果出现较为严重的违约行为，业主可能要求解除合同。合同解除后，必定涉及房款退还的问题；但是如果此时房屋价格已经上涨，那么业主在开发商已经退还约定房款的情况下，能否要求开发商赔偿房屋溢价部分的损失呢？  一 房屋溢价损失的请求权基础 根据我国“合同法”第107条的规定，违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等等；业主要求开发商承担房屋溢价损失的依据，在于房屋溢价损失属于违约损害赔偿的范围；而又根据《合同法》第113条第1款的规定，损害赔偿的范围由违约行为造成的实际损失和可得利益损失两部分组成，其中可得利益损失又受到“可预见性规则”的限制。  需要讨论的第一个问题是，房屋溢价损失属于损害赔偿中的实际损失还是可得利益损失？由于合同尚未履行完毕，业主并未取得房屋所有权，也就并未实际取得房屋溢价部分；故房屋溢价损失显然不是实际损失。但如果合同顺利履行，业主即可取得房屋所有权，即可最终享有房屋溢价利益；而由于开发商的违约，导致业主丧失了将来取得房屋溢价利益的可能；故房屋溢价损失应当属于可得利益损失的范围。广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191 号】第40条“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失......”就明确将房屋溢价损失定性成了“可得利益损失”。 需要讨论的第二个问题是，房屋溢价损失是否是可以预见的损失？如上文所述，可得利益损失受“可预见性规则”的限制，不得超过违约方签订合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。那么，房屋溢价损失是否是开发商签订合同时可以预见的？从社会常理的角度看，房屋价格受到国家政策、市场情况等多种因素的影响，无论是开发商还是业主都很难在合同签订时预见到房屋将来会产生多少溢价。尽管我国的楼市总体而言涨多跌少，但具体到某个楼盘的某个特定房屋上，很难说开发商在订立合同时就能预见其涨跌。从这一角度讲，房屋溢价损失是否可以预见、是否属于损害赔偿的范围存在一定争议。 从司法判例来看，我国法院对于这一争议问题的认识却比较统一：房屋溢价损失属于损害赔偿的范围。笔者认为，法院这样认定是有一定道理的。任何人都不能因为自己的违约行为受有利益，如果不认为房屋溢价损失属于可得利益损失，那么在市场上行，房屋产生大量溢价的情况下，少数开发商可能恶意违约以求合同被业主解除。合同一旦解除，开发商仅需按照合同约定承担违约责任，而该违约责任又可能低于房屋溢价。最终出现开发商不但没有因为违约受到惩戒，反而因为违约而受有利益的荒诞情况，违背了民法的诚实信用原则。故为避免上述情况，有必要将房屋溢价损失引入到违约损害赔偿之中。 二 房屋溢价损失的举证责任 《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第90条第2款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。此即所谓的“谁主张，谁举证”。业主主张房屋溢价损失，自然需要承担证明溢价金额的义务，否则就应当承担举证不能的法律后果。 在四川省银河投资集团有限公司与江婷商品房预售合同纠纷案中，成都市龙泉驿区法院认为：房屋溢价损失的举证证明责任在主张权利一方，即业主一方。本案业主仅根据周边房价自行估算了其所受到的房屋溢价损失，该估算的依据既不权威又不充分，且估算的主体也不具有相关的资质；故对业主关于房屋溢价损失的主张不予认定、不予支持。 那么，业主要怎样才算尽到了“房屋溢价损失”的证明责任呢？ 最为直接的方式，当然是就房屋市场价格申请司法评估。但是，业主或者买受人自行委托评估机构评估做出的《评估报告》，是否具有证明效力？笔者认为，并无法律规定《评估报告》一定需要在庭审中由双方选定的评估机构出具；相反，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第28条：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”之规定，一方当事人可以自行委托鉴定，自然也可以自行委托评估。在刘伟、丁宁房屋买卖合同纠纷一案中，武汉市中院认为：法律并未禁止当事人单方委托鉴定，一审法院以《评估报告》属于刘伟单方委托、不具有法律效力为由，不予支持刘伟房屋溢价损失的诉请，于法无据。 除鉴定评估以外，出卖人的陈述、法院的走访取证也可能成为支持房屋溢价损失的证据。在王国庆与刘格伶房屋买卖合同纠纷一案中，成都市中院认为，2017年8月15日一审法院制作了两份《询问笔录》，该院向房屋中介进行的调查显示，与案涉房屋同地段、同户型的价格为80多万；结合王国庆、刘格伶质证予以认可的微信通讯记录，刘格伶于微信中称案涉房屋“有人出80万了”，并表示“反正72.5万元我肯定不干了”。上述经法院调查的情况与刘格伶的表述一致，可以作为认定案涉房屋涨价幅度的依据。 此外，在出卖人再次出售房屋的情况下，第二次出售时的房屋售价，也可能成为法院认定房屋溢价损失的依据。在倪鹏、黎蓉与李朝琼房屋买卖合同纠纷一案中，出卖人先与买受人签订了买卖合同，又与第三人签订了买卖合同，成都市中院据此认为：案涉房屋增值部分价值应为两次房屋买卖合同约定价格的差价，该差价即买受人因案涉房屋买卖合同解除而错失的可得利益损失。  三 房屋溢价损失的抗辩 作为开发商，最关心的是：一旦业主请求开发商赔偿房屋溢价损失，开发商应当如何抗辩的问题。笔者认为，开发商可以从以下角度组织抗辩： （一）业主未尽到充分举证责任证明房屋溢价损失已经产生 如上文所述，房屋溢价损失的证明责任在业主或买受人一方。业主未尽到充分证明责任的，开发商可以请求法院对房屋溢价的事实不予采信。 （二）开发商不存在违约行为，对合同的解除没有过错 房屋溢价损失属于违约损害赔偿的范围，其本质仍是违约责任的承担形式，而违约责任的承担是以违约行为为前提的。如果合同因为政府政策、不可抗力、情势变更、业主违约等原因被解除的，开发商不存在违约行为，自然无需承担违约责任，亦无需赔偿房屋溢价损失。典型的情景是：合同签订后，某地实施限购政策，导致业主不再具有购房资格；合同发生“合同法解释二”第26条规定的“订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化（也有法院认为，新的限购政策属于不可抗力）”，继续履行不能实现合同目的，当事人可以请求解除合同。此种情况下，尽管业主无权要求开发商赔偿房屋溢价损失，但法院仍可能依据“公平原则”，结合房屋溢价程度，判决开发商给予业主适当补偿。 在段雄伟与吴三、第三人四川链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，成都市锦江区法院认为：买卖合同不能履行是因为新的限购政策出台，双方当事人均无过错。但因客观原因使买受人丧失了购买案涉房屋的机会，该机会的丧失致使出卖人享受了房屋价格上涨的利益。为平衡双方利益，根据公平原则，酌定出卖人补偿买受人100000元。 但，如果合同签订时，限购政策已经实施，因业主故意隐瞒其不具有购房资格的事实或因开发商虚假承诺可以突破限购政策，导致对方与自己签订买卖合同的；不属于情势变更的情景，合同解除时仍应由过错方承担违约责任。  （三）合同约定的违约责任已经足以弥补业主的损失 如果合同就违约责任做出了约定，业主在起诉解除合同时，可能会同时要求开发商承担违约责任和房屋溢价损失。需要开发商注意的是，房屋溢价损失本身就是违约责任的一种形式。违约责任的承担以实际损失为基础，只有在约定的违约责任无法弥补业主损失时，业主才能依据“合同法”第113条要求另行赔偿损失或依据“合同法”第114条要求增加违约金。故开发商可以主张约定的违约责任已经足以弥补业主损失，以抗辩业主房屋溢价损失的请求；或至少主张在计算房屋溢价损失时，应当扣除约定的违约金、定金。在梁海亮与邱伟东房屋买卖合同纠纷一案中，广州市花都区法院就在计算房屋溢价损失时，将法院已经支持的约定违约金予以了事先扣除。 （四）从业主过错、合同履行程度、预见能力等角度，主张减损房屋溢价损失的赔偿范围 对于房屋溢价损失的赔偿范围如何确定，法律没有明确规定；司法实践中，法院往往会结合双方过错程度、合同履行程度、开发商对于损失的预见能力等多个方面综合予以考量。故开发商可以从以上三个方面分别组织答辩，以求减少赔偿额。例如，依据“合同法”第119条、第120条，主张合同的解除、房屋溢价的扩大业主也存在过错，从而相应减损自己应当承担的责任。又如，在业主尚未付清全款的情况下，从合同尚未全部履行，业主并无大量资金被开发商占用的角度，主张减少责任。 在唐某某和赵某某房屋买卖合同纠纷一案中，唐某某将尚未登记在其名下的案涉房屋转让给赵某某，导致买卖合同无法实际履行，兰州市中院认为：作为买受人的赵某某在签订合同时未尽审慎义务，存在一定过错；而在知道合同不能履行时，又怠于与出卖人协商，导致了损失进一步扩大，故酌定赵某某对房屋溢价损失自负45%的责任。 （五）恰当选择房屋溢价损失确定的时间点 要计算某个时间段的房屋溢价，自然是以在后时间点的房屋价格减去在先时间点的房屋价格。具体到本文情景中，“在先时间点的房屋价格”可以依据买卖双方合同的约定确定，问题是“在后时间点”应当确定为哪个时间点？在司法实践中，这一问题没有统一的答案。各地法院的裁判标准不尽相同；综合来看，总共有以下三种观点：1、起诉解除合同之日。2、对房屋现价进行评估之日；3、合同解除之日。 笔者认为，由于合同解除后，除结算和清理条款以外的其他合同约定已经不再约束买卖双方，房屋已经与业主无关，业主不再期待此后产生的房屋溢价；故将固定房屋溢价损失的时间点确定为“合同解除之日”更为合理。 对于开发商而言，由于并无关于这一问题的统一裁判标准，开发商完全可以选择对己方有利的时间点予以主张。例如，在业主起诉请求房屋溢价损失之前，买卖合同就因为业主发函解除的；开发商可以主张以收到解除通知之日为准，计算房屋溢价损失。  川东风控有话说 企业风控分享交流平台 |
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