物管人给开发商的建议：重视细枝末节成就精品

　　文/李国雄

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　　房地产产品品质的好坏、配套设施的齐全、功能的完善乃至诸多“细枝末节”的问题，对日后的物业管理和服务工作都将带来持续的、长远的影响。因此，在房地产项目规划、设计和施工的全过程中，物业管理的早期介入和前期管理就显得十分重要。笔者从事物业管理多年，下面拟从物业管理的角度，给房地产开发商提出若干意见和建议，希望能引起相关人士的注意，并进行深入探讨。

　　充分考虑停车场规模和停车位的数量。随着中国经济的迅速发展，私家车的普及，因此必须充分考虑停车场的规模和车位数量。在这方面，我们有着目光“短视”的诸多教训。依笔者之见，新的住宅小区在规划设计时，停车位与住户数量之比至少要达到0.8，最好按“户均一车位”考虑，并预留若干年后“扩建”停车场位的用地条件。

　　用电容量要较大且留有余地。随着家用空调日益普及，常常会碰到因单元用电设计容量过小而动则“跳闸”的问题。因此，建议新的住宅设计不要硬套有关技术标准和设计规范，这些东西有些已经过时或“落伍”，而应至少按“厅、房各一部空调，厅为柜机”来考虑。

　　智能化系统要预留“管线”。各种家用电器、设备的信息化控制和智能化管理是时代发展的大趋势，比如电脑宽频网络安装到户，水、电、燃气的电脑集中抄表等。所有这些，如果开发商不能一步到位全部安装、配置的话，业主、住户可能一时也难以都接受，最好将预留“管线”一次设计、安装到位，这样可以大大减少日后需要安装时重新布线、施工的难度和费用支出。

　　配套规划和建设员工宿舍、食堂等相关设施。目前，部分城市、地区在所出台的物业管理《条例》等法规中，对开发商应提供的“管理用房”和“商业用房”均提出了一定的要求甚至“面积比例”。但对未来物业管理单位的员工住房、食堂及相关的培训、集体活动用房等，却几乎没有提及。其结果是：绝大多数物业公司管理处不大可能专门租房子给员工居住，而只得利用物业范围内的“边角余料”或着搭建临时建筑物以让员工“安居”来解决员工、特别是操作层员工的住房问题。

　　如果开发商能通盘考虑，在大型住宅区的开发中拿出一定面积兴建员工宿舍、饭堂等，或是在高层楼宇设计时确定适当“部位”、适当面积的上述配套用房，就能为物业管理单位解决“后顾之忧”的问题。

　　空调室外主机，以下简称“室外机”置放位置与安装方式。对没有中央空调的住宅楼大厦而言，影响外观统一和美观的主要因素一是防盗网，二是空调室外机的置放位置和安装方式。过去，室外机多采用空调架直接固定在房屋外墙上。现在许多房屋、特别是高层楼宇，在设计和施工中对室外机采取“内藏＋百页窗封闭”的方式以达到安全、美观的效果，但却往往忽视了室外机的制冷效率及散热问题。笔者建议采取一种“折衷”的办法解决这一问题：在外墙外面设计、建造钢筋水泥预制平台，两端封闭，外侧安装“百页窗”高度适中，空调上方呈“敞开式”，这样既可保持房屋外观统一和美观，室外机工作时产生的热量也能顺利散发出去。

　　垃圾间的设置与要求。据笔者观察，时下不少住宅楼高层大厦标准层都没有设计、修建垃圾间，这对日常垃圾的回收和处理以及楼宇内部的环境保洁均不利。建议标准层在设计时适当考虑垃圾间的位置，面积只需0.4～0.6平方米即可。另外，生活垃圾的分类处理与回收乃当今环保潮流，垃圾间的空间除供摆放垃圾桶一只外，可考虑在墙上设计、修建适当大小的“格”类似于货架，以方便业主、住户将“可回收垃圾”和“有毒有害垃圾”分类放到相应的“格”内不可回收的生活垃圾则袋装、扔到垃圾桶内，便于保洁人员分类处理和回收。

　　楼层清洁取水与排水问题。现在的物业管理要求越来越高，以保洁为例，住宅楼宇内的电梯厅要每天拖擦。消防楼梯、窗户、内墙面贴墙砖部分等公共部位也要定期擦拭，但无“取排水间”，给保洁工作带来了很大的不便。建议在设计时考虑这一问题，亦可和上面提到的“垃圾间”一并考虑。如果每层一间难以做到的话，至少三至五层要有一间“取排水间”或“取排水点”，供保洁等授权人员使用，前者上锁，后者可安装专用的水龙头。

　　地砖与墙砖的选择。不同部位、不同用途的地砖与墙砖应有不同的要求，因而要有所选择。但在有些物业内，公共部位所选用的地砖不是太光滑在雨天或刚拖过地后容易使人摔倒，就是过于粗糙保洁员做卫生难度加大，应该尽量选用合适的防滑地砖。墙砖的问题主要是适合做外墙饰面的墙砖，往往不适用于内墙面的装饰，不能图方便而“统一”、内外不分。另外，地砖和墙砖的物理特性如吸水率等差异很大，更不可随意混用。

　　配套商业用房“排油烟”问题。新的住宅小区一般都配套建设有一定面积的商业用房，其中都会有一定的面积被用来作为餐饮业使用，这就必然涉及到“排油烟”这一棘手的问题，处理不好一则会污染周边环境，二则容易招致业户投诉。对开发商而言，最好的处理办法是在规划设计时，将拟做餐饮业的用房“集中”在一起，为将来统一安装集中式油烟处理系统预留好孔洞、出风口等。如果做不到这一点，也要尽可能分散“确定”可能的餐饮业用房?包括位置、适当的面积等，同样为其做好“预留”或做特别处理。

　　来源：《中国房地产报》