|
案例：买房人A和B开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年6月签订了《商品房购销合同》，该合同第四条约定：【计价方式与价款】按建筑面积计价，该商品房建筑面积为222平方米，单价为（人民币）每平方米20，000.00元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为4，440，000.00元。{注：在该句文末后，开发商擅自用自己雕刻的印制“具体面积以房管部门确认的为准”的内容条章给盖上，但什么时候盖上的，买房人A并不知道}。第五条【面积误差的处理】采用按建筑面积计价销售的，合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。合同约定建筑面积与产权面积中的建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方同意按本合同条款第四条约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的建筑面积计算，合同继续履行。在交房后近2年，开发商B因请某测绘工作室测绘了该房屋的建筑面积，居然超出了8%，于是，根据合同约定，开发商B遂将A诉至法院，要求A补交超出面积的房屋价款。
问题：
1.开发商B的上述约定是否有效？
2.测绘工作室的测绘成果是否可以作为起诉依据？
3.某甲是否应该补交差价？
一、定义
当事人订立契约时，个别磋商，讨价还价，议定条款的，系传统的缔约方式。近年来，契约条款多由一方当事人（通常为企业经营者），为与多数人订约而事先拟定，而由相对人决定是否接受，法国学者称为符合契约（contractsd‘adhesin），德国法上称为一般交易条款（AllgemeineGesch？ftsbedingung），在日本称为普通条款。在台湾，“消费者保护法”称为定型化契约条款，其以定型化契约条款而订立的契约，则成为定型化契约。而我国《合同法》第39条明确，所谓格式合同无非指当事人一方为与不特定的多数人进行交易而事先拟定的，且通常不允许相对人对其内容作任何变更的合同。
二、格式合同的“双刃剑”
探究格式合同或定型化契约条款时，王泽鉴先生论述，此乃现代经济活动的产物。在如今交易频繁涌动的社会，个别磋商的传统缔约方式，无法适应现代交易的需要。交易条件的定型化，可以促进企业合理经营，创设非典型契约（如租赁契约、汽车销售契约），可以减少交易成本，当事人不必耗费精力就交易事项反复折腾并讨价还价，有助于改善商品的品质及降低交易价格，对消费大众亦有利。
但作为追求利益最大化的企业经营者，在订立契约条款，决定交易条件之际，难免利用其优越的经济地位，订定有利于己，而不利于消费者的条款，如免责条款、失权条款、法院管辖地条款等，对契约上的危险及负担作不合理的分配。通常，合同的相对人对此类条款未必注意或虽注意到，但由于条款的冗杂，字体细小，不易阅读；或虽勉强阅读，但因行文晦涩，行业术语过多，一般人难以理解；即便理解真意，明知有存在不利己的条款，但也缺乏平等对话的资格，无法讨价还价，只能在接受或拒绝间加以选择。但现实往往超出理论的设定，当某些行业已经形成行业保护和默契时，无论你如何选择，无不是同样的遭遇，面对此，相对方只能忍受对自己的不公。所以如何在契约自由的体制下，维护契约正义，使经济上的强者，不能假借契约自由之名，压榨弱者，是现代法律所面临的艰巨任务。
故，格式合同或定型化契约：（1）针对提供者，一方面彰显其权益，限制了相对人的权益；另一方面正因其优势地位和事先拟定不公平的条款看似“破茧”之举，可能将是“自缚”依归，即面临“失效”的可能；（2）针对相对人而言，一方面方便了提供者便利，节约了交易成本，提供了交易效率；另一方面也排除了相对人契约自由表达的权利，同时排除了相对人应有的权利或加重其不该承受的责任。
三、对格式合同的矫正
由于上述原因，各国均从不同层面加以矫正，我国也概莫能外：
（一）司法矫正
我国的《保险法》、《合同法》也早已有所规制，用以矫正提供者违背诚实守信、公平正义原则所事先拟定的不公平条款。比如，《合同法》第40条、41条明确规定，对提供者而言，若存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款则将面临被视为无效的命运；若对格式条款的理解发生争议，应按通常理解加以解释，此与德国法司法理念一致，便于对一般民众的尊重。若发生两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款的一方--此规定有利维护了相对方的利益和抑制了提供者的“利己膨胀”之心。
（二）内容的矫正
孙鹏先生将此称为“立法矫正”，指对格式合同的缺陷通过制定相应的法律加以规范的矫正手段。立法矫正是解决格式合同的基本途径，也是其它矫正途径得以存在的前提和基础。主要体现在两方面，一是立法体例，二是立法核心内容。1.关于立法体例。主要为三种体例：一是在民法典中对格式合同做概括规定，如意大利等国；二是对格式合同进行专门的立法，如德国制定的一般合同条款法；三是在某些单行的法律中对格式合同做专门规定。如台湾在其消费者保护法对格式合同（“定型化契约”）作专节规定。2.立法核心内容。各国立法都将矫正格式合同缺陷即规范不公平合同条款作为核心。除了在立法中对格式合同的定义、订立程序、订立原则及合同条款的解释等作出规定之外，主要规定不公平合同条款的效力及不公平合同条款的判断标准。对此我国《合同法》第39、40、41条早已有所体现。
（三）行政矫正
行政矫正指行政机关依照法律规定对格式合同的内容进行规范、对格式合同的使用进行监督检查，从而防止和纠正格式合同不公平条款的行为。与立法矫正不同，行政矫正通常根据法律规定，对某些行业使用的格式合同作出具体规定或对格式合同的具体使用进行监督，属于执法矫正。此与司法矫正的不同在于司法矫正是一种被动矫正，必须依靠当事人个案的诉争才能施加影响。而行政矫正是一种主动矫正，即行政机关可以依自己的职权直接介入格式合同的制定和使用过程，对格式合同中的不公平条款可以直接要求当事人予以纠正。
虽然我国没有法律明确授权相关主管部门行使行政矫正的职权，但某些部门也积极履行了相关行政矫正的功能，比如建筑行业推出了《建设工程施工合同》范本，房地产行业推出了《商品房购销合同》范本等。
（四）社会矫正
社会矫正指消费者组织以及有关的社会团体等，利用其自身的社会影响以及宣传舆论工具，对格式合同使用人提供格式合同进行监督。该矫正主要通过下列方式进行：一是消费者保护组织等团体积极参与格式合同条款的拟定。二是协助消费者处理与经营者的格式合同纠纷。三是对经营者利用不公平合同条款损害消费者利益的，提出批评、诉诸舆论宣传工具介入帮助等。
总体而言，立法矫正侧重宏观，难以面面俱到且立法本身的程序设置致使其天然具有滞后性一面；司法矫正固然可取但只囿于为“权利斗争”诉争的少部分当事人受益，而没有诉诸司法系统的相对人只能忍气吞声、自甘受制于他人；行政矫正针对性极强，这是基于职能对应且与时俱进把握行业的状况及发展，但目前，行政矫正效能远没有体现，一方面因行政机关缺乏对法律的系统认识和把握；另一方面相关的职能没有如实履行。所以，矫正的重任目前却落在了社会矫正环节，诸如3.15的系列专题策划，媒体的频频曝光，最新的微博工具运用等起着意想不到的良好监督效果，促使相关垄断行业或产业巨头有意或无意的作出让步或妥协，让消费者或相对人的地位或权益得到不同程度的改善或尊重。
四、检讨案例
（一）理析格式条款的效力
针对案例，商品房购销合同提供者，即房地产开发商存在下列情形：（1）未遵照《商品房购销合同》第1页中“商品房购销合同说明”要求进行签订合同。比如，第四、五条规定很明确，作为本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先；合同文本中的【】中内容为并列的选择项，双方协商确定后，选择的打√，不选择的打×。但房地产开发商却在《商品房购销合同》正文第四条第1款、第五条直接将“套内”两个关键字叉去，此明显有利用优势地位减轻自己责任或排除相对方权利之嫌。Ⅰ.各省对商品房销售不同程度制定了法规。比如根据云南省建设厅云建房[2003]181号文件，应以套或套内建筑面积计价销售，商品房购销合同的拟定对此一脉相承。Ⅱ.根据《商品房销售管理办法》第21条的规定，原则上仍然以套或套内面积作为销售方式，即便以建筑面积计价的，应在此处注明套内面积究竟多少和建筑面积与套内面积发生误差时如何处理？作为买受人而言，买房的主要目的就在于获取有效的使用空间。该条款正好体现保护商品房买受人追求合同的目的，同时也促使房地产开发商诚实守信经营。（2）《商品房购销合同》第四条第1款打印字体文末（标点符号后）居然用条形印章盖有“具体面积以房管部门确认的为准”。此处，根据现行法规，房屋的面积固然应以主管部门实地测绘载入登记簿为准。问题是，本案双方在签订《商品房购销合同》之前，房地产开发商所开发的房屋已经竣工且进入验收阶段。从这个意义上，房地产开发商应请具有专业资质的测绘机构进行实地测绘以明确房屋建筑面积、套内面积、公摊面积等并将此约定在合同中。由于此测绘不是根据房屋竣工前的按图纸设计进行测绘的，所以根据《房屋测量规范》能够精确测绘房屋的面积情况，其测算精度分为三级，各级面积精度的标准，即各级面积的限差和中误差不能超过表2-4计算的结果。各地可以根据实际确定一个标准。从这个意义上，房地产开发商此举似有意设计“陷阱”或规避责任。（3）《商品房购销合同》第五条未按本合同使用说明仍然擅自不规范叉去“套内”两个关键字。针对房地产开发商提供的合同文本，结合相关法规可知，1.根据《合同法》第39条第一款规定，房地产开发商明显没有（1）遵循公平原则确定双方的权利义务；（2）也未证实其采取合理的方式提请被告注意免除或者限制其责任的条款。2.根据《合同法》第40、41条规定，（1）缺乏就做过处理的条款部分作出说明；（2）这些“叉掉”和增加“盖章”部分，是什么时间产生也不得而知？由于存在多种可能，比如，根据交易惯例，所有文本待买房人签字后一并交由出售人（即开发商）到相关部门备案--在此期间，所有合同文本处于房地产开发商控制，所以难免事后增补。问题的关键在于：所有涉及叉掉和增加的盖章部分并没有买受人签字确认。至此，根据现行法律法规对格式合同的规制和矫正，房地产开发商擅自涂改合同文本应当无效。
（二）开发商抗辩理由的存与废
开发商凭某测绘工作室出具的仅1页载明房屋建筑面积的测绘成果报告单起诉买受人，显然，与事实和法律相违背。1.根据《商品房销售管理办法》第20条的规定和《商品房购销合同》第5条的约定，当事人应以“产权登记面积”为准判断与合同约定面积的是否存有误差。2.根据《房屋登记办法》：（1）第2、4条规定，房屋登记的目的是由房屋产权登记机关对房屋权属和房屋属性进行确认。（2）第20、22条的规定，明确了相关部门予以登记和不登记的条件，该立法目的在于规范管理和审查建造房屋的合法性。3.根据《房屋登记办法》第26条规定，但凡房屋权属信息，除有相关证据证明登记簿有错误外，一律以登记簿为准。从这个意义上讲，当房屋相关信息有出入时，应以登记簿为据。
基于以上，审视本案：开发商提交的测绘结论无论从形式还是内容均不能作为确定该商品房面积的依据。理由是：1.由于没有测绘成果报告书，所以仅凭一页所谓的测绘“结论”，难以证实测绘主体是否存在？严格意义上，测绘成果报告书应附测绘主体身份的证据，比如营业执照、组织机构代码；2.该测绘主体是否具有测绘资质或具有什么资质不得而知；3.房产测绘需要当事人委托，但并没有附委托书等基础关系材料；4.没有实施测绘的工作人员签名和盖章，更无法判断该测绘人员是否具有测绘资格；5.并没有测绘机构单位盖章；6.只有一个数据，并没有支撑该数据的测绘数据和测绘依据及标准；7.没有形成测绘成果，即至少包含现场勘测记录、图纸、具体数据等材料。由此，该测绘结论显然不具有客观性和真实性且并不能代替房屋主管部门登记面积。因此，开发商不具备起诉条件。该案最终被法院驳回了起诉。
（三）结论
基于双方在签订《商品房购销合同》之前，争议的商铺已经竣工，换句话说，在签订合同之前该商铺的面积业已确定无疑。之所以超8%的面积仅存有两点可能性：1.超面积部分系销售房屋时明确赠送。2.若不系赠送，只表明其存在故意隐瞒的欺诈行为。据此，如果系赠送，原告的主张自然不成立；如果系签订合同是故意隐瞒的欺诈，则根据《合同法》第42条的规定，由此导致的超面积房款理应由开发商自行承担。
另根据1.《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商在交付房屋之前，须请专业测绘机构进行测绘以明确房屋面积。2.根据《消费者权利保护法》第4、8条规定，（1）双方应遵从诚实守信原则，即善意，诚实，信用；（2）买受人有权知道该交易标的的真实情况。3.根据《消费者权利保护法》第9、10条的规定，1.开发商提供的文本剥夺了买受人的选择权；（2）具有强制交易嫌疑，违背法律基本精神。从这个意义上，买受人毋庸承担超面积房屋价款。
五、启示或建议
1.加强立法规制和矫正，完善立法不足，提高开发商违法成本。
2.加强行政矫正，制定《商品房购销合同》的某些核心内容的强制范本，即便开发商有意修改也视为无效，以此平衡开发商和买受人之间的权益和抑制开发商的强势地位。
3.司法矫正功能应与时俱进，根据司法实践出台系列司法解释以减少或杜绝开发商某些违法或侵害买受人权益的行为。
4.充分调动社会组织监督职能，不断促进开发商“从良”以诚信经营，减少矛盾发生。
实习编辑/代重阳
|
