德恒研究|全装修成品房买卖法律风险及防范

全装修成品房买卖

法律风险及防范

引言

近年来新建商品房以全装修成品房的形式交付，而非毛坯房的形式交付已经成为社会的共识。随着相关法律文件的出台，浙江省范围内大多数新建商品房均实行全装修成品交房，随之而来的便是全装修房屋特有的法律风险。

法律背景

2016年11月8日，浙江省人民政府办公厅发布的《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》指出：在各市、县（市、区）中心城区范围内，出让或划拨国有土地上的新建住宅，推行住宅全装修，实行成品交房。

2017年3月31日发布的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2017修订）》规定：全装修商品房合同中主要装修材料及室内设施设备需要明确名称、品牌、型号、规格、等级等内容，并且应当提供交付样板房。对样板房的保留时间也做了相应的规定。 

买受人请求赔偿装修差价的司法处理

根据2018年《浙江省商品房买卖合同示范文本》，商品房价款可分为总价形式与分价形式，后者会列明房屋总价款及装修部分价款。世界上没有完美的装修，买受人在交房时往往会发现房屋存在漏水等装修质量问题，或者认为装修的实际价值（以鉴定为准）与合同约定的装修部分价款不一致，从而起诉要求赔偿装修差价。

综合分析浙江省近几年的案例可知，赔偿装修差价的请求难以得到法院支持。理由如下：

合同约定样板间不作为交付标准

开发商在全装修项目中虽然会制作样板间，但通常不会将样板间作为交付标准，且合同中往往会约定如下条款：出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，不是出卖人的要约或承诺，不是双方合同的内容，不对确定房屋价格产生重大影响，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该房屋的户型、结构、空间、功能系统、装饰装修、配置标准等均以双方在本合同及本补充协议中约定的为准。因此，买受人无法以样板间的装修质量标准作为评判标准。

买受人难以证明装修不符合合同或法律规定

《浙江省商品房买卖合同示范文本》附件六对商品房的装饰、设备标准等作出约定，如厨房电器、空调、地暖等设施的品牌标准。《中华人民共和国民法典》第511条规定，当事人就有关合同质量要求约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。因此，即使买受人认为实际装修成果与合同约定的装修价款不符，但只要开发商的装饰及设备符合附件六的约定，且不违反《民法典》第511条所规定的质量标准的情形，法院就不会判决开发商赔偿装修差价部分。换言之，法律规定的质量标准仅是要求物品具有基本使用功能，该标准低于买受人对装修质量的预期标准。

装修的质量与价格相关，但不完全等同

物具有使用价值和交换价值，其中，使用价值体现物的质量。物的交换价值则以使用价值为前提，此外，交换价值在交易中表现出的价格，还要受供求关系等因素的影响，最终由交易双方协商确定。因此，物的质量不能等同于交易价格，反之亦然。双方在合同中虽约定装修总价，但在精装修房屋买卖合同中，精装修的销售价格是双方当事人在对精装修成果质量确认的基础上自由协商的结果，如以精装修销售价格作为质量标准，直接以实际装修价格与销售价格相差过大为由请求返还差价，违背经济常识，也缺乏法律依据。且依照交易习惯和当事人在签订合同时的价值判断，合同所约定的装修部分价格，不仅是双方自愿约定的结果，客观上也应当允许其中包含开发商的利润。

开发商制定的《补充协议》条款效力问题

开发商为规避《浙江省商品房买卖合同示范文本》的规定、降低自身风险，往往会制定固定合同范本的《补充协议》，并且不允许房屋买受人做任何修改。

此类《补充协议》属于格式条款。《中华人民共和国民法典》第496条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第497条规定：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；提供格式条款一方排除对方主要权利的，格式条款无效。

对浙江省、上海市近几年几百例买受人起诉要求认定《补充协议》或其中部分条款无效的案例进行分析，可以得出如下结论：

（一）即使《补充协议》的格式条款部分免除开放商责任，加重买受人责任排除买受人主要权利，法院也不轻易认定《补充协议》无效

此类判决以林新挺、张铭等与杭州恺泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷【(2019)浙0110民初17054号】一案中最为典型。本案中，原告向法院提供了杭州市余杭区市场监督管理局的行政处罚决定书，用以证明行政机关认定《补充协议》条款为格式条款，部分条款免除被告责任，加重原告责任且排除原告主要权利的事实。例如，《补充协议》第6.3.5条免除了开发商书面通知买受人的责任，同时排除了买受人解除合同的权利；第10.1条减轻了开发商应承担的违约责任；第12.6条排除了买受人解除合同的权利；第19.8条限制了买受人请求开放商支付违约金或损害赔偿的权利。法院认可《补充协议》是被告开发商为销售商品房而事先拟定的，具有一般性和通用性，属于格式条款。但并不因此认为《补充协议》无效，理由如下：

1、《补充协议》是双方真实的意思表示。签订过程中，买受人要求修改了一个错别字，法院认为其对内容审查相当仔细，应当已经理解条款的含义，并注意到可能违反公平原则，且免除或者限制被告公司责任的条款，故认定《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。

2、双方签订的《商品房预售合同》第29条已经约定了《补充协议》中含有不合理的减轻或免除应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此《商品房预售合同》已经确立了此情形下具体条款的适用原则。

3、开发商事先拟定格式条款，符合商品房交易的实际需要，有利于节约交易成本，提高交易效率。虽然本案《补充协议》存在“免除被告公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利”等条款，但是对上述情况应实事求是进行判断，因为上述情形的发生是因人而异、因事而异的，仅根据内容作出判断，势必导致无诉请当事人签订的格式条款处于被动认定的“一刀切'情况的发生，这不仅不利于体现不同买受人的真实意思表示，也不利于保护交易安全。《商品房预售合同》尚在履行过程中，是否真的存在被告公司“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”以及“排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理”情形判断的实际意义也会发生变化，如被告公司在诉讼过程中已经按时交付案涉房屋，再根据协议约定判断是否无效已无实际意义。也就是说，原告在格式条款约定的相应情形发生时，通过举证证明上述事实，进而要求认定无效更具实际意义。

4、买受人在交易过程中理应保持谨慎，以防范潜在的市场风险和交易风险。相关管理部门在《商品房预售合同》中对买受人进行了提醒，开发商在《补充协议》中也作了说明。另外，从签订过程来看，原告买受人应当已经理解《商品房预售合同》（含《补充协议》），包括其请求确认无效的条款的含义，却在签订后不久即起诉要求确认部分条款无效，有违诚信原则。

（二）《补充协议》约定的与《浙江省商品房买卖合同示范文本》不一致的部分条款被法院认定有效：

1、《补充协议》约定如开发商逾期交房或者买受人逾期领房的，则合同中开发商承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内开发商不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。

2、《补充协议》约定房屋实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，房屋转让总价不变；房屋实测套内建筑面积与预测套内建筑面积不一致的，双方同意当误差为 3%以内(不包括 3%)时，按每平方米建筑面积单价计算多退少补。按照以上约定，面积不一致时，双方按照套内实际建筑面积结算，而分摊建筑面积发生变化则不影响房屋总价。

法院认为《补充协议》中关于面积误差处理的约定有效：依据以上约定，若实测分摊建筑面积超过双方约定的分摊建筑面积，或者由此导致房屋总建筑面积增加，原告亦不必增加支付房款。由此而言，该约定虽为格式条款，但尚不存在免除或限制被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况，自不存在所谓需提示说明的问题，也不存在效力瑕疵问题。

3、《补充协议》约定实测建筑面积小于预测建筑面积时，不论面积误差比为多少，一律按实结算，开发商无息退款。（注：《浙江省商品房买卖合同示范文本》第14条约定：实测建筑面积小于预测建筑面积时，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。）

法院认为《补充协议》的约定有效：补充条款虽然形式上由开发商预先拟定，但所载内容并非不可更改的条款，双方可以经过协商而达成一致。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（注：现已经删除）：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，补充条款约定的内容与司法解释相关内容基本一致，仅实测建筑面积小于预测建筑面积，且绝对值超过3%部分进行了修改，就其内容本身而言并不存在免除条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。从补充条款呈现格式来看，补充条款是独立于合同正文之外的特别条款，其另起篇幅、独立存在的形式就足以引起合同当事人的注意，双方应为确知。且相关司法解释已经明确规定合同有约定的，按照约定处理。

尽管最新的《商品房买卖合同司法解释》已经删除了关于面积误差处理的规定，但《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”依然有效。

4、《补充协议》约定，交付期限届满时该房屋未达交付条件、标准的,买受人同意给予出卖人三个月的交付宽限期,宽限期内买受人不追究出卖人任何违约责任;在交付宽限期满后若因出卖人原因仍然无法交付该房屋的,出卖人应当以买受人已付房价款为基数,按照每月千分之一的标准,向买受人支付逾期交房违约金,直至出卖人交付房屋为止或买受人依约解除本合同为止;出卖人逾期交房超过120天的,买受人有权单方面解除本合同,出卖人在退还买受人已付的购房款时不再计息,按前述约定给予买受人每月千分之一的逾期交房违约金,出卖人不再另行补偿买受人其他损失。若买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自约定的宽限期届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按月向买受人支付已收房款的千分之一作为违约金。无论买受人是否解约,出卖人因交房迟延所付逾期交房违约金总额不超过买受人已付房价款的百分之一。

王启明  合伙人/律师

汪菁菁 实习律师

END