房屋建筑面积计算规定

房屋建筑面积计算规定

一、 层高及净高的计算应按下列规定执行：

1 层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离；净高取楼（地）面至上部楼板底面之间的垂直距离。结构面可包含厚 度不大于0.02m的结构找平面层。

2 同一楼层外墙以内的建筑空间中，当结构梁、反梁、垫层等形成的局部高度不足够2.20m的部分，其层高应取所在楼层的层高值；当局部净高度不足2.10m的部分，其净高值应取所在楼层的净高值。

二、 特殊房屋的面积计算应按下列规定执行：

1 建筑物内由非规则（倾斜、弧形）等非垂直墙体构成，应按层高在2.20m以上计算建筑面积；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部位的水平投影面积计算。

2 当建筑墙体向内倾斜时，应按其室内净高在2.10m以上的水平投影部位计算；当建筑墙体向外倾斜时，按底板墙体外围水平投影面积计算。

3 坡屋顶、拱形建筑，应按层高在2.20m以上部分面积计算；当不具备条件直接测量层高时，可按其室内净高在2.10m以上部分水平投影面积计算。

4 多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,若柱为内倾斜柱，应以柱距离地面2.10m处的连线水平投影面积计算；柱为外倾斜柱，则应以柱最底端外侧连线水平投影面积计算。

三、 凸窗、落地窗的计算应符合以下规定：

1凸窗窗台与地面＜0.30m且净高≥2.10m的，按落地窗计算建筑面积；凸窗窗台与地面≥0.30m时，按凸窗，不论高度不计算建筑面积；凸窗净高≥2.10m且凸窗进深≥1.00m时，凸窗计算建筑面积，否则不计算建筑面积；净高≥2.10m的落地窗，不论进深，计算建筑面积。

2阳台内的凸窗或花池，当凸窗不计算建筑面积时，所占用的阳台或花池空间应计入阳台建筑面积。

四、采光井、管道（井）的计算应符合以下规定：

1 管道（井）应包含：通风、垃圾、排烟、上下水管、暖气、通讯或电缆等。

2 房屋内的各类管道（井），应按自然层数计算建筑面积。

3 位于建筑物主体以外的管道（井），不计算建筑面积。

4 地下室或半地下室所使用的采光井，不计算建筑面积。

5 地下室或半地下室其主体以内的管道（井），在地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积，并计入地下室或半地下室共有建筑面积。

6 当管道（井）位于地面建筑物内部时，应计入地上功能区或层共有建筑面积。

7借助四面建筑围成，中间设置有盖的采光井，当为多户共有的，不计算建筑面积；独户（别墅、自建房）专用时，应计算建筑面积。

五、 室内楼（电）梯面积的计算应符合以下规定：

1位于建筑外墙或主体结构以外，与建筑物主体相通且有二面以上围护墙体的楼(电)梯，为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，均视为室内楼梯。

2 室内楼梯无论其本身如何设置梯间，均按建筑物自然层（不论自然层的高度）数计算建筑面积。

3 穿越夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，夹层（或非自然层）不使用（不开门）的，其位于夹层（或非自然层）的楼（电）梯间，不计算建筑面积。

4 与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其出入层数，计算建筑面积。

5共享空间内的自动扶梯、旋转楼梯，按所经层次计算建筑面积，当上下自动扶梯之间有间隔时，其间隔≥0.30m时，不论顶盖高度，按一层计算建筑面积；当间隔＜0.30m时，其间隔计入楼梯部分，按楼梯间规定计算建筑面积。

6当底层(商场、办公楼等)内部设置自动扶梯无回转公共过道时，应按上层回转空间部分，计算建筑面积。

7复式建筑的室内楼梯，按自然层数计算建筑面积；通往跃层，假层（阁楼）、夹层等的楼梯预留孔，若设计为楼梯专用通道时，楼梯预留孔应计算建筑面积。

8在建造楼梯（旋转式）中形成的净空，其面积≥5.00㎡时，应按建筑物上空计算建筑面积；面积＜5.00㎡时，应按自然层计算建筑面积。

9错层式建筑的室内楼梯，应选上一层的自然层数计算建筑面积。

六、幕墙、墙体的面积计算应符合以下规定：

1 当主墙面外又有幕墙时，应视为装饰性幕墙，不计算建筑面积。

2 围护性幕墙按以下情况计算面积（图4.2.8-1）：

1） 当楼面底板外边缘至幕墙外边缘距离＜0.40m时，以该距离为外墙厚度，取中线，其一半作套内半墙，一半为共有半墙；

2） 当楼面底板至幕墙外边缘距离≥0.40m时，楼板外边缘至幕墙内边缘的空间应按建筑物上空计算。

3） 当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为本层外墙厚度。

4）当上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙时，以材料框架的厚度作为本层外墙。

3楼层内既有主墙又有幕墙的计算，应按以下规定执行：

1）围护性幕墙，按幕墙外围水平投影计算。

2) 装饰性幕墙，不计算建筑面积。

3）当整墙面有主墙又有幕墙时，当主墙总长，超过整墙面长度的2/3时，可取主墙及延伸线为本层外墙；否则，主墙部分和幕墙应分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。

4）全幕墙中的零星墙体＜1/3墙面时，可取幕墙为外墙；否则按主墙和幕墙分段取值，并相应计算外墙的墙体面积。

4 外墙、共有墙中含有柱或其他承重支撑体时取与柱相连的各墙的墙中线向柱中心延长交汇，按划分后的柱体的相应位置分别计入所属的半墙体面积。

5建筑物上空处的外墙不计算建筑面积。

6 商场、商铺局部以防火卷帘、钢化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取主墙体或围护构

7 当外墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，取下部勒脚以上的墙体厚度计算面积。

七、室外台阶、楼梯、车道的面积计算应符合以下规定：

1有永久性顶盖的室外楼梯，按全部建筑面积计算；当房屋顶层上盖高度＜2.20m时，顶层应视为无楼梯，不计算建筑面积。

2 室外楼梯其顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，室外楼梯应视为无顶盖楼梯，应按楼梯各层水平投影面积的一半计算。

3 室外台阶（坡道）不计算建筑面积，但若下方空间设计加以利用的，其利用部分，按其净高≥2.10m的部分，计算建筑面积。

八、 门廊、门斗、雨蓬的计算应按以下规定执行：

1无柱的门廊、雨蓬不计算建筑面积。

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2单柱、多柱门廊、雨蓬的计算，应按以下规定执行：

1)进深＜1.00m的门廊、雨蓬不计算建筑面积；

2）单柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影面积一半计算；

3）多柱凸出的门廊、雨蓬按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

3门斗、门廊（凹）的计算，应按以下规定执行：

1）无柱、单柱、多柱的门斗、门廊进深＜1.00m的不计算建筑面积；

2）无柱、独立柱进深≥1.00m的门斗、门廊按其上盖水平投影面积的一半计算；无柱、单柱进深≥2.10m或多柱的门斗、门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

4复合式的门廊、雨蓬的计算，应按以下规定执行：

1）无柱的复合式门廊、雨蓬，凸出部分不计算建筑面积；当凹入进深≥2.10m时, 按其凹入部分的上盖水平投影面积计算；当凹入进深＜2.10m时, 应按其上盖水平投影面积的一半计算。

2）独立柱的复合式门廊、雨蓬，当凹入进深≥2.10m时,凹入部分按其上盖的水平投影面积计算；凸出部分按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算；当凹入进深＜2.10m时,复合式门廊、雨蓬应按其柱或围护结构外围水平投影面积的一半计算。

3）多柱的复合式门廊、雨蓬，应按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

共有建筑面积的分摊与计算

一、幢的确定应符合以下规定：

1底下裙房，裙房上部为多幢塔楼的建筑，合并为一幢，裙房上部的多幢塔楼，应作为不同功能区计算分摊系数。

2地下（含半地下室地上部分＜1.50m）为大型车库互相连通，地上不相通或幢与幢之间以连廊相衔接的，地上各幢按多幢计算。

3地上（含半地下室地上部分≥1.50m）大型车库或架空层，上部为多幢独立的房屋，按多幢计算。

二、特殊情形房屋的幢可按以下规定执行：

1由裙楼和多座塔楼组成的幢建筑，当裙楼及各塔楼之间有互不相通的伸缩缝或隔墙作为明显界线，且相互间无共有设施设备的，可将裙楼及其相应的塔楼作为一幢。

2当地面车库（含架空层、半地下室地上部分≥1.50m）层以上各幢的共有部位相互独立或塔楼间以连廊相衔接时，其车库层上的塔楼，可分别作为多幢。

3 当连接多座塔楼的大型裙楼，塔楼以下为多功能用途时，地下是车库及设备，地上裙楼亦为商业与停车场混合。当商业或其它功能的共有建筑空间无相互冲突时，进行共有建筑面积分摊。

4结构和功能不同或高差较大的毗连房屋，有伸缩缝隔断或无相关共有共用设施设备冲突时，可各自按单幢计算。

5 房屋建成后改建、扩建并形成整体的，应在满足房屋登记条件下，作为一幢。否则，改建、扩建部分应单独计算。

三、共有建筑面积的划分与确认应符合以下规定：

1应以当地主管部门核准、备案的建筑施工图为依据，按本规程要求，在参照幢内各功能使用状况、共有部位的性质和服务范围的基础上，进行确认和申报。

2当建筑施工图中有公共建筑空间范围界定、界限不清，或标注的功能名称、服务范围不明确等情况时，应由设计单位和建设单位以书面形式共同确认并盖章后作为依据。

3房产测绘单位应根据申报材料进行核对、实地勘测，丈量计算，编写测算成果报告。

4竣工测绘、现状测绘、变更测绘时，房产测绘人员应对房屋的共有部分和实际功能使用状况进行勘测核对；当实地对照出入较大时，以竣工测绘核定的实际使用功能为准。

四、 共有建筑面积的分类应符合以下规定：

1 应分摊的共有建筑面积应符合以下规定：

1）符合法定或相关权利人合法协议约定的应分摊的共有部分；

2）建筑物内共有的核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道；

3）建筑物内共有的公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、门斗、入口大堂（前室）、疏散通道等平行移动空间；

4）幢共有的变（配）电室、消防控制室、大楼监控室、水泵房、设备间、值班警卫室等；

5) 突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房、设备间等；

6）幢各套与共有建筑空间之间分隔墙的墙体一半面积，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

2不应分摊的共有建筑面积应符合以下规定：

1）符合法定或相关权利人合法协议约定的不分摊的共有部分；

2）建筑物底层、顶层或裙楼顶层，用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；

3）建筑物屋面设置的人防报警（控制）室等公共建筑空间；

4）建筑物内，层高2.20m以上的消防避难层(区)、结构转换层；

5）建筑物地下用于人防、公共停车位等；

6）为多幢建筑服务的消防通道，共有房屋等；

7）为他幢建筑所有权人的生活与利用不可缺少的共有部分。

五、共有建筑面积分摊的一般原则应符合以下规定：

1 共有建筑面积的分摊，应按幢为单位，幢内的共有建筑面积在幢内分摊；非本幢的共有建筑面积，不在本幢分摊；幢内的共有建筑面积，不列入他幢分摊；地下部分的共有面积列入地下分摊；地上部分的共有面积列入地上分摊。

2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按本规程相关条款执行。

3 一般成套房屋住宅楼的共有建筑面积分摊，应按其幢各套内的相关建筑面积比例进行分摊。

4 幢为独立产权时，其建筑面积可按各层墙外围水平投影面积之和计算，可不划分幢共有建筑面积。

5 已列为不分摊共有面积的，不参与幢内其他共有建筑面积的分摊。

6幢内一般不宜设定专有面积。当确需列为层、单元、室（户）专有建筑面积时，可采用协议确定，计入相应的套内建筑面积且参与幢共有建筑面积的分摊。

7经共有建筑面积分摊计算后，各室（户）的建筑面积之和，应等于相应幢、功能区、层的建筑面积。

8 幢共有建筑面积分摊后，不划分各产权人在共有部位中的权界；共有建筑面积一经分摊，任何人不得擅自侵犯或改变原使用功能。

六、特殊共有建筑面积分摊应按以下规定执行。

1地下室共有建筑面积的分摊，应按以下规定执行：

1）涉及地下室部分的共有建筑面积，应列入地下室功能区或层分摊。

2）当地下室功能区或层内局部为商业、办公等用途（合法）时，其商业或办公等区域内的共有建筑面积，应根据不同功能区域，按照本规程地上建筑相关条款进行分摊。

3）当地下停车场中机动（非）车位，有合法手续，准予出售并可拥有独立产权时，其机（非）动车位的面积，可按各停车位实际占有面积（明确界线）计算，或按本规程相关规定，计算各机动车位的建筑面积。

4）通往地下室的车（坡）道，应计入地下共有面积。当坡道下方无利用或车道下方直接为地下二层建筑空间服务的，其车道对应的地面上空，应计入下一层的共有面积；当车道地下一层下方为利用空间的，其利用空间净高≥2.10m部分,应计入地下建筑面积（图4.3.6-1）。

5）地面上仅为地下室设置的楼梯间应作为地下室共有建筑面积；地下车库的升降机房，应作为地下室不分摊共有建筑面积。

3走廊（檐廊）、通廊、过道的分摊，应按以下规定执行：

1）当首层的各套（户）均向走廊（檐廊）开门时，走廊（檐廊）列为首层各商铺的应分摊共有面积。其他情形首层的走廊（檐廊），应依据与幢或功能区的水平、垂直通道的连通情况，列为幢或功能区应分摊共有建筑面积。

2) 当首层柱廊、檐廊作为公共道路街巷通行（无人行道且两端不封闭）的，不计算建筑面积。

3）二层以上共有的内、外走廊，一般情况下，应作为本层应分摊的共有面积。

4）当屋顶（或裙房顶层）衔接房屋与房屋之间的走廊，当裙楼连成一体，且不能将塔楼和相应裙楼划分成多幢的，应列为分摊共有面积；两幢独立建筑物之间的架空通廊，应列为不分摊共有建筑面积。

5）原设计为整体商场，后分割成若干商铺或铺位的，本层分割后所形成的过道面积，应由本层或相关套（室）进行分摊。

4 门廊、门斗、雨蓬（有柱）的分摊，应按以下规定执行：

1）为独立户（室）设置的门廊、门斗、雨蓬，计入户（室）的套内建筑面积。

2）公共大门口或楼梯口设置的门廊、门斗、雨蓬，应列为应分摊共有面积。

5 门厅、大堂、中庭的分摊，应按以下规定执行：

1）户（室）独立使用的门厅、大堂、中庭，应计入该户（室）的套内建筑面积；公共门厅、大堂、中庭，应按其服务范围，列为幢或相应功能区的共有面积。

2）酒店设置在大堂内所形成的独立使用空间，包括酒店的接待室、行李间、工作室等，应计入酒店建筑面积；大堂为酒店、办公、住宅等服务的公共过道、休息场所等，应按其服务范围，应列入幢或相应功能区的共有面积。

3）大堂内属经营性的咖啡厅、茶室、商店等，应列为户（室）建筑面积，参与共有建筑面积的分摊。

6 采光井、通风井、烟道的分摊，应按以下规定执行：

1）地下室、半地下室或地面上为地下室、半地下室使用的采光井，不计算建筑面积。

2）地下室与地上部分＜1.50m的半地下室，其使用的通风井、烟道，应列为地下室共有面积。

3）地上部分≥1.50m的半地下室，其使用的通风井、烟道，应列为地面部分的共有面积。

4）在核心筒结构内的通风、烟（管）道井，应与核心筒一体作为应分摊共有面积，其分摊方式与核心筒一致。

5）房屋层内多户共有的通风、烟（管）道井等，应作为功能区或层的共有面积。

7 架空层、车库（大型）层的分摊，应按以下规定执行：

1）架空层、车库（大型）层的共有建筑面积无合法文件（协议）或特殊约定的，应列为架空层或车库（大型）层内应分摊共有面积；

2）当架空层、车库（大型）层中，局部为其他用途时，该部分应纳入其他功能区，按本《规程》相应条款规定执行；

3）整层架空时架空层内的核心筒及门厅计入架空层共有面积；局部架空时，架空部分单独计算，不参与幢共有面积的分摊。

8 管理用房、会所等用房的分摊，应按以下规定执行：

1）幢、层内由物业管理存放工具，作为储藏、更衣、仓库等无设计用途的房屋，应作为分户（室 ）面积，并参与幢共有面积的分摊。

2）幢内设置的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等，以及居委会、派出所使用的房屋，应作为分户面积，参与共有面积的分摊。

9幢内设置的设备间、值班警卫室、消防控制室，供警卫、保安值班使用、休息，为本幢服务的，列为幢共有面积；为多幢服务的，列为不分摊共有面积。

10 公共阳台的分摊，应按以下规定执行：

1）在建筑物底层、顶层架空设置的用于公共绿化、休闲的建筑空间，应列为不分摊共有面积；

2）在建筑物某功能区内逐层设置与公共通道相通的公共阳台，符合计算建筑面积的，应列为功能区或层共有面积；

3）在建筑物某功能区内隔层设置的不规则公共阳台（花园），符合计算建筑面积的，应列为功能区的共有面积。

11避难层的分摊，应按以下规定执行：

整层为避难的，列为不分摊共有面积；当局部区域为避难的，避难部分单独计算，不参与幢共有面积的分摊。

12 多功能综合楼的分摊，应按以下规定执行：

1）房屋内的核心筒和楼（电）梯间是幢内的共有设施，根据管理需要，局部功能区或局部楼层不开门（停机）的，不影响共有面积的分摊（包括住宅楼中1～2层复式房）；

2）地上多功能综合楼内，通往各功能区的核心筒（垂直通道）部分，应按功能区分隔，纳入各功能区共有面积；当核心筒（垂直通道）局部功能区或局部层次不使用时，应列为地上部分各功能区共有面积；当地下部分为多功能时，可参照执行；

3）裙楼屋顶的楼(电)梯间，应列为裙楼的共有面积；塔楼屋顶的楼(电)梯间，应列为裙楼与塔楼的共有面积；

4）连接核心筒的前室部分，应作为核心筒的共有部分，与核心筒分摊一致；

5）首层的大厅（大堂）及其公共出入口，首层功能开门（使用的），应作为该功能区共有面积；其他情形，应根据实际确定，由功能区或层进行分摊；

6）商业、办公内，其楼梯、自动扶梯（垂直通道），功能区各层均有时，列为功能区共有面积；否则，楼梯间、自动扶梯列为层共有建筑面积；

7）当功能区或层内使用功能各异（如裙楼中局部层内有商业、超市或会所；一层临街商铺局部有办公或住宅；综合商场首层的内外商铺等），应先划定功能区（或层内）不同的使用功能区域，然后，确定功能区（或层内）应分摊的共有面积，并按本规程相应条款的规定执行；

8) 高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通的楼梯间应作为幢共有面积，计入核心筒（或电梯间）内，根据实际确定，由功能区或层进行分摊。

13 其他特殊情形的分摊，应按以下规定执行：

1）当房屋由主楼、附楼组合时，其主、附楼仅通过消防通道或公共开放空间相连时，应作为多幢。涉及主楼、附楼共有的值班警卫室、消防控制室等，应列为不分摊共有面积；当主、附楼有各自服务的梯间、门厅等共有面积时，应分别列入主、附楼共有面积。

2）在单一住宅楼中，当各单元共有楼（电）梯差异较大〔如：某单元有一部楼（电）梯、另单元为三部楼（电）梯〕时，各单元可作为幢内不同功能区，进行分摊计算。

3）独立产权的房屋（独立别墅或以整幢为单元登记产权）的，可按地上、地下部分的外墙直接计算幢建筑面积。

4）幢内的非自然层（插层、夹层、设备层等），层高2.20m以上的，当楼（电）梯开门（使用）时，应列入所在功能区或层共有面积。否则作为共享空间，不计算建筑面积。

5）屋面车库的升降机房，应按自然层数计算面积并作为屋面车库的共有面积。

6）联排别墅的半外墙，应作为幢应分摊的共有面积。

7）非成套房屋中的厅堂、厢房、壁橱、灶间、卫生间等，凡由部分房屋产权人共同使用的部位，有分割文件或协议的，按分割文件或按协议执行；无分割文件或协议的，按其共同使用部位的产权人户数平均分摊。

8）房屋的半外墙（整幢房屋外墙墙体的水平投影面积一半），应按功能区或层划分，并分别列入相应功能区或层共有面积进行分摊。

七、分摊系数的计算方法应按以下规定执行。

1单一住宅楼的分摊方法，应按以下规定执行：

单幢同功能建筑，当各层（单元）共有建筑面积基本一致时，应采用共有建筑面积的整体分摊计算：

2 综合楼的分摊（多级分摊）方法，应按以下规定执行：

一幢房屋有两个以上功能区域时，应采用多级分摊方法，应按协议优先、自上而下的原则。即首先执行协议；无协议的按以下程序执行：

1）计算幢共有建筑面积分摊系数（确定各功能区应分摊数据）；

2）计算功能区共有建筑面积分摊系数(确定各层应分摊数据)；

3）计算层共有建筑面积分摊系数到户（室）〔确定各户（室）应分摊数据〕；

4）计算各户（室）建筑面积