  离婚了！房子到底怎么分才合适 主持人：除了我们刚才说的一房数卖的问题，还有一个问题也是大家特别关心的，就是夫妻离婚分房的问题，然后我们下面请李律师给我们讲一讲在不同的情况下房子都该怎么分。 李可殊：好，这个问题呢就是目前大家非常关心，因为两年来中国的离婚率其实很高，房产作为我们最大的一个的财产，房屋分割是离婚的时候不可避免要讨论的问题。 那么在讨论离婚的时候，我给大家先分享一个案例，有这么一个案情，原告女方和被告男方，双方在1988年登记结婚，在2005年的时候协议离婚，那么在1999年的时候被告男方购买了坐落于北京市海淀区的一个房屋，并且取得了房屋所有权证。 然后被告在2005年的时候签订了离婚协议，约定北京市海淀区的房子权属归属于女方，随后呢原告，也就是女方要求男方办理房屋过户，并且自己搬进去住，结果被告男方说因为自己身体需要做手术，需要花大量的钱，欠很多外债，而且现在这个房子有一半的产权是属于男方的，所以他不同意把房屋过户给女方，因此女方要求去法院起诉。 法院最后判决，房屋归属于女方所有。这个案子法院理由是什么呢？法院认为，离婚协议书是双方的一个真实意思的表示，是一个由法律约束力的这么一个协议，双方应当遵守，而离婚协议里明确约定，房屋归属女方所有，所以房屋就应该归属女方所有。同时呢，这里面南方在签署离婚协议之前，确实有一半的房屋所有权，通过签署离婚协议，相当于他把他的一半所有权赠与给女方，鉴于离婚协议书是有效的，所以赠与也是有效的，所以不应该撤销，所以最后判决房屋归女方所有。这个判决其实是一个非常经典的案例，这个案例其实给大家一个（提醒）是我们在离婚的时候一定要重视离婚协议书的约定。 李可殊：通过这个案例，我们进一步延伸，我跟大家分享一下在不同的离婚情形之下房屋的归属问题，这里面我们首先要明确什么呢？明确我们有没有婚前的财产协议，有没有离婚协议，正因为这个协议约定是优先于法律规定的，所以呢如果约定，我们一定要遵守协议约定，而且我给大家建议是，为了避免纠纷的发生，最好在事先签订婚前财产协议书和离婚协议，这样避免事后的纠纷。 第二，如果没有这种协议的情况下，我们根据不同的情形来决定房屋的归属，我们考虑什么呢？考虑几个因素。第一个因素是这个房子是婚前买的还是婚后买的，第二个因素是自己出资的，还是自己出资的，第三这房屋是全部出资的，还是说是首付加贷款，最后一个因素是考虑这个房子是男方和女方一方出资，还是双方共同出资。针对这四个因素我们决定不同房屋的权属。 第一个是婚前的财产的归属，婚前房产的归属，第一个情形在这个里面，夫妻的一方婚前支付的首付购房，然后呢婚后由双方贷款，归还贷款的方式去买断这个房屋，这个房屋登记在当时支付首付这一方名下，这种情形下房屋归 谁？这种情形房屋的归属是归属于登记方。同时登记方需要向共同还贷的另一方支付他们在共同还贷期间贷款的一半作为补偿，作为他的债务之一，这是第一种情形，就是婚前买的房子，但是双方共同去还贷的情况下房屋的归属。 第二种情形，如果是婚前全资购房，婚后才拿到房产证，这种情况下怎么处理，如果这种情况的话，房屋的归属是归属于婚前全资买房的那方，即使婚后获得房产证，因为在婚前全资购房的话还会牵涉一个房屋买卖合同，这里面也会明确写清楚是谁支付的全款，然后后面登记在谁谁谁的名下，这是第二种情形。 第三种情形房屋由婚前的购房，同时是由父母出资购房，房屋登记在该子女的名下，这种情形怎么办？那么这里面分两种情形，第一种如果是双方父母全额出资的话，那么很明显这个房子是属于该登记子女一方的个人财产。第二种情形如果是父母资助了一部分，剩余的部分是由夫妻双方共同还贷，这种情形一般也是判给登记方，也就是婚前支付首付的那一方都是父母出资支付首付，还贷，这种情况下也是登记一方享有这房子的所有权。但是同理这个时候登记方需要向更多还贷那一方配偶，离婚的那方去支付一半的还贷的贷款的金额。 李可殊：第四种情形，婚前双方共同出资购买的房屋，但是登记在其中一方名下，这种情形怎么办？这种情形除非我们的当事人离婚的时候有一方没有登记的那一方有证据证明有自己的出资，同时不属于赠与，在这种情形下，他是有权作为共同的产权人去享有这个房屋产权，否则的话他是没有办法享用一产权的，也就是他要证明自己出过资，第二自己并没有赠与给对方，因为很多时候谈恋爱过程中，比如男方他出资和女方一起买房，登记在女方名下，当时说这房子我送给你的，如果这种清醒的话他就没有办法再享有房子的所有权。 第五种情形是婚前有一方全额去出资购买了房屋，并且取得了房屋所有权证，如果这种情况下很显然属于婚前财产，没有办法做分割。这是关于婚前财产的归属。 另外一种情形是婚后购买的房屋，这个我们也分几种情形，第一种情形是婚后由双方父母共同出资买房，房屋登记在其中一方名下，在这种情形下，有两种处理方式，第一种处理方式，房屋可以由双方的协议约定的情形去分割房屋归谁，另外的情形如果没有约定的话，那么按照双方出资的比例去分别享有所有权。比如说南方出资了70%，女方出资30%，全额去购买的房屋，拿的房产证，这个时候男方享有70%的所有权，女方享有30%的所有权。这种情形，婚后按揭购房，支付了首付之后，剩下是用贷款的的方式，如果这种清醒的话，同时呢这种首付款是由其中一方父母支付的，房屋登记在支付首付的子女名下，由双方夫妻共同还贷，在这种情形下首付款可以认定是父母赠与给自己子女的财产。但是离婚的时候房产是归双方共有，那么呢没有支付首付那一方，需要对对方的首付款进行补偿。这是如果是其中一方父母支付了首付，但登记在自己子女名下的时候房产归属的问题。 第三种情形，婚后一方父母全额出资，并且房产登记在自己子女名下，在这种情形下，我们一般视为这个房子是对自己的子女的赠与，该房屋认定为该子女的财产，对方无权去处分，因为这个钱属于对方父母全额出资的。 李可殊：第四种情形，如果婚后财产是其中一方以个人财产出资买的，全额出资买的，同时房产登记在该方名下，在这种情形下房屋的所有权归属于以自己的财产全额出资的这一方名下。但是他需要证明资金全部来源于自己的个人财产，因为大家都知道婚后取得的收入是夫妻共同财产，如果是以夫妻双方共同财产去购买房屋就不是个人财产，必须是归属他自己一方的财产才属于个人财产，这是在以婚后个人财产全额支付来购房的时候房产归属问题。 所以呢，第五种情形是婚后一方或者双方以夫妻共同财产出资买房，取得房产证，这种情况下很明显属于双方共同财产。 我们刚才分析了关于婚前买房和婚后买房各自的这种权限归属，大家可以看到这里面一定要看清楚购房房屋的时间，是自己的，以自己的资金买的，还是以父母资金买的，房屋登记在谁的名下，这些都是我们考虑房产归属的时候要注意的问题。 |
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