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集体权益面前
争取了不是你一人受益
漠视了损失的不是你一人。 出现问题 不去解决问题 终有一天问题会把你解决了！
讲个故事轻松哈： 森林里有一窝喜鹊，雇佣红脚隼打理家务，时间久了，红脚隼俨然成了主人，喜鹊不满，遂向虎王投诉，虎王听后，觉的红脚隼已经实际占据了喜鹊的巢穴，喜鹊没有资格去投诉红脚隼，如此反复喜鹊不得而终。 
此案（2012年）适用七十六条还是八十三、八十七条，对于非专业市民，从网上搜了搜《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行）中相关的规定： 
不仅是这个小区，近年来，市区不少小区都出现了业主和物业矛盾重重，物业公司往往抱住既得利益不放，在对配套设施管理与维护、账目公开、小区内车辆停放管理、保安保洁管理等方面违规操作或不作为，导致物业纠纷迅速增长。
法院认定部分居民的无上诉资格，无这条路走不通，那做为物业公司监管部门的房管局又是如何处理业主和物业的关系。 以张掖市信访局网站上天源小区居民对物业的信访投诉为例，甘州区房管局给出了回复。 
居民显然对回复很不满意，再次进行了质询： 
下面，对居民提出的问题和甘州区房管局的回复进行整理，希望通过以案说法的方式，从房管局的回复让你了解你与物业公司的关系： 
甘州区房管局：
自天源物业公司管理天源小区物业以来，业主权益不断受到侵害，业主委员会形同虚设，重大问题从未召开过业主大会，现申请甘州区房管局对以下存在问题进行督查：
甘州区房管局： 关于你反映天源小区物业公司形同虚设，损害业主利益的信访问题，我局高度重视，通过听取汇报、走访调查、约谈沟通以及调阅案卷、会议讨论等方式对该信访事项进行了认真调查, 迅速对信访问题进行了调查。
居民回复：转办信访件要求2016年11月26日之前处理完毕，你局的回复时间是2016年12月12日。
（一）关于反映天源物业公司资质合法性的问题 甘州区房管局：经查，天源物业公司为物业三级资质服务企业，于2005年由张掖市房管局审查批复下发资质证书。公司自成立以来，一直从事天源小区物业服务管理工作，认真履行服务公司职责，遵纪守法，是经过业委会一致同意选聘的物业服务企业。 ***注意第12条的回复：天源小区业主委员会于2013年6月27日......
1.公布业主委员会工作经费提取、支出情况。（现行物业费0.38元/平米，其中0.02元/平米用作业主委员会工作经费）
甘州区房管局：经查，业主委员会成立以后，经会议研究，业委会工作经费由物业公司收取物业费时代收，即0.38元/㎡(其中物业费0.36元，业委会经费0.02元），但因部分居民和业委会成员近几年不缴纳该小区物业费，提取的经费少。业委会负责人和成员从未从经费中领取过报酬，经费全部用于支出业委会办公室办公用具、活动室部分用品、会议费、活动室管理人员工资和其他开支，结余2181元，详细收支情况可在该物业公司账内核查。
居民回复：业委会成员都不缴纳物业费怎么胜任？贴一张纸公布很难吗？
2.对提前收取2017年度物业费做出说明。（《甘肃省物业管理办法》第二十八条：物业管理费按月收取，经业主同意，也可按季收取。）
甘州区房管局：经查，该物业公司与业主委员会每年都签订物业服务合同，明确了物业费交费时间，即每年年初交纳上半年物业费，6月份交纳下半年物业费，个别居民为了自己方便，在交纳暖气费时自愿将2017年物业费一次性交纳，该物业公司并没有强制收取。
居民回复：领导们，你们入户调查了吗？收2015年暖气费时明确要求收取2016年物业费，2016年暖气费收取中继续要求交纳2017年物业费，自愿谈何说起？
(第5条所述物业费指2017年全年物业费)
3.公布小区公共绿化费、水费、照明费支出情况。（《物业管理条例》第五条第八款：“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”；《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第二十一条：“物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实分摊并定期公布。物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费。）
甘州区房管局：经查，自物业公司成立以来，物业管理区域内的公共照明、水、电、绿化费用，均有物业公司单独计量管理，并未向居民再分摊过费用。每年的费用支出在年底决算后均（以决算表的形式）进行了公布。自2013年业主委员会成立以后，每年的预决算都由业主委员会审核批准后方才执行，每年都给业委会报送决算表，业委会审核决算后将审核意见粘贴到小区门口，并未收到居民书面或口头的意见和建议。
居民回复：入住小区每天进出，什么时候公布过，领导们请你们把这个回复张贴到小区门口让居民看看有啥反应！ 4.公布原小区规划停车场和占用公共场地停车费收支情况。（《物权法》第七十四条：规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”）
甘州区房管局：经查，随着经济飞速发展，小区私家车拥有量直线上升，因小区前期建设无固定停车场，外来车辆很少，停车收费标准仍按照区物价局批复的标准执行，停车费除去运行成本外，主要用于补充物业费不足，未用于物业管理以外的其他开支。收费标准在小区门口都有公示牌公示。
居民回复：金豪大酒店、天源宾馆都摆在那，外来车辆少吗？信访要求是公布，做不到还是不能公布？
5.恢复8号楼与9号楼原绿化花坛，8号楼与10号楼之间改建成停车场的绿化地。（《物业管理条例》第五十一条：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”）
甘州区房管局：经查，天源小区位于西大街延伸段兰园小区对面，由天源房地产开发公司开发建设。该小区物业由张掖市天源物业管理有限责任公司负责（简称天源物业公司）。由于天源小区9号楼前面的两个小花坛是人造的水泥花坛，因条件所限，花坛内土层较薄，种植的花草保不住水分等原因成活率比较低。最近几年小区内居民购买的车辆剧增，车辆在进出时经常与高出地面的花坛发生碰撞、刮擦现象，而且小区内居民经常在花坛内乱丢废弃物，为了小区的美观，该小区居民向天源物业公司建议，将该小区9号楼前面的两个小花坛拆除填平改为停车场的要求。天源物业公司根据小区居民改造草坪修建停车场的建议，天源物业公司在小区单元门口粘贴了告知书，天源物业公司工作人员进行了入户调查并征求居民意见，经调查小区多数以上居民同意将该小区9号楼前面的两个小花坛拆除填平修建停车场，为方便小区居民的停车，在不影响小区公共道路和消防通道正常使用的情况下天源物业公司在征得天源小区业主委员会的同意后将两个花坛拆除，并进行了硬化，做为临时停车场，从而极大地方便了有车居民的停车需求，也大大缓解了小区车辆停放的压力。
居民回复：2014年4月底对8号楼与9号楼之间原属休闲公共场地进行拆除改建成停车场，什么人提议改建，绝大多数居民请列举出来，张贴的什么告知书？8号楼前树之间的绿化草坪是哪个居民同意建成停车场的......有没有入户花名册？房管局的领导们您真的入户了吗，小区业主共同场地改变属性须经业主大会同意，《物权法》和《甘肃省物业管理办法》是这样说的吧。
和2015年居民网上投诉回复如此一致！
6.恢复不使用配套管理用房，占用6号楼北绿化带建业主委员会办公房原貌。（《物业管理条例》第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；《物业管理条例》第五十一条：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”；《物业管理条例》第三十八条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”）
甘州区房管局：经查，现已建成的天源小区老年活动中心，是为解决小区居民的休闲娱乐活动、丰富小区业主的文化娱乐生活而建，经业委会负责人与开发商多次协商，由开发商和物业公司共同出资5万多元建成的80多平米的彩钢活动室，里面附带了约8平米大小的小隔间房作为业委会办公室，并不是专门为业委会修建的办公用房。
居民回复；小区交付业主10几了，还与开发商什么关系，既然你提了开发商，请督促开发商将没用上多长时间破烂不堪的单元门也修一下。那是绿化带经过业主大会同意了吗？小区物业配套用房在哪？ 7.公布天源宾馆及小区内各商业门店近年来物业费、暖气费、维修资金收取情况。（《甘肃省物业服务收费管理实施办法》第十九条：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交付给物业买受人的由买受人交纳。”《甘肃省物业管理办法》第三十五条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”）
甘州区房管局：经查，天源宾馆属天源机械制造公司所有，治安、保洁、维修均由天源机械公司负责管理，与物业公司单独分开。小区目前的供暖锅炉是由天源机械公司借给物业公司的钱购买的锅炉，安装及调试维修锅炉总共花去80多万元，并未向居民分摊过费用。该物业公司并未对天源宾馆和商业门店提供相应的服务，所以没有收取物业费及维修资金，只收取采暖费。
居民回复：小区建设之初没有修配套锅炉？小区内的商业门店用的哪的暖气？物业公司是天源小区居民聘的物业公司还是天源机械公司的？ 8.物业公司提供小区竣工总平面图，核实现天源宾馆、金豪大酒店是否属小区规划内建筑，并公布物业费及使用小区业主共有道路、照明所承担的费用。（《物业管理条例》第二十九条：“建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”；《物业管理条例》第五条第八款：“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”；第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得业主大会同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
甘州区房管局：经查，天源宾馆和金豪大酒店属于天源机械公司管理，拥有自主经营权和使用权，规划建设问题属于规划建设部门监管，不属于我局物业科的职责范围。天源宾馆和金豪大酒店使用的水、电都是独自管理的，卫生由自己管理，垃圾由自己清运，物业公司没有提供任何服务，小区道路照明所承担的费用，并未向该小区居民分摊任何费用。
居民回复：不要踢皮球了，小区属业主共有，小区内天源宾馆、金豪大酒店无权使用业主共有道路等设施，没有物业公司同意而使用就是物业公司失职，这属于贵局监管吗？
9.拆除小区大门金豪大酒店字样，对道路广告牌、LED、门禁起降杠收取广告费纳入维修资金。（《物权法》第七十八条：“下列事项由业主依法共同决定：（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施”； 《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”）
甘州区房管局：经查，金豪大酒店、小区道路广告牌、LED灯、门禁起降杆属于天源机械公司出资修建，天源物业公司对其广告费的支配无权管理。
居民回复：小区是天源居民共有，天源机械厂无权在小区内建设安装任何设施设备，若此条回复属贵局意见，市民也有资格在贵局办公楼内修建任何设施？
网上找到一个2015年的居民投诉回复：根据《物业管理条例》规定，房屋所有权人就是业主，只要属该小区物业公司辖区范围内的住宅、商铺、宾馆的所有权人都是该小区的业主。小区业主有权利在小区内根据小区规定的停车制度进行缴费停车，任何单位和个人无权干涉业主的正当权益。谁在打谁的脸？ 10．对未经业主大会同意，更改小区入口主干道西侧两处绿化带的行为，提请业主大会讨论。（《物业管理条例》第五十一条：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”）
甘州区房管局：经查，道路属于原天源机械厂区，由于前期厂区噪音大、环境污染等原因，将原机械厂搬迁到东北郊工业园区天源木业院内，由天源机械公司修建道路及大门、架设路灯以及绿化等，所有费用全部由天源机械制造出资，居民只有使用权。
居民回复：就问一句话，天源小区内的楼房、道路、土地所有权是居民所有还是天源机械厂所有？
11.讨论尽快接入集中供热大网。（城区燃煤锅炉污染整治已成定势，政府出台补助政策：在7月1号前完成入网协议，拆并工程全面开工，相关手续已经办结的，补助初装费的60%；进行二级管网改造的，补助改造费用的50%）
甘州区房管局：经查，为了积极落实市政府关于接入城市集中供暖文件的精神，自2016年3月到10月，天源物业公司经理和业主委员会主任曾先后多次到供热相关部门进行沟通协调，最终得到的答复是金阳大厦的管网在负一层，由于技术上的问题今年无法实施该项目。
居民回复；贵局领导请你到小区大院将这些话给老头老太太说说，他们保证不笑。
12.监督召开业主大会，调整业主委员会组成人员，推选能维护业主权益、做事公道、热心公益事业、责任心强、具有一定法律知识和组织能力的业主担任，明确业主委员会在物业管理中的主体地位，物业公司接受小区全体业主和业主委员会的监督。（《物业管理条例》第十三条：“业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。”；《甘肃省物业管理办法》第二十条：“业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。）
甘州区房管局：经查，天源小区业主委员会于2013年6月27日经西街街道办事处西站社区对业主推荐的业委会候选人3次张榜公示后，通过合法程序选举产生的。三年来，业主委员会从整顿小区环境卫生、停车场停车管理制度入手，对小区外墙保温、暖气管道维修、冬季供暖、下水管道堵塞、修建老年活动中心等方面做了大量工作，强化了对天源小区物业公司的监督。在业委会的监督下，天源物业公司不断提高服务质量，小区内环境卫生逐步改进，冬季供暖也比三年前有了较大的改观，当然也存在对物业公司的服务监督不到位的地方。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，业委会任期届满，应该由20%的业主联名签字后向西街街道办事处提出书面申请，由西街街道办事处组织进行正常的换届选举。
居民回复；届内一次业主大会都没有召开，让你们监督召开一次，如些之难，一届几年？
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