林峰：特色小镇投资开发模式设计——特色小镇全程解决方案的基础

2017年1月8--9日，由壹方城举办的第五届中国文旅地产暨特色小镇模式创新与项目实操高端总裁峰会上，绿维文旅集团董事长林峰博士发表《特色小镇全产业链全程解决方案》的主题演讲。林峰博士提出了“特色小镇六大收益、四步结构”的投资开发模式，为投资开发特色小镇提供了简洁明瞭的投资逻辑。 绿维文旅集团的“特色小镇孵化器”，为特色小镇的开发建设及落地运营提供全程全产业链的联合孵化服务。

旅游产业在2016年上半年表现亮眼，不仅旅游市场规模稳步扩大，投资额也连续四年保持了非常快的增长速度，但是不能掩盖旅游开发过程中发生的种种问题。即规划设计与运营脱节、政府投资与市场脱节、企业投资与回报脱节、旅游投资与旅游开发分离、旅游投资与旅游运营分离、旅游规划设计与旅游建造分离、旅游规划设计与旅游运营分离。这些问题，使中国旅游开发中规划不能落地，建造不能达标，建成不合适经营，经营后不能满足市场需求等等。

旅游开发是一个非常复杂的系统：投资商、开发商、运营商、规划设计者、建造商、供应商、服务商和营销商，不同的细分角色，面对着景区、休闲区、度假区、温泉、主题公园等不同的开发对象及产品类型，同时要实现吃住行游购娱等12大要素的整合……绿维文旅十余年来一直在探索与实践，试图找到一种方式，让旅游实现有效科学的发展。

 

绿维文旅根植于10 余年的规划设计服务及多元化的合作伙伴的积累，创建了独具特色的平台服务结构——中国旅游开发O2O平台，并启动了“旅游全产业链全程孵化联合服务”。以规划设计业务为核心，围绕“规划设计、开发建设、投资融资、运营管理、人才与培训”等业务版块，提供旅游全产业链整合咨询服务，以“平台化运作，产业链经营”为宗旨，通过“规划设计、EPC建造、旅游运营、投资融资、人才与培训”五大事业部和 “合伙、合资、战略合作”三大业务合作方式，汇聚数百家金融、投资、开发、运营及服务机构，通过联合服务方式，突破规划设计领域，为旅游及特色小镇的开发运营提供全产业链全程服务，打造中国旅游全产业链全程孵化服务平台。

 

林峰博士认为：以特色小镇开发来带动分散的广大乡镇人群的城镇化，是中国未来社会经济发展中最重要的开发带动模式和引擎结构，是县域经济发展的核心引擎！特色小镇开发建设，是就地城镇化的主战场，是产城乡一体化发展的突破，是中国城镇化的革命！全国特色小镇开发大潮，迫切需要理顺开发理念，梳理开发逻辑，真正把基于市场配置资源的核心发展架构，落实到规划中，落实到开发中，落实到投融资及产城开发运营中，避免走弯路，严禁建“鬼城”，真正实现开发一座特色小镇，带动一个区域发展，富裕一方百姓。特色小镇为我们提供了最好的机遇和最大的挑战。

 

绿维文旅联合战略伙伴共同提供特色小镇等项目的孵化服务。通过要素整合和资源整合，实现孵化器功能，运用联合孵化模式，导入成功的结构，由后端导入到前端，从前期的规划设计导入到EPC导入、运营导入以及投融资导入，最后形成整套的运营模式结构，从而为旅游及特色小镇开发建设及落地运营提供全产业链整合服务。

特色小镇的开发建设，关键是把控好“投、融、营、退”四步结构，掌握好“六大收益模式”。四步结构，即：投资的时序与规模控制、融资的对象与政府扶持利用、特色产业与旅游的运营专业化导入、资金与资本的适时适度退出安排；六大收益模式，即工程收益、地产收益、房产收益、旅游收益、特色产业收益、资本收益。这是特色小镇开发投资的核心模式设计。

四步结构

以六大收益为依托，我们首先必须拿到工程收益。开发投资商，而不仅仅是建造商，拿到建造收益，是开发的前提。特色小镇项目，都必需设计为ppp项目，把基础设施、土地开发、公共设施开发、产业基础开发等等应该有政府买单，或政府补缺的内容纳入ppp构架，才可能形成区域发展的基础。一个特色小镇，投资50-100亿，其中基础部分占40%-60%。这是一个建造产业的大蛋糕，但不能有建造商专享，应该由开发商投资商分享。

土地升值，是任何区域开发、城镇开发的基础和核心。特色小镇必需善于把土地从30万提升到200万，300万。这是不动产的基础。

房地产是产城一体化中必需的蛋糕。特别是休闲商业地产，短租型住宿地产，度假地产、养老地产、乡村庄园地产等等。

旅游产业，带来现金流的产业。

特色产业，必需发展成为现金流聚集的产业。

资产投资、产业投资，通过股权转让，资产证券化，必然走向资本退出的收益。

六大收益模式

基于以上六大收益，我们来安排投资资金，必然先投资基础设施、土地开发、公共设施开发，必然落实ppp，落实长期化开发金融支持贷款。这就是投资与融资的启动结构。但是启动之后，若不能有效形成人气，不能快速落实旅游项目，落实大规模聚集商气的街区架构，那么，土地升值就不可能实现。因此，投资的第二个重点，必然是旅游项目，是人气的快速聚集。在人气聚集的同时，必需落实休闲业态聚集，要让来的人留下来消费，要让人夜间消费。只有这样，我们才能形成商气，形成街区价值，形成商业地产价值，形成土地价值，形成消费聚集下的消费产业聚集。

基于以上聚集逻辑，我们需要进一步投资旅游目的地的配套，街区配套，产业链配套，需要投资特色产业的结合。再次基础上，才能够形成城市化的聚集，投资城市服务设施，提升城市架构与居住结构。因此，运营能力就成为核心。旅游运营，商业街区运营、消费产业运营，特色产业运营，才能够保证产业的持续发展，形成就业基础。

退出，正是在此基础上实现的。首先是建造盈利的退出，进一步是土地升值下资产转让或资产融资的处置，进一步，是房地产销售下的快速回报，然后是产业现金流回报，最后才是资本的转让、上市等退出。

总结：能够将政府资源、社会资源有效整合在一起的这样一种平台的出现，是时代的呼唤。绿维文旅正在探索的联合服务、全产业链、全程服务的孵化服务模式是新社会需要的。目前绿维组建的中国旅游开发O2O平台已经整合了两百多家机构，这只是一个开始，林峰博士呼吁能够有更多的人，更多的单位共同在这个平台上为中国旅游最好的黄金期做出贡献！

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