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黄瑜 中国指数研究院常务副院长 房天下副总裁 针对2016年市场变化特点及2017年市场趋势，黄瑜女士的主要观点如下： 2016年全国量价创新高，但在政策转向后，市场有所降温。2016年热点城市价格持续上涨，但政策调控后涨幅明显趋缓。成交方面，根据中国指数研究院重点监测的50个城市的商品住宅成交情况来看，2016年同比增长超两成，而四季度同比增幅收窄至7.6%。整体来看，预计2016年全国商品房销售有望创历史新高。 值得注意的是，尽管2016全国商品房销售创新高，但库存仍未明显下降，其中住宅库存有所下降而非住宅库存高企。此外，2016年热点二线城市高价土地频出，未来去化也将承压。 2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%，强者恒强态势更加突显，品牌房企渐成未来房地产市场竞争的主力。从品牌房企2016年的表现来看，把握一二线主流市场的发展机会成为共识，十大城市贡献率接近六成。同时，品牌房企围绕市场改善型需求灵活调整产品结构，有效把握城市主流需求。拿地方面，品牌房企成招拍挂市场主力军，但未来应重点关注高杠杆拿地引发的资金风险与存货变现风险。此外，品牌企业凭借规模及资金优势，成为并购主力军。 展望2017年，我们认为在宏观环境趋稳，货币政策稳健中性，因城施策的背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。 2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。由于一二线城市销售回落，企业新开工意愿有所下降，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降。但2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。同时，需求回调，热点城市调控政策加强，价格将有所下跌。 未来大型企业将继续发挥规模与战略优势，获得业绩突破，实现市场份额的持续提升。结合行业增长态势及不同规模企业的发展特点进行预测，到2020年：千亿以上规模企业数量将达21家，3000亿以上共6家，2家将超5000亿；500-1000亿房企数量将达38家。行业集中度快速提升，销售额TOP10房企市场份额将超30%，行业规模效应不断发酵，加速步入寡头时代。销售额前50企业的门槛从2016年的300亿元左右增长到600亿元左右。 从市场机遇来看，城市分化加剧，不同城市存在不同的市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。房企应把握增量市场、提早布局存量蓝海市场，为长期发展添足动力。
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