一、小区成“广告战场”，收益却是笔“糊涂账” 居民住宅小区以其超高的人员密集性，越来越受到广告商的青睐。尤其是诸多中高档小区，电梯,路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等各处，花样繁多的广告你方唱罢我登场，毫不夸张的说，小区已经成为商家的广告战场。但是，对于这些铺天盖地的广告是如何进来的，广告费究竟有多少，得来的钱都去了哪，扰民广告如何清出小区这些问题，恐怕少有业主知情。另外，业主更关心的是对于这些使用公共区域做广告的收益到底该归谁？但面对这笔动辄数十万上百万元，但来有踪去无影的收支糊涂账，业主想要知情都很困难，想要冲抵物业费，甚至分一杯羹更是无从谈起。 二、公共区域做广告，收益到底该归谁 那么，公共区域的广告收益，到底应该归谁呢？依据《物业管理条例》第55条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。另外，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。因此，共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，应属全体业主所有，并主要用于补充小区业主的共益支出。物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。 由此可见，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，但同时考虑物业服务企业在获取上述收益时做出的贡献，可以适当的享有一定比例的收益，即除去物管公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。 三、广告收益如何使用，如何分 实践中，有不少广告是广告商直接与开发商签订的广告合同，广告费用交给了开发商，另有一部分广告是物业公司与商家签订，收入一般归物业公司掌握，部分物业公司甚至将此部分收入作为自己公司的利润处理。但无论上述哪种情况，都很难做到对业主账目、收支公开，业主对其收入及支配很难做到知情。面对这些来源及接洽渠道复杂的广告收益，业主如何做到有效监督？先看一个案例： 案例A：某小区业委会诉物业公司公共收益返还案 2002年11月25日开始，某物业公司为某小区提供物业管理服务。2007年12月22日，该小区业委会成立，并在相关部门进行了备案。2008年6月21日，业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同。后双方办理交接手续，由物业公司将相应财物、款项等移交给业委会。 业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司在2004年至2007年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益，故诉至法院，要求物业公司返还在2004年至2007年间收取了小区共有部分收入600万元。 被告某物业公司辩称： 2004年至2007年的共有部分收益的分割应当为收入的纯利润部分，但我公司在上述期间不存在可分配利润，故即使业委会有权主张该部分收益，也因无利润可分，而不能得到法院支持。 法院经审理后认为，共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。经查询相关报表，上述期间的总收益为400万元。因双方对收益如何分配并未作出约定，故根据公平原则的要求，同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成的约定精神，法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。 一审宣判后，双方当事人在法定期限内均未提出上诉，判决已经发生法律效力。 【律师说法】 通过上述案例，应明确以下几个问题： 一、小区投广告，应当谁同意？ 业主通过业主大会选举产生业主委员会，授权业委会对小区进行管理，业委会委托物业公司执行具体事务。在小区里发布商业广告，应当经过业委会或物管企业的同意。 二、物业公司想“私吞”，单个业主有权起诉吗？ 小区共有部分之收益都应明确归属于全体业主共同共有。当全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，其有权为全体业主主张权利。 此处应特别注意的一点是，单个业主是否可就小区公共部分相应收益向物业公司主张权利？一般认为，单个的业主就其私权利损失在诉讼时效期间内可以向人民法院提起相关诉讼，但相对主张全体业主共有部分收益的诉请，单个业主难以提出主张，法律法规对此也未有详细可操作的规定。小区共有部分之收益都应明确归属于全体业主共同共有，当全体业主的合法权益受到侵犯时，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，其有权为全体业主主张权利，而不能采取个别业主分别主张的解决方式。 三、广告收益多，如何谈分配？ 公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。 应注意，物业管理有其特殊性，如物管企业付出管理成本后丝毫不能获得经济回报，这对物管企业也是不公平的，也不能调动物业企业对可收益公共部分的管理积极性，故而从本质上说也不利于全体业主。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，也是有悖法律原则的。据此，在存有小区共有部分收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时，物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。 四、物业公司涉嫌“私吞”广告收益，业主可否拒交物业费？ 司法实践中，经常会遇到物业公司追索物业管理费时，部分业主以物业公司未经业主委员会同意，擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益，故要求将上述收益折抵物业费，上述做法是否得当？请看下面的案例 案例B：业主不交物业费，要求公共广告收入冲抵案 王某为某小区业主，该小区由甲物业公司提供物业管理服务。该小区内有大量公共电梯、灯箱等由物业公司用于广告位租赁，但该公司从未进行过账目公开。王某自2008年至2013年期间，一直未缴纳物业服务费。物业公司将其诉至法院，要求其缴纳上述期间的物业服务费。王某辩称，上述期间物业公司将小区公共区域用于广告位租赁，赚取了大量广告费，广告费应当归全体业主共有，其作为业主也享有收益部分，且该公司从未进行过账目公开，不了解收入去向，故不同意缴纳物业费，要求用广告费用进行冲抵。 法院经审理后认为，公共区域广告应当由全体业主共享，但应由小区业主委员会代全体业主行使权利。个别业主作出要求冲抵的单独行为，是无权代表全体业主行使公共收益冲抵的，故法院对王某要求行使抵销权的抗辩不予支持。判决王某缴纳了上述期间的物业服务费用。 【律师说法】 此处应明确欠缴物业费的性质。物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90％以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不缴纳物业费，是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。 对于业主认为物业服务企业涉嫌“侵吞”了公共收益的，可以提请业主委员会要求物业公司公开收支账目，要求其限期改正。对于限期不改正的，可以由业主委员会代表业主提起诉讼，要求其承担返还义务。物业公司实在不胜任的，还可以解聘，另聘用其他物业服务企业进场，而不应通过不交纳物业费的方式表达异议。实践中，物业服务企业遭遇大面积欠费时，大多选择弃管，一走了之，而这种情况下，不利的后果最终要由全体业主来承担。 【法律法规链接】 《物业管理条例》第55条 《物权法》第72条 |
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