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LLC 和资产保护? LLC对资产的保护作用是通过将个人名下的资产和LLC名下的资产分割开来，从而达到互相保护的目的。这个保护功能从理论上来说是两个方向的。例如， LLC的债权人只能告公司，而不能告拥有这个公司背后的自然人。另外，这个公司做错引起责任被告，对方也只能告公司，而不能给告个人。另一个方向来说，个人的债权人也只能告这个自然人，可以通过法庭向这个自然人所以名下的资产求偿，但是你不能直接拿他LLC下的财产走。 但在实际中，对于小规模的LLC来说，业主的资产并没有得到保护。首先因为小规模的LLC根本不可能在没有业主的个人担保情况下贷到款，所以LLC债权人可以向业主追讨欠款。另外，如果租客在房子里受了伤，其律师也一定会告LLC和业主。引用一段文字“However, both LLC owners and corporate shareholders can lose this protection by acting illegally, unethically, or irresponsibly”。对方律师会说，出租物业就是LLC owner在经营，他有过失，从而可以向这个业主要求赔偿。美国起诉律师一定尽量把一切有一点点机会可以牵连上的人或者公司告进去，以便增加赔偿金额的机会。要是起诉律师知道你个人是有财产的（他们通常会通过合法甚至非法手段查到你的财产），就一定会追到底，直到达成Settlement。对于小规模的LLC来说，告LLC跟告个人的效果没有分别。这种只有少量房子的小LLC是谁在运作，谁在做管理和决定呢？要是你这个LLC是个达到一定规模的大公司，加上/或者业主本人完全不involve 具体的经营，那么业主个人不被成功告入的可能性就大很多。另外，要是这个LLC还有别的财产，别的财产就会一块被牵连。 从防卫个人责任的角度来说，Landlord Insurance Policy才是第一道防线，而LLC（要是有）相当第二道防线。 Landlord Insurance Policy主要是在普通自住房火险的基础上增加了对业主责任的Business Liability保险。所以，我们买一个Landlord policy主要是看两大项保护限额：Dwelling和Business Liability（也有叫Premises Liability）。前者（Dwelling）是对发生在房屋实体上的赔偿，例如房子被火烧了（这是最坏的情况和最高的赔偿），或者屋顶被大树压下来损坏等等；其它还有Flooding，地震等等根据当地情况加入的保险内容；而后者（Business Liability）主要对租客个人在出租物业里面发生被伤害的赔偿。 保险公司从调查员开始全都是训练有素的专业人员。他们的律师也是专门干这个的行家。 要他们赔偿几十万绝对不是一件容易的事，就更不用说超过一百万美元的赔偿了。一旦有官司，保险公司律师会马上出来应诉。租客要是没法突破保险公司这一关，根本没法触及到你的个人财产，作为Landlord就根本不用担心其它的责任了。 从30万的Business Liability提高到50万，每个物业增加的保险费每年只是多几十块钱。要是再加Umbrella policy 100万，平均到每个物业大概每个物业每年不到10块。加这么一点钱，你的资产就可以得到很好的保护了。 有一点想提醒，将自住房改为出租时，请记住一定通知保险公司改Policy为Landlord policy，费用的增加是很少的，只是Policy的内容要改。另外买保险时要仔细阅读里面都Cover了些什么，什么不包括在内。 下次，我会和大家讲讲LLC 和省税的关系。 LLC 和省税的关系 上次和大家谈了LLC 和资产保护，现在和大家谈一谈LLC和省税的关系。通常很多人认为只有成立公司才可以用费用来抵税，可我不同意这个观点。在不成立公司的情况下，你如果想用费用来抵税，也是很容易做到的。下面我针对大家常说的省税的作用，做了以下分析： 作用一，用公司可以打入更多的费用开支，抵消收入以减少税。 首先，在美国做生意不一定需要成立公司，这一点跟中国是有很大不同的。例如，我想做油漆生意，我就只用我自己的名字，比如Joe Painting。 那没有公司，收入和费用怎么报呢？可能有些人已经知道，报在个人报税表1040的Schedule C。Schedule C中已经详细列出你的收入和几十项的消费开支类。你认为里面不够，还可以自己添加项目。开支内容并不在于你有公司就理所当然可以报，而是在于你做的是什么生意，费用开支是否合理。比如说，你做异地出租，偶而需要坐飞机过去，或者某段时间需要频繁过去处理特别的事务，只要有原因，都是合理的。但是，你说你出租一个房子，每个月要请租客吃一次饭才能拿到房租，这在美国大多数情况是不合理的。 税法给租金收入定义为“被动” (Passive) 收入，不需要付Self-Employment Tax。这本来就是地主收入的一个Benefit。不过现在你非要成立LLC来付这个税，没问题，只要把出租报在Schedule C，而不是Schedule E。你管理出租就是一个生意，无论你管别人的还是自己的。 设立公司可以将出租报成Business，不设公司也是一样可以报，还省了一重麻烦。 作用二，设立公司可以用自己的住房部分报办公室，每年的折旧可以用来增加开支从而达到抵扣税的目的。
综上所述，设立公司没有什么税务上的好处。减税与你是否开公司关系不大，在于你选择怎么报税 (Schedule E vs. Schedule C)，费用开支的理由是否充分。不注册公司也可以用个人名义报税(Schedule C)，与Business有关的开支同样可以在里面扣除。对联邦税来说，一个人的 LLC 可以直接在 Form 1040 个人报税里面一块报，不必另外报 LLC Tax return (Form 1065)。 另外，你要是注册一个公司老是亏损，没有交过任何税，每年只有 Deduction，将来是可能会引来 IRS Audit 的。而出租每年都亏是可以接受的。 总而言之，如果你是一个只有出租业务的小地主，没有必要为了省税而成立LLC。你要是想用相关费用抵税，报税时用Schedule C就行了。当然，在其他情况下，还是需要使用LLC的，比如你做出租的同时也频繁地做Flipping或者与房地产有关的生意。 我在下一篇文章中会说到什么情况下最好使用LLC。 |
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