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本文意欲以江苏徐州市中级人民法院（2014）徐民终字第536号民事判决为依托，意欲就所涉案例中开发商瑕疵交付后，买受人自愿收房是否应认定为以各自行为变更了合同交付条件进行讨论。
案情简述
丁某购买国信公司商品房一套并与之签订商品房买卖合同，其合同中关于商品房交付条款明确约定：国信公司需依据国家及地方政府规定，取得商品住宅交付使用批准文件，方可将商品房交付丁某使用。具体到商品住宅的使用批准文件，按照当地政府规定，其包含《交付使用通知书》。而国信公司在约定的交付日期时尚未取得该文件，却仍旧通知丁某收房，存在瑕疵交付的事实，丁某未予拒绝，配合国信公司收房。国信公司数月后方取得房屋交付使用通知书，其后丁某向法院提起诉讼，主张国信公司逾期交付的违约责任。
一审支持了丁某主张，其后国信公司上诉，二审徐州市中院撤销了一审判决并驳回了丁某诉讼请求。其理由为丁某在国信公司存在瑕疵交付时仍以自己行为接受房屋，其为以自己行为变更了合同约定的房屋交付条件和方式，故而国信公司并无逾期交付情形。
以自愿收房认定为交付条件变更有违公平
商品房买卖合同双方就房屋交付来说以法定为原则，以约定为例外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案之中丁某与国信公司买卖合同之中并未排除转移占有时视为交付，然而双方另行在合同中约定当商品住宅取得住宅交付使用批准文件之时方可交付，此约定应为双方之于交付条件的特别约定，故而作为出卖方的国信公司其交付行为需满足此条件方符合合同约定。
而国信公司在明知未取得《交付使用通知书》的情形下仍旧行交付行为，其为明知而为的瑕疵交付行为，其主观上应为故意，其对于房屋接受一方（应不止包括丁某，包括在同一阶段房屋交付约定期限界至时的所有买受人）是否收房应存在一种侥幸，而通过徐州市中院的判决则将这一种瑕疵和侥幸心理赋予了合理的外观，笔者以为以行为视为交付条件之变更应谨慎认定，具体应自出卖方的主观故意及买受人的认知能力方面具体分析，不能将买受人收房即简单视为交付条件的变更，倘若如此一概而论，则有弘扬瑕疵交付行为的嫌疑。在目前房地产市场形势下，开发商多秉持唯利益论，追求资金的快速回笼，故而在房屋买卖及交付过程之中多有违规行为，此处未取得使用通知书便瑕疵交付的情形便为其一。
而作为买受人的购房者，尤其是多数刚性需求用户，其基于初次购房，在经验与认知皆不充分的情况下盲目收房则如同中了开发商瑕疵交付的圈套，其要求开发商承担逾期交付之责任则被免除，如此看来既有违公平公正，亦似弘扬开发商的“小聪明”之举，实不值得提倡。以笔者浅薄之见，针对开发商之瑕疵交付行为，倘若如案例之中买受人收房，不宜直接认定为双方对交付条件进行了变更。而应自买受双方角度分别进行考量，确认此瑕疵交付及收房的过错责任。一则应自作为出卖方的开发商处考量，自其主观态度，告知义务等方面分析；二则应自买受人入手，分析其认知能力、区分自住与投资主体，如此判断买受人针对出卖方瑕疵交付的收房行为是否应视为交付条件的变更，并因此承担因此而丧失的权利之风险。
自出卖方角度分析
针对作为出卖方的开发商，首先，考虑其提供的房屋买卖合同文本，多数房屋买卖合同文本为一定区域内统一制式的文本，买卖双方会针对特别约定条款通过附加条款的形式予以约定，而出卖方亦会对此部分条款提醒买受人予以特别注意，以期免除其格式条款的风险。而本案之中，针对房屋交付的约定为合同第八条规定，出卖方并未证明其履行了明确提醒义务，尤其是针对交付需具备《交付使用通知书》的特别规定，出卖方是否明确提醒存疑；其二，针对房屋瑕疵交付时出卖方的主观态度，其明知未取得交付使用通知书，却仍旧依据合同约定的交付期限通知买受人收房，可见其主观存在明知的态度，对瑕疵交付应为故意，对买受人权益遭受的侵害应为明知；其三，交付之时作为出卖方应履行提醒买受人注意针对房屋质量进行验收，针对房屋所应具备的批准文件亦应提醒买受人查验或由自己主动出具，但因出卖方未取得交付使用通知书仍行交付行为，其是否已经明确告知买受人此情形亦应为考量出卖方过错责任的标准之一。本案之中国信公司是否告知丁某未取得交付使用通知书并未明确，丁某在明知其未取得交付使用通知书时是否还会收房亦应区别对待，故而判决丁某收房即为以行为改变交付条件实有不妥，其将出卖方应履行的交付使用通知书之告知义务转嫁给买受人，要求其履行注意义务，针对普通购房者，有加重其义务之嫌。
自买受人角度分析
针对买受人的购房者，一则考量其认知能力，二则区分购房主体的性质，自住与投资主体往往其购房经验、知识及主观认知上皆有不同。首先，普通购房者并不像开发商及从事房地产行业的主体那样对于购房知识十分了解，其对于房屋交付的条件尤其是名目繁多的地方规定更是知之甚少，故而不能对其有过高的要求，在认定其对于瑕疵交付的认知能力时应注意综合考虑其职业、年龄及学识等，综合分析，比如农民工购房，其对开发商瑕疵交付的认知便明显低于大学生。其二，对于刚性需求的购房主体，其往往因为首次购房，经验及知识上都有所欠缺，而且对于收房有着迫切于常人的渴求，故而当开发商瑕疵交付之时其认知能力往往偏低。而房屋投资主体，其购房经验丰富，对于开发商的违规行为有一定的识别能力，故而在针对此两种主体时，其过错程度的判定上应是予以区别的。
综合对买受人及出卖方双方的分析，宜结合双方过错程度，认定开发商逾期交付的违约责任及买受人明知瑕疵仍予以收房的过错责任，不宜将买受人收房即视为变更交付条件而承担要求违约责任不能的风险，如此方符合公平公正之内涵。
此外，笔者认为，倘若视买受人收房作为交付条件变更的条件之一，那么此条件的成就责任主体应有两个，其一便是瑕疵交付的开发商，其二为买受人。而此条件的成就促成原因首先应有开发商的瑕疵交付故意，恰是此行为引致了买受人的收房行为，其责任应为主要及原因责任。《合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”交付条件变更虽并非买卖双方明确约定，然参照四十五条之规定，作为出卖方的开发商其瑕疵交付行为应为不正当的促成条件成就的行为，故而应视为条件尚未成就，此亦可作为将行为简单认定为交付条件变更的阻却事由之一。
编排/卢明亮 责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726 |
