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估价员心中一次特殊的评估： 虽然2013年小孙一毕业就进入了房地产评估行业，但是到2016年年底，他依旧是一个最基层的估价员。不能说他工作不努力，也不能说他没参与过什么大项目，而是在一个以“证书”为升职硬门槛的企业里，小孙却有一段辛酸的经历。 2014年，工作刚刚一年的小孙就兴冲冲的参加了全国土地估价师考试，由于其对自己的学习能力很有信心，所以他选择了五科全报。报名之后的三个月里，他的工作之余的时间基本上都泡在了看书做题上。功夫不负有心人，成绩出来了，五门课程通过四门，由于缺乏经验，估价实务考试仅差两分没有通过。当然，这个成绩在同一批参加考试的同事里，也算佼佼者了。“明年一定能拿到证书”，小孙拿到成绩的时候暗暗下决心。 然而，不幸的是2014年年末，国家取消土地估价师资格认定，2015年起土地估价师资格考试暂停后至今没有恢复，小孙的“取证”之路第一次受挫。 2016年，本科毕业的小孙符合了参加资产评估师考试的资格，这一次他依然报了全科，然而《财务会计》和《机电设备评估》的难度远超自己的想象。报4门过两门，而未过的两门均不足50分，明年是不是能考过，小孙心里没了底。 “明年可以报房地产估价师考试了”，条线领导的一句话又让小孙纠结了起来。2017年是继续考资产评估师还是去报考房地产估价师呢？想想刚被取消就恢复的资产评估师资格，小孙认为资产评估师的含金量会更大一点，“只是，也太难了一点，据说财务会计与CPA的难度差不多，难怪没考好”。小孙心里嘀咕。“那房地产估价师呢，今年出台的资产评估法，虽然没有把各类评估师资格一统江湖，但是未来这种趋势还是有的……”想想，这几年前后忙活自己却一无所获，而2014年侥幸考过土地估价师的本公司同学，职位已经比自己高了两级，小孙脸上的忧愁就更增了几分。“为考证的事情发愁吧？”小孙的带教师父敏锐的发现了这个问题。“恩，是想考个证，有些纠结”小孙回答道。“恩，这很正常，我们公司在这方面可是有高人呀，我让他帮你指点指点？”“好呀好呀”。“我们公司总师室的成老师对这方面很有研究，可以称得上老法师，我和他打个招呼，你去找他吧……”
1、房地产评估咨询与金融行业融合度加剧 普华永道预测，全球可替代投资市场（Alternative Investment）总投资额从2012年的6.4万亿增长到2020年的13万亿美元。其中房地产投资占比和增长速度都在前列。截止2015年2月底，全球一共有上市REITS共659只，其中美国规模最大，共256只，市值高达9771亿美元；日本排名第三，共50只，市值近1080亿美元。这些REITS都依托于强大的房地产评估体系，为REITS的产品设计和上市发行提供解决方案和咨询支持。 2、房地产评估咨询商业模式发生转变 （1）企业并购和联合增多，以英国为例，首先是开发商和建筑商之间的并购，然后是开发商和区域性租赁机构的并购，这些并购业务的顺利实现，都离不开评估行业的贡献。 （2）业务类型从评估为主到咨询为主，从单一业务走向综合性业务。与此同时，一些综合性咨询公司，如AECOM和Arcadis也在逐渐将房地产评估咨询纳入其综合性服务的业务类型；KPMG、Deloitte、EY和PWC也将目光更多聚焦于房地产和基建，为项目运营提供咨询支持。 3、更多新技术得到采用让房地产评估咨询有了更多的内涵和外延 计算软件升级加快，使得房地产数据可以通过软件包进行计算，用户可以通过互联网获得关于房地产的价格等信息。以往的房地产数据调查先是去现场调查，收集到数据后集中到办公室进行处理。云计算改变了这种传统的操作模式，评估公司通过远程移动设备实时收集数据，集成在一定的应用软件中，将这些应用软件的外围接口结合用户需求，在一定收费基础上进行选择性的开放。用户可以根据其需求及时获得房地产市场信息。 新技术的采用使得房地产评估行业出现了脱媒（Disintermediation）现象，很多评估公司对此做出应对，首先是将更多的人力用于管理线上平台资源，将客户的需求与线下资源连接，其次是将业务重点从传统的评估服务向高端咨询服务转型，应用软件和云计算结合，一方面提供的是相对低端的基础服务，另一方面将专业咨询注入其中，形成对高端客户的服务体系。 此外，3D打印技术、虚拟现实（Virtual Reality）技术、增强现实（Augmented Reality）技术逐渐成熟和综合运用，丰富了评估服务的表现形式，大大提高了评估行业的整体效率。3D打印技术和虚拟现实技术将GIS的呈现方式立体化。3D打印技术通过建模软件建模，房地产信息的“三维模型”可以逐层打印，形象的展示在客户面前。虚拟现实技术将二维GIS推向三维虚拟现实，使得可视化房地产信息服务成为可能。增强现实（Augmented Reality）技术可以获得真实场景中的房地产信息数据，解决了评估师在评估对象和办公室之间的奔波问题，使服务效率得到提高。 4.大数据带给房地产评估咨询的整合能力 随着大数据理念逐渐被接受，原先许多零散的、孤立的和无法获得的数据逐渐得到收集和整合，其商业机遇也逐渐显现。很多评估公司不仅聚焦建筑条件、建筑造价、租赁、工程维护、运营成本的评估，还把业务拓展到本国和其他国家的公共资源领域：比如土地价值、房屋所有者和居住者情况、房地产的使用效率等项目的评估。地理信息系统（GIS）的运用提升了评估咨询服务的质量，使得数据的运用立体化、空间化。 大数据的价值不仅在于向政府部门、民营企业和公众提供的服务更加全面，也意味着可以在零散客户端实现“长尾效应”（Long Tail Effect）。大数据让个人用户具备定制房地产评估咨询服务和咨询的可能，现有技术已经可以在移动端口进行操作。大量的个人用户的使用必然带来流量经济和相应赚钱效应。而拥有大数据的房地产评估公司，可以通过个人客户的信息以及定制习惯，其提供更加精准的推送。行业中充分利用信息之间的互动和整合建立大数据系统的机构，必然在竞争中独占鳌头，大大领先于其他机构。
1、一二线城市全面进入存量房时代 发达国家和地区的房地产行业都经历了“增量房”发展到“存量房”发展的历史阶段。而国内北上广深已经全面进入存量房时代，目前部分二线城市也逐步进入存量时代房。两个时代，房地产评估咨询行业的发展目标、路径和方式均不相同。在发展目标方面：“增量房”时代，评估行业的目标是建立“以房为本”、“服务开发”的服务体系；“存量房”时代，这一目标转变为建立“以人为本”、“服务两端”的服务体系。在发展路径上，“增量房”时代，评估行业均处于粗放型发展阶段，业务单一，服务主体相对聚焦。而到了“存量房”时代，评估行业应致力于提供专业化、精深化或多元化、综合性的服务。在发展方法上，“增量房”时代，评估行业将价值理论和房地产经济理论相结合，构建了包括收益法、成本法和市场法为主要内容的评估理论体系；形成了具有一定影响力的行业组织，制定了一系列行业标准；专业人才逐渐从开发企业向评估行业转移。“存量房”时代，行业组织之间的沟通交流增加，行业组织的职能得到明确，专业人才的培训和认证制度逐步成熟；现代科学技术和信息化技术的革新，完备并发展了原有的估价方法和技术。 2、行政许可作用的弱化和收费标准的市场化 在国务院放权简政背景下，资产评估师、土地评估师、矿业权评估师等职业资格已被取消，未来房地产评估咨询师的职业资格是否会被取消，外来竞争者会不会借机进入估价领域，仍存在不确定因素。《资产评估法》把涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的业务定为法定评估业务，如果未来房地产评估咨询的行政许可取消，意味着原本大量受行政许可保护的房地产评估咨询业务成为非法定评估业务。随着政府的改革，作为行业指导的收费标准也逐渐的市场化，对传统房地产评估业务收入产生显著影响。例如银监发〔2012〕3号文的背景下银行自行承担评估费用，使抵押类业务收费发生明显的下滑。此外，在一些竞争激烈的估价领域，机构间的收费比拼也加剧了这一现象。
1、适应城镇化发展的要求，围绕城市更新和农村土地流转提供服务方案 房地产评估咨询行业将根据城市总体规划的要求，为城市综合整治类更新、功能改变类更新、拆除重建类更新的实施情况和最终效果提供评估服务。同时，房地产评估咨询行业将为城市更新中的存量土地再开发、置换、工业用地性质转化等过程中的合规性、土地利用效率进行评估。目前农村土地流转方式包括土地互换、出租、入股、合作等，今后可能方式会增多，限制会放宽。房地产评估咨询行业将会做好农村产权交易和土地租赁交易相关权益评估的方案储备工作，并做好农村土地流转信息发布、合同鉴证等咨询服务工作。 2、转移现有业务重点，围绕“以人为本”、“服务经营”的发展目标提供咨询服务 房地产评估咨询行业现有业务重点是围绕“以人为本”的发展目标。即首先，利用新技术和大数据系统，挖掘个人客户的信息以及定制习惯，通过精准推送，提供个性化服务方案，在零散客户端的实现“长尾效应”（Long Tail Effect）。其次，顺应老龄化的趋势，为开发商发展养老地产，机构出租人从事养老地产提供估价服务；为老旧小区的适老化改造提供咨询服务。 未来，房地产评估咨询行业业务重点将向“服务经营”转移。目前评估行业的金融服务主要是抵押类评估服务和资产证券化评估服务。抵押类评估服务将从单纯的房地产抵押评估发展到数据提供和数据接入业务类的大数据服务业务。通过大数据应用和“互联网+”同评估批量业务的紧密结合，提升抵押评估业务准确率和提高评估效率。资产证券化评估咨询服务尚在起步阶段，将结合REITS在发达国家的经验，建立租金价格指数和租金收益评估体系，为长期资本引入房地产行业提供技术支持。 3、将转变已有的商业模式，通过“平台战略”实现服务价值链的增值效应 “存量房”时代，评估行业面临更加细分的房地产市场，要求评估公司进行更加精细化、多元化的业务挖掘，依托现有的平台，提供全行业价值链的增值服务：包括针对房地产信息与政策的查询服务、风险评估服务、DIY定制服务等。充分利用“O2O”，将线上的房地产信息资源和线下的房地产咨询服务进行对接，形成互动，提升行业的服务效能。注重平台前期的数据积累，扩展平台的内涵和外延，形成一定数据规模和服务水平后，使房地产评估企业具备覆盖全国的服务能力。 4.整合行业信息资源，形成房地产全生命周期管理服务系统 我国的房地产信息资源存在两个问题：信息不完整和信息碎片化。从土地权属到房地产所有权、出租情况、经营情况、抵押情况等环节的信息，很多是缺失的，有些是不规范的。从规划、土地到建设，房地产交易市场到租赁市场，再到抵押贷款证券化，各个条线的信息是孤立的，还会出现信息和信息之间互相矛盾的情况。评估行业由于所从事的业务涵盖了上述各个方面，不仅具备获取这些信息的优势，也具有信息存储的连续性。 因此，整合土地、建造、销售、出租、证券化等与房屋相关的总量、分布、权属、使用情况和价格信息，与政府相关信息进行对接，形成房地产全生命周期管理服务系统，为住建部门、综合整治部门、民政部门、公积金管理部门提供咨询服务。房地产全生命周期管理服务系统还可以向获得权限个人提供房屋情况的相关查询，提高政府公共服务效率。
1、建立房地产信息服务平台，进一步完善行业组织职能 应借鉴国内外先进的经验，由行业组织牵头，形成房地产评估咨询信息服务平台。平台应致力于行业内部机构、估价人员、管理人员以及与客户之间的数据交换和共享服务。共建共享数据库内容应涵盖“三个数据库”，“两大板块”：包含房地产类、工程类、金融税收类等内容的政策法规库；以估价规范为主体的技术规范数据库；包含房地产市场基础信息的文献资料库；为估价师提供教育培训服务的工具箱、继续教育信息板块；以研究课题发布、专家委员会成果和问卷调查为内容的信息发布板块。通过平台的服务促进行业内成员交流，提升对外沟通的能级，推进评估行业的整体进步。 2、充分利用新技术和大数据系统，完善现有评估技术和方法 适应应用软件和云计算结合的要求，形成房地产交易、租赁价格为主体的基础服务系统，通过不同接口的增值服务，形成对高端客户的服务体系。 大数据系统的构建方面，我国目前仍处于大数据的构建阶段：一方面应扩大房地产价格数据、成交量数据的样本范围，逐步完善大数据系统的数据内容；另一方面应与其他系统数据进行对接，使大数据系统真正具备海量数据、多类型数据。同时，应为下一阶段大数据系统内的数据过滤和筛选做好研究储备。应利用大数据系统辅助房地产评估行业总体分析、神经网络、关联规则挖掘和数据聚类分析，使估价报告更具科学性和前瞻性。 利用新技术拓展信息获取的方式，如利用AR技术进行现场数据的采集，提升应用软件的交互功能，利用应用软件向客户服务的同时采集相应信息。 3、根据业务变化的趋势，提升专业人才培养机制的效能 除了房地产专业知识之外，专业人才应了解世界经济变化的基本情况，熟悉国家相关政策和房地产市场发展规律。应使专业人才具备综合的土地、规划、房地产经营、金融和投资等领域的专业知识，同时应在专业人才培养机制增加管理学、公司财务、计算机科学等内容，适应与金融行业融合以及大数据、云计算的学习要求。
1、人力资本 人才是估价机构的核心，人也是专业服务的提供者，任何专业服务最终是由人来完成的。人好比房地产评估咨询机构的血液，血气强大即机构强大，血气枯干即机构衰退。因此，建立并培养一支专业有效率的团队是每个机构所面临的问题。估价机构在发展中需要多方面的人才，如市场开拓人员、技术人员、管理人员、数据分析人员、信息技术开发人员、财务人员等，这些都是机构的专业人员。不同角色的人员有不同的专业分工，市场人员的专业能力是开拓市场，维护客户关系，拥有敏锐的嗅觉，注重新兴业务的发掘；技术人员的专业能力是向客户提供专业可行的解决方案，处理各类技术问题；管理人员的专业分工就是把握机构发展的前进方向，在各业务部门间获得管理平衡。 （1）人力资源规划 人力资源规划根据机构的业务发展布局，通过具有更强的前瞻性和先导性的人力资源管理活动。机构发展到一定阶段后，业务类型呈现多元化，新兴业务不断涌现，专业的多样化是一种必然趋势。不同的专业需要不同的技术人员，而细分成功与否，在于实务经验的全面积累，以及内部培训体系的建设和完善。机构需要根据自身业务侧重点，进行人力资源规划并长期布局，针对房地产的全产业链、全生命周期，招募并培养不同类型的专业人员，如造价、可研、土地规划、城市规划、测绘、资产评估人才等，一旦获得业务机会，储备的专业人才可以快速投入使用。 （2）建立培训机制 培养人才是造血，人才流失是失血。建立人力资源培训体系是机构重要的造血机制。在一个不断前行的市场中，每个员工都有知识更新、专业能力补充的需求。估价机构有必要建立一个长期的培训机制，通过培训机制，可以源源不断生产出符合需要的新鲜血液，培训不仅限于专业技能，还包括职业道德、服务意识、创新理念、企业文化等机构价值观。经过培训人员，除了专业技术可以符合业务要求，还应具有趋同的价值观。 （3）人力资源的管理 对于以人为核心的现代咨询机构而言，人是机构最重要的资源之一。使人才依附于机构稳定发展并实现价值最大化是人力管理所要面临的问题。人力资源背后是机构的职业序列体系、薪酬体系、绩效管理、企业文化等综合性因素的集合。人力资源的管理不是一成不变，不同规模的业务发展阶段需要不同的管理机制，如果业务发展蒸蒸日上，人员快速增长，人力管理机制没有跟上，即面临经济基础和上层建筑不匹配的问题，可能拖累业务的发展。因此，人力资源管理应与业务发展规模所匹配。 2、体系整合 现代社会已经进入信息化时代，同时估价机构在发展中不可避免地面临业务管理、人员管理、技术研发等一系列问题。为实现生产力和管理模式的优化，有必要将信息化与估价所结合，并形成机构独有的核心竞争力。估价系统集成可以理解为通过结构化的综合布线系统和计算机网络技术，将各个分离的设备(如个人电脑)、功能和信息等集成到相互关联的、统一和协调的系统之中，使资源达到充分共享，实现集中、高效、便利的管理并提高效率。它是一种生产力模式，用信息技术来支持专业服务，也是有效管理的体现。它不仅是数据系统或估价作业系统，而是公司运营管理、估价作业、人力资源、知识学习、数据分析等模块结合到统一的信息平台，并实现效用最佳。特别是当估价机构发展到一定规模，人员快速增长，部门条线增加，随之引入的一种更有效的估价管理模式。系统集成包含有业务作业平台（承接、作业、管理、收费等）、人力管理（录用、培训、升迁奖罚、工作绩效等）、市场营销（业务拓展、维护、分析等）、财务（收入支出、预算、成本分析等）、知识平台（知识学习、文档资料）、信息平台（自动估价系统、数据分析、数字化地理信息、数据采集分析等）。估价系统集成的优点在于：（1）优化管理，将机构运营情况数据化，有利于数据分析。对于管理者而言，系统可以将运营情况数据化，避免人为干扰、误判。可以分析整体运营情况，也可以对某一项业务运营情况进行量化分析。（2）对资源的有效共享，在系统平台将知识和数据对估价人员进行开放，用知识和数据武装估价人员，提高工作效率和专业能力。对专业人员而言，系统可以提供知识、数据、地理信息等的全方位支持。（3）对员工进行有效管理，工作量和工作效率分析、专业能力和职业发展路线、远程线上培训。 信息系统由多个模块组成，是逐步建立的，要根据机构的规模及业务结构建立信息系统规划。小型的机构可能仅用简单的局域网加估价作业系统就能满足作业需要，机构发展到一定规模需要在软件上增加人力资源管理、知识共享、数据分析等模块，硬件上服务器和网络进行升级。估价系统集成的最终目标应是打造有独创和领先技术作为内在核心，促进业务发展。 3、品牌价值 品牌是一个专业机构的专业服务区别与其他机构的重要标志，也是表示专业机构文化、价值、特色的符号。在一些“高、精、尖”的估值业务中，客户倾向于有品牌优势的机构，为品牌可以承受更高的服务价格。品牌对客户而言，意味着可信赖、可依靠，是价值是体现；对机构而言，品牌是机构实力的外在体现，机构是品牌的承载体，品牌背后是机构的专业能力、行业地位、社会责任、企业价值观等因素综合并经过长期沉淀所取得。 听了成老师对房地产评估咨询行业未来发展的讲解，小孙茅塞顿开，看来自己一直埋头苦干，对行业的广阔前景了解甚少呀！明年坚决要报考房地产估价师，对于资产评估师也不能放弃，最后两门一门一门的考，对，就是这样，两手抓！ 
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