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法律上虽然确立了房屋租赁合同中承租人对租赁房屋的优先购买权。但是，由于法律条文没有对优先购买权行使的条件和方式等作出具体规定，使得司法实务中适用此条规定时存有不少疑问，并因此导致同类案件在不同法院处理结果迥异。本文通过对承租人优先购买权的性质、行使条件、特例分析等进行研究，就优先购买权法律实务中出现的各种情况进行探讨。 一、法律依据
1、《中华人民共和国合同法》（
1999年10月1日）第230条 2、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（1988年）第118条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 二、承租人优先购买权的定性
理论界对优先购买权的性质存在很大争议。笔者认为，优先购买权不应具有物权的性质，理由如下： 2、笔者认为，应该将优先购买权定位于形成权。形成权是物权与债权之外的一种特殊权利，是指仅依照权利人的单方意思表示就能使法律关系发生、变更或者消灭的权利。承租人的优先购买权属于使法律关系发生的形成权。基于形成权的认识，只要出卖人出卖已租赁房屋，承租人就可以针对出租人出卖房屋所作要约或承诺的意思表示的条件行使作出承诺的权利，但是这种权利不能抗辩善意第三人。 三、优先购买权行使条件释义 《合同法》第230条规定的内容并不十分明确，在理论和实践中存在诸多不同理解，因此，有必要对其内容进行释义。 1、什么是“出卖人出卖租赁房屋”？ 笔者认为应从以下几个方面去理解： 第一、出卖人必须是房屋所有权人； 第二、出卖的房屋必须是承租人正在承租的房屋； 第三、只要出卖人有出卖租赁房屋的意思表示即可，是否有买受人在所不问； 第四、出卖的意思表示一经做出，即可通知承租人享有优先购买权。 2、如何认定租赁期间？ 笔者认为，租赁期间主要分三种情形： 第一、出卖人与承租人签订的是定期租赁合同，双方对租赁期间有明确的约定，尚未到期。承租人有优先购买权。 第二、出卖人与承租人合同约定租赁期间届满，但承租人已经交纳了届满后一定时间的租金，应视为双方对租赁合同期间的变更，此时租赁期间应以交纳租金的时间为准。承租人有优先购买权。 第三、出卖人与承租人合同约定租赁期间届满，承租人继续承租，按月交纳租金，根据《合同法》第236条的规定，应该视为不定期租赁，双方可随时终止租赁合同。承租人没有优先购买权。 3、如何理解“在出卖之前的合理期限内通知承租人”？ 虽然《合同法》没有规定具体的期限，但《民通意见》第118条有提前3个月的规定。可是，3个月或合理期限的起算点应如何计算却没有明确规定，导致司法实践中认定和理解不同。 笔者认为，从《合同法》等法律及司法解释的表述来看，合理期限应从出卖时起算。主要包括两种情况：一种是出卖人在向第三人作出出卖房屋的意思表示之前就提前3个月通知承租人；一种是出卖人向第三人作出出卖房屋的意思表示之后通知承租人。两种情况都是法律所允许的。实践中，法院可以从个案的具体情况出发确定合理的权利行使期限。并且，出卖人只需将出卖房屋的意思表示通知承租人，承租人就应该积极行使权利，如果超过合理期限不为意思表示，则不能再主张优先购买权。 4、如何界定“同等条件”？ 笔者认为，应从以下几个方面界定： 第一、承租人行使优先购买权不能损害出卖人的实质利益； 第二，承租人行使优先购买权并不绝对地剥夺其他人的购买机会； 第三、同等不仅仅是指价格的同等，还应包括付款方式等其他双方可以约定的条件。
当然，同等条件并不意味着绝对的等同，如果优先购买权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人则不能拒绝其行使优先购买权。只有当优先购买权人提供的条件足以减少出卖人的实质利益时，才可排除优先购买权的行使。 《民通意见》第118条的规定承租人可以请求人民法院宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效。这与《合同法》关于合同无效的规定相违背，也与《物权法》关于善意取得制度相冲突。 出卖人与第三人的房屋买卖合同不具备《合同法》的合同无效情形，却能因为承租人主张权利而导致合同无效，这明显违背了法律的本意。如果第三人不知道出租人出卖的房屋上附有已经出租的负担，或者虽然知道房屋已出租，但不知道出租人未尽通知义务，根据《合同法》第52条的规定，就不能认定为合同无效。特别是在出租人已经将房屋过户登记给善意第三人后，如果依然允许承租人宣告合同无效，将对交易安全和交易秩序造成十分恶劣的影响。因此，《民通意见》第118条是否违反《合同法》、《物权法》值得商榷。 2、承租人优先购买权和共有人优先购买权发生竞合，如何处理？ 《物权法》第101条和《民法通则》第78条规定，按份共有人享有优先购买的权利。笔者认为，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由是共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，根据物权优于债权的原理，共有人的优先购买权是优先的。 3、损害承租人优先购买权的买卖合同被宣告无效后，如何处理？ 《民法通则贯彻意见》第118条规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”买卖合同被法院宣告无效后，法院不能强制要求出卖人与承租人签订买卖合同，也不能判决承租人直接取得房屋。法院只能保障承租人的优先购买权，但不能让承租人因优先购买权直接获益，承租人优先购买权的实现需要自己与出卖人进行谈判，并不能完全因此得到受益。 4、“房间”租赁和合伙租赁对优先购买权的影响？ 最高人民法院民一庭《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》【（2004）民一他字第29号】江苏省高级人民法院：你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。 笔者认为，特定房屋的优先购买权不能扩大的及于整个房屋，承租人只能就其所承租的“房间”享有优先购买权。租赁的“房间”在法律和交易上能否独立，是行使优先购买权的前提。如果承租的“房间”是整体不可分割的一部分，则承租人无优先购买权；如果承租的“房间”能够独立，且出卖人允许单间购买，则承租人享有优先购买权；如果出卖人仅仅出售整体，不允许拆分，则承租人依然没有优先购买权。 合伙租赁是指数人共同租赁一套房屋，所有承租人可视为一个整体。对外，所有承租人作为一个整体享有优先购买权；对内，每个承租人均有优先购买权。数个承租人愿意购买，则形成按份共有关系。 5、转租情况下，承租人和次承租人谁享有优先购买权？ 关于次承租人优先购买权，笔者认为应充分考虑出租人的意思。 （1）如果转租行为经过出租人的同意，次承租人应当享有优先购买权。此时，承租人和次承租人是否都享有优先购买权呢？优先购买权的设定是以占有、管理、使用房屋为目的，保护承租人的占有、使用、收益的权利，发挥房屋的最大效用。相比之下，次承租人比承租人更直接的占有、使用房屋，因此，笔者认为此种情况下，次承租人享有优先购买权，承租人不享有优先购买权。 （2）如果未经出租人同意擅自转租的，承租人未实际占有租赁物，说明对租赁物依赖程度不高，丧失优先购买权。次承租人因没有得到出租人的同意，更不具有优先购买权。 6、公用征收、征用租赁物的，承租人无优先购买权。 依照公法手段实现租赁物的物权变动，属于所有权原始取得，承租人优先购买权为一种继受取得所有权方式，两者无可比性，因此承租人无优先购买权。 7、承租人优先购买权的排除。 出卖人因赠与、遗赠、继承等非因买卖而转移标的物时，此种情况下基本都附有人身、赡养、抚养等特殊义务关系，如果允许承租人行使优先购买权，将使他人权利受到侵犯和过分干预，因此承租人不得行使优先购买权。 8、最高人民法院规定承租人优先购买权的存在。 最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。第十六条 拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。 9、优先购买权之诉的当事人法律地位。 房屋优先购买权诉讼中涉及出租人（出卖人）、承租人（优先购买权人）、买受人三方当事人，应当依据具体案件情况确定各自的诉讼地位： （1）买卖关系尚未成立的，承租人因主张优先购买权与出卖人发生纠纷提起诉讼。承租人为原告，出卖人为被告； （2）买卖关系已经成立的，承租人作为原告提起诉讼，出卖人为被告，买受人作为无独立请求权的第三人参加诉讼； （3）出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷，承租人主张优先购买权的，承租人以有独立请求权的第三人参加诉讼。 |
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