城市印记① | 被点赞的上海张园，正在这样留住乡愁与记忆

也无风雨18 2017-01-23

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城市印记① | 被点赞的上海张园，正在这样留住乡愁与记忆

2017-01-23 06:59:19 作者：唐烨苏昊炜

摘要

中部地块是张园的核心区域，位于泰兴路东西两侧。在规划中，未来这里将被打造成为时尚、精致、高雅的复合型生活休闲商业街区。以“商业+居住+养生+文化”功能为主导，包括餐饮、零售、休闲娱乐、精品酒店、风貌居住、高端医疗护理中心等多种功能。

优秀历史风貌是一个城区历史的浓缩、文化的积淀、城区的灵魂。随着旅游、商业、文化开发越来越深入，现在上海各区都越来越重视对历史风貌区、历史建筑的保护与开发。但在城市更新的匆匆步伐中，如何让这份保护更彰显价值？

上海张园的保护与开发模式普遍受到专家与业内人士的点赞。记者日前对正在开发与保护中的张园进行了实地走访，采访到最详实的张园规划，并请相关专家对上海历史风貌总体保护与开发提出真知灼见。

张园曾是上海最热闹的游乐场

位于威海路、茂名北路一带的张园·丰盛里上个月露出了“真容”：这是10幢带有海派风格的石库门里弄建筑，其中1幢为保留历史建筑，9幢为2层至3层的仿建老式建筑。丰盛里是张园项目西侧非常重要的一块开发与保护区域。目前已经启动招商，这里将打造成为融合上海石库门建筑与海派商业文化、业态丰富度高的中高档优质商业体，滚石餐厅、百威英博、巧虎欢乐岛以及白色城堡等知名商业品牌已确定入驻。

张园，位于上海静安区南部，北至南京西路、东至石门一路、西至丰盛里、南至威海路，是南京西路风貌保护区的核心区域，距梅泰恒商圈仅百米之遥，紧邻吴江路休闲街，交通十分便利，周边配套也相当成熟。

这里有一段光辉岁月，曾是大型游乐场新世界与大世界建造前上海最热闹的游乐场。张园全名叫张氏味莼园，是晚清富商张叔和于1882年兴修的花园。这里仿照西式园林风格兴修了洋楼、大草坪、花卉、绿树、水池等，同时也兼顾了小桥流水、亭台楼阁等中式元素，是当时上海最大的私家园林。1892年，张叔和还专门请来英国工程师景思美建造了一座高大洋房“Arcadia Hall”，意为世外桃源，可容千人，是当时上海最高的建筑。

张园从1885年起正式向公众开放，市民可以来这里看戏、照相、宴客、品茶、纳凉、看展、购物，甚至是登热气球望远，可谓当时上海最受欢迎的公共活动场所。西方传来的新奇玩意，在张园也是应有尽有，上海的第一盏电灯在这里点亮，第一场话剧也是在这里上演。1909年，霍元甲还曾在这里设擂台挑战外国大力士。

直到后来的1915年和1917年，更专业的大型游乐场新世界和大世界建成后，张园才被逐步更替。1918年前后，这里被逐渐改为各式民用建筑，成为民居点。

作为上海规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的历史建筑群，又地处上海如此重要与核心的位置，张园的保护与开发受到了外界关注。

五大地块整体规划，呈现联动效应

记者了解到，去年8月，静安区成立了“南京西路张园地区综合开发领导小组”，开始对张园地区进行保护性开发。在规划中，张园的开发共分为东、南、西、北、中五大地块，呈现出协同发展布局，零售、餐饮、休闲、住宿等业态多元互补，具有显著的联动效应。

西部的茂名北路两侧将依照精品商街的思路开发。茂名北路路幅宽112米，长度约300米，只有一条由北向南的单向车道，符合“精、高、巧”的特征，具备将来逐步形成步行街或准步行街的条件。茂名北路东侧至泰兴路之间有五条老式里弄，这里未来将和西侧的丰盛里地块联动，打造为茂北精品商街。目前，丰盛里项目共签约16家商户，10家商户正在进行内部装修。记者走访时发现，不少街边新店已经装修完毕。

东部地块位于地铁13号线出站口附近，将新建1幢标准甲级写字楼，主要吸引咨询、法律等专业服务、公关传媒、奢侈品零售商贸为主要行业的中外资客户。根据规划复建2幢或3幢老式建筑，独栋面积在1000平方米左右，适用于大型餐饮及潮牌设计师品牌旗舰店。

北部的吴江路休闲街将进行形态扩容，包括吴江路东扩、开发现有街区二楼平台等，拓展街区经营空间，还将通过景观调整，对街区景观、照明灯光以及休闲设施设备进行现代化改造，大力发展“月光经济”、“外场经济”，使之与张园和南京西路的业态匹配。

张园的南部地块内现有延安中路幼儿园，未来南部地块的其他区域将主要用作商用功能。张园的东南侧建有四季酒店和旺旺大厦，目前已经落成并投入使用。

整体性规划、联动开发、协同发展，是张园保护与开发的一大亮点。静安政协曾开展优秀历史文化资源保护的专题调研，深入张园发现亮点不少。区政协主席陈永弟说，目前上海一些地方历史建筑更新利用实施的系统性不强，不能很好地在城市更新中发挥成片、成带的规模效应，而且保护方式主要是以硬件开发为主，对景观环境和人文内涵的考虑挖掘不够，街区开发仍以商业店铺为主，缺乏文化场所的引入。而张园的保护与开发并非针对单个建筑、单条街区，而是对整个张园8.75万平方米及其相连区域进行了整体性规划，如此联动开发、协同发展，才能保留原汁原味。

探索“保护性征收”，“拆、改、留”并举

很多历史风貌区与历史建筑在保护与开发中，都会遇到一个棘手问题：如何处理建筑与风貌区的保留保护和原住民的关系？

陈永弟说，上海很多历史建筑目前都缺乏必要的保护和修缮。有些里弄建筑、花园洋房中居住人口密度大，存在任意改建门厅、门窗、外立面或在楼内、楼顶加层等不合理使用现象，直接导致了外观陈旧、内部损坏严重，建筑风貌、装饰风格及内在价值逐渐被淹。由于历史原因，大部分历史建筑权属关系复杂，同一楼宇中可能存在着产权户与租赁户、单位与居民共存的现象，这都给历史建筑的保护性修缮、改造和开发利用带来难度。

张园同样遇到了这样的问题。如今，走进张园区域内的泰兴路，所见皆是成片青砖红墙的老式石库门建筑，这里还延伸出不少支弄，每条小弄里都居住着十几户居民。作为张园核心地块的中部地块，现有居民约1176户。

为此，静安区探索出“保护性征收”的新政策，即为保护历史建筑、恢复历史风貌，静安区对张园相关区域进行整体征收，以最大程度上保留张园的历史文化原生态风貌。去年11月，张园地块被正式列入上海市旧城区改建房屋征收范围。这块东至石门一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吴江路，就是现在的张园中部地块，占地面积约5.63万平方米。

记者了解到，未来在完成中部地块征收后，静安区将对张园实行“拆、改、留”并举。在对历史建筑进行保留保护和修缮改造的过程中，坚持修旧如旧，最大程度上留存历史文化资源。静安区还将按幢为单元，全面建立张园内170余幢历史建筑资料库，形成最完整的房屋资料和改造修缮控制建议，为今后实务操作提供依据。

此外，张园的开发与保护还有一大亮点，就是既有历史风貌保护区，又有精品商街、休闲街，融商务商业、时尚娱乐、文化风情以及居住等多重功能于一体，呈现出一个中西合璧、古今交融、多元互动的“中央活动区”。

位于张园入口、泰兴路西侧的99号建筑就是多元融合开发的一个典型范例。记者走进这里时发现，“张园99”的清水外墙已经修补平整、粉刷一新，在保留窗沿、屋檐的西式装饰的同时还进行了翻新，最大程度上恢复了中西合璧的石库门风貌。一批国际范十足的餐厅、酒吧已入驻，形成了格调较高的餐饮、休闲场所聚集地，将为来往的市民、游客提供了优质的公共活动空间，以一种全新姿态保留下“活的历史”。

坚持“动态保存“与“多元开发“并重

城市里的老房子就是人类的文化、人类文明故事的载体。通过这些载体，我们能够唤起历史的记忆。如何保存这份城市的印记？陈永弟建议：放眼全市，要坚持“动态保存“与“多元开发“并重，尽可能丰富保护开发的模式，使历史风貌区或历史建筑适应当代的功能要求，同时又不失去原有时代的风貌特色。

具体来说，一是加强关联性开发保护。注重历史建筑、历史风貌之间及其与周围整体环境之间的关联性，可设定主题，在不同的历史风貌区或建筑之间，设立旅游路线将其串联起来。

二是加大创意性开发保护。如今的开发项目主要以零售、餐饮为主，应打破路径依赖，可引进一流企业驻场办公，推出设计艺术类工作室、文艺演出区域、各种主题的文化商业市集、音乐节等等。这种模式最大的好处是有利于打响品牌，聚拢人气。

三是注重非物质类文化遗存的开发保护。不但要将注意力集中在如何将建筑物“修旧如旧”上，当前还要注重对传统观念和营造手法的保护。

四是探索博物馆式的开发保护。注重博物馆城区与建筑博物馆的融合。一幢建筑、一个风貌区本身就是一座博物馆，也可以在其内部开设相关主题的博物馆或展览馆。着力打造“博物馆城区”这一新概念，营造主题文化场；逐步恢复重建一批优秀历史建筑，以技术手段活化一批历史资源，以市场方式激活一批老字号品牌，保护这些老房子、老品牌及其承载的历史文化遗存。