上海这幢百年大楼，有陈毅手书石碑，爱因斯坦也曾来演讲《相对论》

最近，记者接连走进位于外滩风貌区核心区域的原工部局大楼、上海现存最大的中后期石库门建筑群张园，以及苏州河畔新晋网红打卡地天安·千树一期商业体，试图梳理出属于上海的可复制、可推广经验。

原工部局大楼：一百年“机关重地”将围合开放

外滩历史风貌区核心区域，原工部局大楼将河南中路、汉口路、江西中路、福州路半围合起来。尽管外立面设置着施工围栏，却依然遮挡不住它的华丽光彩。这栋体量庞大、风格庄严的百年建筑物，曾是上海公共租界当局的权力中枢，后来一度被日军占领，后又作为国民党上海市政府所在地，而上海市人民政府成立后也曾在此办公，这幢大楼再一次见证了历史性的政权交接。

1949年10月2日，大楼升起五星红旗。资料照片来自同济大学出版社

最近，记者进入即将开始整体修缮的大楼。其内部装饰十分考究，地坪用英国麦金洋行马赛克瓷砖铺砌，主要通道和扶梯采用泰康洋行黑白相间的大理石，楼内还装有自动电话系统，以及由英国工程师设计的低压热水供暖系统，材料设备皆为进口。

站在大楼主入口上方的欧式阳台，江西中路、汉口路一派熙攘景象尽收眼底，受邀到楼里演讲《相对论》的爱因斯坦，也曾站在这个位置。身后走廊尽头的大理石墙壁上，镶嵌着一块石碑，上面刻有上海第一任市长陈毅手书的“上海人民按自己的意志建设人民的新上海”。也是在这里，上海市人民政府领导运筹帷幄，带领全体人民战胜困难、巩固人民政权，为上海全面建设奠定了坚实基础。

刻有陈毅手书的石碑 。栾吟之现场拍摄

幸运的是，这幢从来都是“机关重地”的大楼，改造后将向市民开放，内部装饰将保留原貌，陈毅手书也很可能对外展示。这里被确定为上海市城市更新示范项目——黄浦区160街坊保护性综合改造项目，以市、区联手的方式协调推进改造。2023年竣工后，这里将变身高端现代服务业经典历史街区。

“最大的亮点是围合。”施工总承包方上海建工二建集团项目经理周善告诉记者。他带着团队自2019年进驻大楼，对这里的历史变迁考证过无数次。周善说，原有设计图纸上，大楼是一个四四方方、没有缺口的围合型建筑，但现实中的建筑物在河南中路和福州路留下一个L形缺口。据说，没有围合的原因之一是地基沉降。综合改造中，施工方将新建两幢装配式钢结构建筑，与当初设计图外形相似。“新建筑会有自己的风格，避免成为'假文物’，但新老建筑会实现内部结构联通，还会达成外部建筑美学上的和谐。”

原有设计图纸 。资料照片来自同济大学出版社

这样的建筑物竟然也经历了“拆违”。开发方在勘测前期发现，大楼顶楼5楼的建筑风格与其他楼层略有不同，似乎为后期建造。找到许多原始图文资料对照后发现，1922年大楼建成时并没有这一层楼，此系原工部局为扩大办公面积而增建。早期“违建”的去留颇费周折，业内人士和专家学者意见不同，最终开发方还是希望恢复建筑物原貌而报请管理部门将其拆除。未来，大楼屋面将新建半露台式围合轻钢结构建筑，打造全新的观景平台。

地块中还有一幢“网红”小红楼，是上海平移工程中面积最大、重量最重的砖混单体建筑。如今，这幢有着清水红砖墙、红瓦顶和连续券窗的3800吨砖木结构老建筑，移到了本来位置向东32米开外的工地内，同时还被整体顶升0.421米，展露出被掩盖多年的精美石材底座。当整个地块的地下工程完成后，它还会被平移回原地。

居民搬空后的小红楼。  由上海建工二建集团提供

小红楼曾是原工部局卫生处，后来改作职员宿舍而得以保留。160街坊项目启动时，小红楼还是一幢居民楼，并未被列为上海市优秀历史建筑或进入文物名录。但开发方考证到它的历史底蕴后，决定将其保留并进行原址保护修缮，让它再现风貌、重塑功能。

平移“小红楼”难度很大，非要来回“折腾”一番，是为了新建地下空间，兼顾整体施工和老建筑的修缮保护，需要克服许多技术难题。根据改造方案，地块内将新建三层地下空间，用于景观更新、商业配套和停车等。

从原工部局大楼的窗户里，可以看到经过平移的小红楼。栾吟之现场拍摄

“在保护建筑下打开城市开放空间，施工难度很大。”周善告诉记者，例如，工程紧邻轨交10号线隧道和其他重要市政管线，深基坑施工对地下构筑物的影响需要严密监控；对于保护建筑的基础托换技术和基坑变形控制要求极高，大楼上方大体量钢结构吊装和连接技术必须保障历史建筑安全无损……“这是外滩'第二立面’的首个项目，建成后一定会成为业内标杆。”

完工后的效果图。由上海建工二建集团提供

石库门建筑群张园：

“烟火气”受全球建筑师关注

“闲置”两年半的张园，少了几分市井烟火气，更显优雅宁静。

从泰兴路、吴江路口镌有“张园”二字的钢结构牌楼走进这个待开发地块，仿佛迈入20世纪二三十年代的老上海。这里有上海现存最大的中后期石库门建筑群，连绵的清水红砖房子映入眼帘，老式石库门的基础格局上，增加了汰石子墙面，外墙大量采用彩色花玻璃和西洋装饰物，几乎每幢房子都有精美阳台和木百叶窗，象征着那个时代的审美风尚。

图片来自于上观新闻微信公众号

然而在这个昔日“海上第一名园”，腾空的民居所显露出的逼仄生活景象，依然超出记者的想象。

门牌号为威海路590弄64支弄1号的二层楼石库门，同这个地块的13处市级优秀历史建筑相比，并不算特别精美。这是杨瑞记营造厂创办者杨瑞生在20世纪30年代买下的房产，后来360平方米的小楼住进10户人家，天井、晒台搭满违法建筑。

征收完成之后，这幢房子并没有像地块里的其他石库门一样拆除违建、恢复通透气派的初始状态，而是保留着征收前的居住格局。

威海路590弄64支弄1号外景现状。由静安置业提供

“人去楼空”后，似乎还留有温度的生活痕迹，变成一种历史的印记。一楼东后厢房的居住条件特别差，十来平方米的房间墙板很薄、没有窗户，几乎“不见天日”。静安区第一征收所工作人员告诉记者，产证上写着5个人的名字，实际居住着王阿姨一家三口。王家人搭出几平方米阁楼作为成年女儿的卧室，通过一道窄楼梯爬上爬下。据说，前几年静安区为居民家安装微型独立卫生间，但有的家庭连不到两平方米的空间也腾挪不出。所以，大家都盼着征收改善生活。

居民们没有带走的老式家具，也成了“珍贵的展品”。一对花布沙发、一只五斗橱、一张旧木桌等，都被放在原位贴上了保护标签，未来可能会搬进展示场馆用于情景再现。小楼里各处都贴有保护标签，阳台、檐口、栏杆、勒脚、花式木裙板、墙面花饰等，上面注明了保护重点和看护责任人等信息。不仅如此，建筑内部还装有不少监控探头和传感器，可以监测室内温度、湿度和烟雾情况，还能作出智能报警提示。

上海摄影师、史料记录者席子镜头里的张园生活场景。

这幢楼有一本超过400页的“房屋档案”，几乎所有原始信息和保护记录都有迹可循。开发方静安置业集团负责人介绍，他们为整个地块174幢建筑都建立了“一幢一档”，在整整两年建档时间里，工作人员先到档案馆调取一份份原始设计图纸，再请专业机构实地测绘、重新绘图，并对外立面进行照片建模。在此基础上，开发方再精准提出改造修缮建议。这位负责人说，这样的建档标准高于上海市房管部门规定的建档标准，在全国范围内也属首例。

一幢房子就有这样厚厚一本“房屋档案”。栾吟之现场拍摄

而张园在面向全球顶级建筑师征集保护和活化利用方案时，英国DCA建筑事务所、隈研吾建筑都市设计事务所、明悦建筑设计事务所等6家参与单位，不约而同地为“'人走房留’之后如何留存烟火气”出谋划策。有的提出，在地块中恢复“一个单元一户人家”的住宅功能，同时在整体业态策划中，也注重再现石库门里弄的生活方式；有的规划，在地下文化商业空间打造中，延续天井自然采光的特色，打通里弄肌理和地下空间功能；还有的认为，应保留石库门原始间隔，在28种不同类型的石库门中各腾出一幢恢复原貌仅做展示……尽管各种设计方案“天马行空”，最后未可全然纳入方案，但各历史时期居住风貌的展示，必然会被纳入整体规划。

张园改造后的效果图。由静安置业提供

天安·千树综合体：

曾经的难题成一份“意外之喜”

苏州河畔的大型商业综合体“天安·千树”，一半是已经建成、尚未开张就成网红打卡地的一期商场，人称上海的“古巴比伦空中花园”；另一半，是散落着4栋百年保护建筑、尚未造起摩登高楼的二期工地。

如今的二期工地。栾吟之现场拍摄

造型新奇的建筑物，出自当年上海世博会英国馆设计者、英国“鬼才”设计师托马斯之手。其最瞩目的亮点，是整整5.9万平方米地块里的民族工业遗迹。原阜丰机器面粉厂厂房、办公楼，原福新面粉厂小包装面粉仓库及耳房，将以一种全新方式被重塑、被记取。

建成的天安·千树一期。由普陀区提供

有意思的是，2001年，天安集团与普陀区签订土地出让合同，这家香港开发商拿地时并不知道地块上有保护建筑，直到2004年有关部门明确，地块上的福新面粉厂旧址和阜丰机器面粉厂旧址属于上海市第三批优秀历史建筑，后来这个地块还被列入第一批中国工业遗产保护名录。老建筑产权属于天安集团，修缮维护的责任同样落在企业肩上。

这意味着，地块里的老建筑非但不能拆除、还要修旧如旧，且新建筑必须给老建筑让出空间。“当时我们没有经验，一时间不知该如何处理好新老建筑的关系。”天安·千树项目副总经理翟建安告诉记者，在修复老建筑、做新建筑设计方案、进行功能规划时，他们越来越意识到，当时眼中的难题，实在是一份“意外之喜”。他们对老建筑的研究越深，越感觉到保护和重塑的非凡价值。“第一稿建筑设计的方案比较传统，不够吸引人，我们认为没有起到提升苏州河沿线景观的作用，也没有将新、老建筑与周边M50艺术园区有机地结合起来，于是集团领导决定推翻原设计，请来'鬼才’设计师另起炉灶，充分结合苏州河沿河景观，充分展示老建筑历史风貌。”

福新第二、第四、第八面粉厂全景。由普陀区提供

记者最近在一片空旷工地上见到了经过修复的4幢老建筑，它们沧桑而挺拔，仿佛静静等待着与人们重逢。

最醒目的是四层楼高的阜丰机器面粉厂厂房，它建于清朝光绪二十四年（1898年），建筑面积1045平方米，外墙是清水青砖和红砖，上置锁石的拱券门颇有西方古典建筑神韵。翟建安说，阜丰机器面粉厂创办于1898年，是我国第一家由民族资本创建的机器面粉厂，厂房历经3次扩建，一度是当时远东规模最大、设备最好的机器面粉厂。“今后，这幢楼可能会引入高档餐饮，让人们可以走进内部，参观消费。”

整修后的阜丰机器面粉厂厂房。由普陀区提供

阜丰机器面粉厂办公楼可谓“颜值”最高。它是一幢带巴洛克装饰的砖木结构二层楼房，未来将被新建成的天安·千树二期建筑围合在内，成为中庭的中心，今后定位可能是展示场馆，用于举办艺术展览、品牌新品发布等。

阜丰机器面粉厂办公楼。由普陀区提供

临近苏州河岸的两栋砖木小楼也“小而精美”。紧贴河边的是福新面粉厂的两层小楼，设想作为游艇码头的售票候船区，并设置展厅，展示面粉厂的发展历史和蜕变过程；它南侧保留的福新面粉厂三层楼小包装面粉仓库，计划架设连廊与二期商业体连成一体，作为商业用途。

天安集团拿地后的第一件事，就是启动老建筑修缮。“当时是一个废墟”，历史保护建筑修复设计师莫道煌回想起刚接手这个工程时的景象，施工人员除去杂草后，发现屋顶凹陷几近坍塌、木梁木柱全部腐烂，若再不采取必要措施，可能两三年后，它们就会在某场暴风雨中不复存在。

一砖一瓦的修葺，所耗费的精力和资金远远超过新建一栋建筑物。施工方对老建筑进行原地加固，维护结构保证安全，又对一面面外墙、一扇扇门窗进行精细修复。整个修缮工程共花了两年时间。如今，无人使用的老建筑受到白蚂蚁的侵蚀和潮湿空气的损坏，每年都要进行维护保养，而等二期新建筑完成，还要再做一次全面整修。

据说，随着天安·千树声名在外，越来越多品牌找开发商进行接洽，希望能租用老建筑开设体验店，天安集团对此始终保持“保守”态度，希望寻找到最符合老建筑用途的合作方。

一期商业体有望今年年底开张。栾吟之现场拍摄

“慢节奏”开发与“先一步”聚人气

记者发稿前，静安区在张园地块举办的《到百年张园看城市变迁》主题展开幕了。展览在张园辟出部分区域供人们参观，就在64支弄1号底楼，被原貌保留的居民生活空间里，刚刚嵌入了LED屏，用多媒体技术再现了当时的市井生活图景。而今年3月的樱花季，尚未完成内部装修的天安·千树一期，也在室外搞起一场浪漫时尚的“樱花集市”。趁着苏州河滨河步道的吉野樱鲜花盛开，借势把人气聚集起来。

数字技术再现了张园的昔日生活场景。栾吟之现场拍摄

这些保护与更新并重的项目备受关注，一边是“并不着急”的开发节奏，一边又是“迫不及待”举办的各种公众活动。细细想来，两种做法并不矛盾，体现出上海在历史建筑和风貌保护的新一轮实践探索中，认识正在不断丰富和深化。

看似“急于示人”的背后，其实有缜密严谨的保护与规划。记者在采访中深刻感受到，在“新旧融合”的改造开发理念下，保留原有历史风貌成为城市更新、地块改造开发的先决条件。在方案完成前，不动一砖一瓦，精心保护历史文脉、用心留存文化记忆，这种做法已经成为一种共识。

张园的“一幢一档”方案在全国范围内属于首例。由静安置业提供

就拿张园来说，未来不仅将完整维持里弄原有肌理和空间尺度，还将保留石库门上的旧砖老瓦甚至门头上自然生长的小草；而原工部局大楼“修旧如旧”的过程中，细致到隐蔽性工程中如今难得一见的麻花状螺纹钢和木结构老式电梯轨道，也都一一进行了保护存档，用于今后对外展出。与此同时，开发方也深知，与“保护”和“挖掘”同样重要的还有“激活”，只有让历史与当今生活融在一起，才能让老建筑的底蕴传承下去，真正发挥价值。

此外，这三个项目无一例外涉及地下空间开发。地下空间不仅将承担地下交通换乘、地上活力延续等功能，还要兼顾人们的购物、休闲等多元需求。采访中，不少技术负责人不约而同地谈到，存量土地资源挖掘利用，必然是寸土寸金的上海在城市更新进程中的重要趋势。但目前国内历史建筑的地下空间开发技术正处在起步阶段，可借鉴的工程案例为数不多，设计理念、技术体系也仍在研究和探索中。

地下空间开发的难度在于，单体历史建筑一般要求原址保护，不允许拆除或移动，建筑内部则空间狭小，施工过程如同“螺蛳壳里做道场”；而对于街巷狭窄、建筑密度高的历史风貌保护区的成片保护和开发来说，更是面临诸多技术障碍。一些地块负责人告诉记者，他们正在探索微扰动、低影响开发技术，进一步向浅层空间开发以外的深层空间拓展，还将探索空间的综合化利用，让地下空间成为由点、线、面、体等多种形态灵活组合的有机整体。

中国城市规划学会副理事长、同济大学教授伍江提出，历史保护的根本出路在于适度利用，使历史空间得到活化。建筑保护又不同于一般文物的保护，建筑的生命在于使用，因此常常需要重新植入新的功能，让城市更新遵循城市作为“有机体”的发展规律。

今年樱花季的天安·千树一期建筑物。由天安集团提供

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作者：栾吟之

微信编辑：纳米