作者:王斌 2、海南房地产开发中,主要集中在哪些片区? 3、购房者关注的因素,在各个片区中情况如何? 写这样一篇文章需要很多真实数据统计,为了保障这篇文章的真实实用性,王斌花费半个月时间,带上团队小伙伴们进行环岛之旅,走遍了楼盘集中开发的每一个片区,也为即将推出的“地区介绍系列篇幅”文章做好了素材采集准备,想详细了解所有最真实的海南楼盘集中片区,请关注文章首发平台“茅庐网”和“微信公众账号”。 一、海南房地产开发主要集中在哪些地区? 只要认真思考,便看出海南房地产开发的分布情况,即分散又集中,其中有两种分布特点:一种是,明显的自然资源导向型,哪个片区自然资源好,不管目前是否具备良好的生活条件,都必然出现楼盘集中群,从这点反应出中国人的造城能力;另一种是,以城镇新区为导向的城镇新区,这种情况有一个相似的特点,就是当地政府、医院等一起搬迁过去。那么这些划片区的楼盘集中群,分别是如何分布的呢?以下逐条分类出来: 1、北部片区:老城、金江、海口西海岸、云龙镇、定安、临高 2、东部片区:月亮湾、高隆湾、文城、博鳌、官塘、嘉积、兴隆、万城; 3、西部片区:白马井、那大、棋子湾、八所新区、东方滨海新区 4、南部片区:龙栖湾、龙沐湾、九所新区、三亚市区、海棠湾、香水湾、清水湾、陵城; 5、中部片区:保亭、五指山、琼中、屯昌 二、大部分人买房时,关心哪些话题? 根据茅庐网长期对购房者来海南买房时,所关注的话题进行统计分析,可得出大家所关注的话题大同小异,一类是关注某个楼盘相关详细的事项;另一类是为充分了解海南前,关注认识“海南岛”这个整体现象要素。关注楼盘详细事项,由于海南的楼盘太多,王斌此篇文章无法一对一解读,大家可以电话咨询王斌团队专业销售顾问。这里,王斌只针对大家共同关注的认识“海南岛”的话题进行深度分析与解读。根据茅庐网的统计数据,大家购房时关注的要素大体有以下8条: 1、气候因素:包括潮湿因素、台风因素、气温因素; 2、交通因素:包括公交车、高铁站、飞机场; 3、医疗因素:包括三甲医院、县级医院; 4、海景因素:与海之间的距离,分为:1公里内;2-10公里内;10公里以上三种情况; 5、投资因素:也许你会想,买个既满足自己的居住需求,又具有投资升值潜力的房子,那更要看下面哪个地方适合您的要求了! 6、价格因素:每个片区整体价位区间不同,花更多心思详细看符合自己经济能力的片区楼盘,才能更好避免错买; 7、空气因素:海南虽然空气都很好,但不同地区空气优质有差别,买房还是想买了空气好的,这里可以直接看出哪个片区空气更好! 8、生活因素:此因素主要考虑“农贸市场”、“银行”、“活动场所”、“超市”等使生活便利的因素; 三、购房关系的话题,在各片区中情况分析 1、关注“气候”因素 海南气候情况详细分析,大家可以阅读王斌所写《海南购房指南》的《气候篇》、《台风篇》和《您所认识的海南“潮湿”现象是这么回事!》等这几篇文章,对于购房者所关心的潮湿问题、台风问题和海南冬天气温问题,里面都有解读分析,通过这些解读与分析,结合海南所有楼盘集中开发片区分布情况,可得到以下结论: 1)潮湿因素 根据《您所认识的海南“潮湿”现象是这么回事!》这篇文章所分析,海南的潮湿状况分为以下几种情况: ① 夏季大雨过后,在无风情况下,水蒸气难于散发,空气中湿度较大,感觉闷湿; ② 冬天冷空气刚走,气温快速上升,空气中水蒸气快速形成水珠,形成的“回南天”; ③ 离海边太近,海风中含盐度较高的湿气; ④ 森林覆盖较大的热带雨林,雨后湿气较大,容易出现返潮现象; 从以上几种潮湿情况,再结合我们楼盘集中分布的各片区真实情况,王斌用“高”“中”“低”三个阶段来评价各片区受潮湿影响程度。 2)台风因素 在《海南购房指南》的《气候篇》和《台风篇》中有解读,影响海南的台风来自太平洋,登陆于海南东部市县,但有一点大家别被误导,台风无登陆的地方,并不是说就无影响,因为海南岛就那么小!差别在于台风直接登陆的地方风力相对大一些。从台风登陆点官方数据统计和路线统计,可知台风对楼盘集中分布的各片区影响情况,这里用“高”“中”“低”三个阶段评价某一个地区受台风影响程度。 3)气温因素 针对候鸟老人的现实情况,由于海南大部分时间都比较暖和,用1月份平均气温分布情况,来说明海南气温情况最合理,同时海南也只有1月份左右气温才有明显的暖和与湿冷之分,根据《海南购房指南》的《气候篇》中的“海南1月份平均气温分布图”划分,可看出,海南南北部温度分界线的位置,只要您知道各个楼盘集中片区,位于温度分界线地图中的所在位置,就可以知道该片区冬天的气温情况,这里用“潮湿”“暖和”“干燥”三个阶段来评价各地区气温差异情况。 4)综合分析 结合《海南购房指南》的《气候篇》、《台风篇》等相关分析文章篇幅,及各楼盘集中群片区在海南岛所处位置,及王斌团队的长期亲身体验,可得以下数据结论: ★ 评价阶梯: ①“潮湿”度用高、中、低三个阶段形容; ②“台风”影响程度,用高、中、低三阶段形容; ③“气温”情况用湿冷、暖和、干燥三阶段形容;
“气候”评价表 2、关注“交通”因素 海南正在建设中和规划建设中的大交通有:“美兰机场”、“凤凰机场”、“博鳌机场”(建设中)、“王五机场”(规划中),以及已经通车的东环和西环高铁,东线高速、西线高速和中线高速,正在规划中的洋万高速,贯穿了整个海南东西两端,使异地出行更方便。 1)公交车 根据楼盘片区内是否有公交车和公交车数量,以及带来的生活便利性,包括:跨城公交车、城镇公交车等给予评价,这里根据片区公交便利性分为“方便”“有”“无”3个阶段评价。 2)高铁站 2016年12月30日海南西环高铁通车后,海南实现环岛高铁互通。虽然大家也不经常坐高铁,但去高铁站是否方便对于房子升值和老人出行有很大影响。这里我们根据片区到高铁站方便程度分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段。 3)飞机场 海南有3个民用机场:“美兰机场”、“凤凰机场”、“博鳌机场”。另外规划中还有一个“王五机场”,四大机场分别分布在海南东南西北四个方向,加上2条高铁线,5条高速,呈“田字型”的立体交通,大大缩短了去机场的车程,把海南构成1小时生活圈。所以,到机场距离已经不再是问题,应注重去机场方不方便,方便与距离不一定是同比的,有的片区,离机场很近,但没车去机场,需要来回换乘,这就很麻烦!所以,这里根据片区去机场方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段。(说明:以目前已经建设好的机场为以标准,规划中的不纳入) 4)综合分析 根据海南现有和规划与建设中的交通综合评估分析,为方便大家一目了然,列出如下表格: ★ 评价阶梯: ① 公交车:根据片区公交便利性,分为“方便”“有”“无”3个评价阶段; ② 高铁站:根据片区去高铁站方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段; ③ 飞机场:根据片区去机场方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段
“交通便利性”评价表 3、关注“医疗”因素 由于来海南的大多为内陆老人,购房时医疗是无法避免的考虑因素。一方面,要考虑到老人多病,少不了就医;另一方面,要考虑到异地医疗报销的问题,目前在海南能异地报销的医疗还仍然只有三甲医院;因此,离三甲医院的距离是很多老人必须考虑的因素,王斌在《海南购房指南》的《选房篇》中建议,虽然医疗很重要,选房时既不能离大医院太近,也不能离大医院太远!建议应在30分钟车程范围内最为合适! 由于目前,海南三甲医院基本上集中在“海口市区”和“三亚市区”,如果只考虑三甲医院的话,基本上在这两个地区或周边考虑购房;如果不考虑医疗报销因素,小病其实在县级人民医院便可解决。建议离县级人民医院不应超过20分钟车程范围内。因此,王斌根据与“三甲医院”和“县级医院”的车程距离,给予“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶梯。
“医疗便利性”评价表 4、关注“海景”因素 “来海南买房不靠海,不如别来海南!”这是很多人的想法,对于年轻的度假购房者来说,有这种想法的人比较多,但对于养老人购房者来说,最好别长期居住离海太近的一线海景房,海风中含有高盐度的湿气对老人的健康带来很大影响,从你很难看到海南人愿意买房在海边的就知道了!王斌在《海南购房指南》的《防潮篇》中也建议,如果喜欢海,又是来海南养老的,建议不要买一线海景房,为了您的健康,即便想买离海边近些的,最好在一千米以上的房子较合适。 那么想到海南买离海近些的房子,到哪买好呢?以上所列出的楼盘集中开发的片区中,根据与海边的距离,王斌分为3个阶段来评价:① 在1公里以内的,用“近”来评价;② 在2-10公里以内的,用“中”来评价;③ 在10公里以上的,用“远”来评价;
“离海距离”评价表 5、关注“投资潜力”因素 “养老+投资”、“度假+投资”等等,这种需求的购房者实在太多,不知您是否也属于这里购房者呢?这些购房者,首先要保障是否适合养老或度假,其次再考虑是否有投资价值,这种鱼与熊掌兼得的想法其实是可以实现的!您应先考虑哪些地区符合您的养老或度假的需求,然后再在这些都符合养老或度假的地区中,评估是否具有投资价值便可!评估一个房产是否具有投资价值,需要考虑的因素有很多。王斌在《海南购房指南》的《投资篇》中有粗略的概括了,一个具有投资价值的房产应具备哪些要素?这里我就不长篇畅通。那么以上概括的楼盘集中片区中,每个地区的投资价值如何呢?王斌根据自己的的认识来判断,用“高”“中”“低”3个阶梯,表示该片区的升值潜力大小。
“投资潜力”评价表 6、关注“价格”因素 “价格”是影响大部分购房者做最后决策的最大因素,明知道比较喜欢某个地方,但价格太高,承担不起,花那么多时间去了解也是白搭!很多购房者认为,海南房子那么多,价格太高很浮夸;还有的人认为,来海南养老、度假的都是有钱人,自己买不起海南的房子!其实,这两种观点都是错误的!海南楼市两极分化比较明显,不同楼盘集中片区,整体有明显的价格落差!并且,也并不是说,价格高的房子就好,价格便宜的房子就差!这是与海南岛长期以来发展不协调有关系。王斌一贯的观点是:“房子没有最好,只有最适合自己的!”。 那么海南楼盘多达上千个,该买哪个楼盘好呢?好办,逐渐缩小范围便可!先筛选出适合自己需求的片区,再在该片区内选择适合自己的楼盘,买房就变得很容易了!海南所有楼盘集中的片区中,每个片区的整体价格如何呢?王斌根据价位区间分为4个阶段:① 5000元/平米以下,评为“低”;② 5000-8000元/平米,评为“中”;③ 8000-12000元/平米,评为“高”;④ 12000元/平米以上,评为“较高”。
“价位”评价表 7、关注“空气”因素 看新闻资讯都知道,海南整体空气质量,放在全国常年排在首位,负氧离子含量高、PM2.5值低等。但对比海南各片区空气质量,是有所差别的!这受植被覆盖率、工业污染、开发灰尘、汽车尾气、海洋季风等因素影响。买房,大家既然冲着海南的空气而过来,那就肯定想买个空气质量好的、负氧离子含量高的!那么,以上各楼盘集中的片区中,各片区空气质量如何呢?由于海南空气质量都不错,相对内陆来说,没有差的!所以,王斌只能分别用“较好”“好”“一般”3个阶段来进行评价;
“空气质量”评价表 8、关注“生活”因素 考虑生活便利性因素,可以说是所有购房者都关系的话题,生活购物不方便,日常生活无法保障,再好的环境有啥用?而且,由于海南房产开发偏向于优质自然资源,整体片区的生活不便的问题表现得非常明显!比较欣慰的是,一般这些资源导向型房产,一般都是有实力的大开发商开发,小区内部的一般都配备了商业配套,至少基本的日常生活是能够解决的!但这缺乏市场主导、趋于垄断性,商品价格多少会比市场上卖得贵一些,这对退休老人是个负担! 所以,片区的生活是否便利,对候鸟老人购房决策是有影响的。那么,在海南的所有楼盘集中片区中,生活配套便利性都怎么样?这里王斌用“方便”“适中”“一般”3个阶梯来进行评价。
“生活便利”评价表 四、“一张表”帮您快速买到房! 结合上文各要素详细解读与分析,王斌汇编了一张表格,希望能帮助大家快速锁定适合自己的片区。由于买房需要考虑的因素很多,王斌也仅仅列出了12种因素,但后继王斌会根据这种表格思路,不断的丰富表格内容及评价因素数量,最终绘制出一张对购房者有更大参考价值的完整表格出来。以下“一张表”汇编上面的全部表格,您可以以该表作为参考,来快速锁定到哪个片区买房。
“选地区”评价表 五、案例分析:如何根据以上表格筛选适合自己的地区? 根据王斌的《海南购房指南》中的《攻略篇》,可知道不同的人群有不同的购房需求,如以下3大主流需求特点: 例如:一般养老需求人群,要求:生活便利性、医疗便利性、有公交车优先;然后考虑小区环境好的,空气质量好的,价格便宜、不潮湿等等。 ① 根据以上“选地区”评价表,从优先条件中我们能锁定几个地方:老城、金江、文城、嘉积、万宁、八所新区、三亚市区、陵城9个片区; ② 根据以上“选地区”评价表,再根据“空气好”“价格便宜”“不潮湿”条件筛选,继续缩小范围:老城、金江、文城、嘉积; 以此类推,可以不断缩小范围! 六、总 结 每个楼盘集中片区的特点都不相同,根据您对房子的要求,从“选地区”快速找出适合您购房要求的地区,只要确定了地区,一线专业销售人员才更好的帮您推荐楼盘!为了方便购房者更快捷的买到合适自己的房子,我们将不断的完善表格,致力于把到海南购房变成一件很容易的事情!接下来,茅庐网将组织团队,根据以上楼盘集中的不同片区,以每个片区为一个专题篇幅文章进行详细介绍、解读、分析,让读者不需来海南,也能了解真实海南! |
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