文书正文当事人信息 上诉人（原审原告）滨海腾易建材有限公司。 法定代表人马玲，该公司总经理。 委托代理人蒋小平，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）厉祥标，居民。 委托代理人刘新山，滨海县正红法律服务所法律工作者。 原审被告吴茂金，居民。 委托代理人刘新山，滨海县正红法律服务所法律工作者。 审理经过 上诉人滨海腾易建材有限公司（以下简称腾易公司）因与被上诉人厉祥标、原审被告吴茂金房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市滨海县人民法院（2014）滨正民初字第0177号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 一审原告诉称 腾易公司一审诉称：2013年1月24日，厉祥标、吴茂金购买腾易公司混凝土，双方签订《商品混凝土供货合同》，合同约定厉祥标、吴茂金用部分商品房抵算混凝土款。2014年3月5日，双方签订《商品房买卖合同》，其中厉祥标、吴茂金以玲珑湾二期3号楼305室抵算混凝土款205000元，三期2号楼304室抵算混凝土款190000元，锦绣佳苑1号楼403室、404室抵算混凝土款352000元，但由于厉祥标、吴茂金未能提供合法审批手续，致使腾易公司抵算的商品房无法办理产权手续。现要求解除双方签订的商品房购销合同，厉祥标、吴茂金返还购房款747000元，并承担自2014年3月16日起至履行完毕之日至按中华人民银行同期贷款利率计算的利息，本案诉讼费用由厉祥标、吴茂金承担。 一审被告辩称 厉祥标、吴茂金一审辩称：腾易公司已按混凝土抵算支付了所有房款，厉祥标、吴茂金也交付了房屋；本案涉及小产权房买卖，根据最高院的规定，本案不属于人民法院受理范围。 一审法院查明 原审法院经审查查明，2013年1月24日，腾易公司与厉祥标、吴茂金签订《商品混凝土供货合同》1份，合同约定，厉祥标、吴茂金向腾易公司购买混凝土，腾易公司需向厉祥标、吴茂金购买三个套间（玲珑湾二期套件两套，斜对面小产权房套间壹间；）2013年4月5日，腾易公司与厉祥标、吴茂金又签订1份《商品混凝土供货合同》，合同约定，厉祥标、吴茂金向腾易公司购买混凝土，厉祥标、吴茂金用其所建的商品房四楼套间贰间抵算货款。2013年12月23日，厉祥标、吴茂金用锦绣佳苑1号楼403室、404室两件套间冲抵货款352000元，腾易公司向厉祥标、吴茂金出具了收款收据1份；2013年12月30日，厉祥标、吴茂金用玲珑湾二期3号305室楼冲抵货款205000元，用玲珑湾三期2号304室楼冲抵货款190000元，共计395000元，腾易公司向厉祥标、吴茂金出具了收款收据一份。2014年3月15日，吴茂金与腾易公司就锦绣佳苑1号楼403室、404室、玲珑湾二期3号楼305室、玲珑湾三期2号楼304室签订《协议书》3份，《商品房购销合同》1份，并加盖了滨海玲珑湾工程项目部及滨海锦绣佳苑工程项目部的公章。 原审法院另查明，腾易公司用货款抵算房款购买的是厉祥标、吴茂金等人开发的“小产权房”，无相关政府部门的规划许可及建设许可。 一审法院认为 原审法院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，但原告的起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理，立案后发现起诉不符合受理条件的，应裁定驳回起诉。本案中所涉房屋，未取得房屋建设许可证，为“小产权房”。目前此类房屋的买卖没有具体明确的法律规定和政策，对涉及“小产权房”买卖引发的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第（三）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定，裁定如下：驳回滨海腾易建材有限公司的起诉。 上诉人诉称 原审法院作出裁定后，上诉人腾易公司不服原审裁定，向本院提起上诉称：原审法院认定本案不属于法院受理范围是错误的。本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，属于不动产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第一条的规定，凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执，而提起的民事诉讼，由诉争的房地产所在地人民法院依法受理。本案中上诉人不是要求确认案涉房屋权属，系要求解除商品房买卖合同，故本案属于人民法院受理范围。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人辩称 被上诉人厉祥标、吴茂金共同答辩称：原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人腾易公司的上诉理由，维持原裁定。 本院认为 本院经审查认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十条、第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第七十三条、第七十六条、第八十三条以及《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条、第六十四条明确规定了房屋建筑一般均需取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证（以下简称“三证”）方可进行，同时也规定了对于未取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证进行擅自施工的，应由相关行政主管部门予以处理。 相关行政主管部门在对未取得“三证”的建设用地或建筑物进行处理时，有可能认定为违法用地或违法建筑进行罚款、拆除、没收等行政上的实体处理，也可能通过要求有关单位补办相关的行政手续，缴纳相关费用使得该类用地或建筑转化为合法用地或建筑。以上处理权限、处理方式属于并取决于相关行政主管部门。因此，行政主管部门对于未取得“三证”的土地、建筑是否予以处理及采取何种处理方法，会导致该类土地、建筑不同的行政上的法律认定以及法律后果，从而影响到当事人之间的民事上的财产权益。故对于未取得“三证”土地、建筑引发的问题，属于应由国家有关行政主管机关先行处理的范畴，否则，就会产生民事司法权与行政处理权上的冲突和混淆，并有可能产生当事人通过民事诉讼变相为违法用地、违法建筑取得合法权利的后果。 案涉房屋目前土地性质系集体土地，亦未办理建设用地规划许可证以及建筑工程施工许可证，未取得“三证”，属于小产权房。案涉房屋的建筑违反了国家法律规定，但案涉房屋是否违法或者合法应经过相关行政机关的确认。鉴于目前案涉土地上建筑已经建成并进行销售，而行政主管部门并未对此作出认定以及处理，虽然腾易公司的诉讼请求系解除房屋买卖合同，但仍涉及到对房屋是否合法的审查认定，在相关行政部门尚未对案涉房屋是否合法进行认定前，人民法院不应作为民事案件进行审理。综上，原审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 二审裁判结果 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判人员 审判长孙曙光 代理审判员谢超亮 代理审判员胡廷霞 裁判日期 二〇一五年四月十九日 书记员 书记员周洋 |
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