商品房包销的特征，如何避免商品房包销中的风险

fyysx 2017-02-04

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此文章帮助了95人 | 作者：郑州房产律师 | 来源：法邦网

一、商品房包销的特征

1、风险性

房地产市场是不仅是一个资金密集型行业，而且也是一个很容易受到外部环境影响的行业。国家的宏观调控、资本市场的震荡以及微观层面下购房者的心理变化都可能引起房地产市场的波动，因此包销人面临着比开发商更大的市场风险。

2、专业分工与合作性

包销制度是在市场化分工越来越细的基础上产生的，包销人的出现不仅可以让开发商降低市场风险和资金回笼压力，而且还可以让开发商集中精力专注于商品房开发，有助于提升企业的核心竞争力。

“在包销的过程中，开发商与包销人需要密切的配合和通力的合作才能顺利地将房屋售出。开发商需要尽可能地让包销人了解所售房屋和楼盘的各种信息，并且在购房合同订立、产权转移等方面给予配合；” 包销人则应当及时向开发商反馈销售信息，尽力在购房人面前维护开发商的商誉和企业形象。

3、排他性与包销人权限的广泛性

在约定的销售范围内，包销人享有排他性质的独享销售权，开发商不得擅自出售包销范围内的商品房，也不得让其他代理商来销售包销范围内的房屋，否则将对包销人承担违约责任。

此外，包销人对于销售对象的最终负责性决定了包销人拥有比一般代理商更多的权利。包销人一般无需与开发商协商，便可自行决定销售价格，甚至可以低于基价的价格销售商品房，也可以根据市场态势自行制定营销策略和广告宣传方案。二、商品房包销需注意的问题

二、如何避免商品房包销中的风险

1、要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。

如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大，因为按照正常合法的房地产开发程序，自房屋峻工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，最多不会超过两年。

如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。

2、用公积金贷款或商业贷款是否成功来考查开发项目的风险性。在谈合同时，要求开发商在合同中承诺如果因为开发商原因不能取得公积金贷款或商业贷款的则买方有权退房、退款并承担比较重的违约责任，因为银行对公积金贷款审查较严格，要求开发商“五证”齐全。

如果开发项目不合法，或者说缺少“五证”，银行是不会贷款的。如果因为开发商原因商业贷款也不能取得，那就从侧面证明了银行也认为这个项目存在风险。

3、如果是预售项目，开发商拒不提供预售许可证的原件，则应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否则买方有权退款、退房。如果开发商不答应此项约定，则可能该项目存在缺陷，可能是开发商并没有完全取得该项目的预售许可，或者别的其它原因。

在签约谈判中还可以从其它侧面来了解整个项目的风险性，比如房屋质量，交房条件等。总而言之，购房者不能仅凭开发商的广告或者售楼人员的口头介绍就匆忙决定购买某一处房产，而应从法律、房地产专业知识和开发商的实力等多方面综合分析决定是否购买某一房产。

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