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今年上半年，“330”新政”出台，规定2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年。也就是以前房屋买卖房产证满5年，才能免征营业税（5.6%），从330新政出台后，现在产证满2年的普通房产，交易时就可以免征收营业税了。而产证不满2年的，要征收全额的营业税，比如100万的房产，买家需要交纳5.6万的营业税。 这里需要注意的是，那些非普通住宅比如商铺这些，要放卖的话，是需要根据住宅的销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 营业税五改二 先来科普一下，营业税到底是怎么算的，它包含了什么内容。营业税5.6%的税率=5%的营业税+7%的城建税+3%的教育费附加+2%，即营业税及附加之和为5.6%。 普通住宅和非普通住宅怎么划分？ 上面提到了普通的住宅产证满2年，就可以免征收营业税，而非普通住宅却要征收部分营业税。那到底普通住宅和非普通住宅有什么区别？ 一般来说，普通住宅和非普通住宅的区别就是，普通住宅是民用住宅，而非普通住宅则是用于商用，建筑面积会大很多，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 一. 普通住宅和非普通住宅定义上的不同： 普通住宅满足以下条件：小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 非普通住宅： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0），除高档别墅外，平常的居民楼一般都在1.0，这条基本可以不用考虑。 2、单套建筑面积在140平方米以上（含140平方米），你买了套房子138平就是普通住宅，你要再买套141平的，这套就是非普通住宅。 3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上（不含1.2倍），有的地区有成交价规定，比如有地区规定本区域市场指导价为10000一平，而你买的房子合同单价是13000一平，这就是非普通住宅了。
二. 普通住宅和非普通住宅税费征收上的不同具体表现为： 1. 个人所得税：成交价*1% 普通住宅满5年(含5年)，且为卖方家庭唯一住房，免征。 2、非住宅(无年限制)按成交价的1%征收。 3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。 4、直系赠与，看老证，满5年免征。 营业税 2. 营业税：成交价*5.6% 普通住宅满5年(含5年)免征。 普通住宅未满5年，全额征收。 非普通住宅满5年，差额征收。 非普通住宅未满5年，全征 3.契税： 成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。 成交价*3%，(144平米以上含144平米) 4.土地收益金：成交价*0.5%，房改房征收。 5.土地增值税： 成交价*1%，普通住宅免征。 非普通住宅，全征(无年限制)、 “增值额”*30%征收。 6.印花税：成交价*0.05% 1、普通住宅类，暂免。 2、赠与，非普通住宅，征收(双方各0.05%)。 7. 转让手续费 面积*2.5元/平方米，已购公房(房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房)。 面积*6元/平方米，商品房。 面积*8元/平方米，别墅及非普通住宅 8.产权转移登记费 80元/本，普通住宅及配套车库 550元/本，非普通住宅及不配套车库。 10元/本，共有权证。 二. 关于营业税征收的网友提的一些问题： 1.二手房交易时间如何确定？ 根据《国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号，以下简称89号文件）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，“契税完税证明上注明的时间”，指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 二手房交易费用 2. 满2年不满5年的二手房买卖，2015年3月30日已经完税，但未办理房屋过户，能否享受此次调整后的营业税优惠？ 财税〔2015〕39号文件从3月31日起开始执行。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第二十四条规定：“条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。”因此，本次交易在新政执行前已经完税，无法享受营业税减免。 3.二手房交易过程中都有哪些税收优惠？ 1.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。 2.个人销售住房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房所得，继续免征个人所得税。自用5年以上，指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。 3.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 三.具体案例分析普通住房和非普通住房税费征收的区别 1. 普通住房： 张三在市区有一套房子（唯一住房），房产证填发日期为2013年9月，契税完税证明上注明时间为2012年9月，房屋建筑面积为109平方米。李四夫妇（名下均无房产）决定购买，成交价50万元。 卖方张三需缴纳的税金： 张三提供的契税完税证明时间早于房屋产权证上注明的时间，应以契税完税证明时间作为购房日期，超过2年但未过5年。按照新政规定，可减免营业税及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费。土地增值税、印花税按规定暂免征收。虽然是唯一住房，但不满足自住5年以上的条件，个人所得税不能减免。所以张三应缴个人所得税：500000×3%=15000（元）。 买方李四需缴纳的税金： 李四购买的属于普通住房（暂免征收印花税），且符合唯一住房条件，按3%减半征收契税。所以李四应缴契税：500000×3%×50%=7500（元） 2.非普通住房： 王五在市区有一套150平方米的住房，该房2011年以70万元购入。王五和赵六于2015年4月签订房产买卖合同，合同价为110万元，评估价为100万元。 卖方王五需缴纳的税金： 自2015年3月31日，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 营业税：（1100000-700000）×5%=20000（元） 城建税：400000×7%=28000（元） 教育费附加：400000×3%=12000（元） 地方教育附加：400000×2%=8000（元） 因王五房屋出售时未满5年，不符合个人所得税减免条件，故需缴纳个人所得税。因未能提供相关原始凭证，故按3%定律征收。应缴个人所得税：1100000×3%=33000（元） 买方赵六需缴纳的税金： 按照规定，非普通住房契税适用税率为4% 契税：1100000×4%=44000（元） |
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