|
本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者及来源
伴随着传递的高效迅捷，使得二手房买卖过程中买受人在寻求房源的可选择途径上越发的多样化，有些买受人通过互联网、交易平台等获取房源信息，而有些则通过房屋中介获取信息。在中介的居间服务中，首先便是中介从众多房源之中进行选择，择其中一套或数套客户潜在意向房源引领买受人看房的步骤，而在看房之前，签订一份看房书是必不可少的。其作为约束买受人的一个常见协议，其内容多为规定目标房源的基本情况，并约定买受人不得另行通过其他中介或者私下与房主联系以达成成交的目的，否则便构成违约，这种约定也便是通俗中所称的“跳单”行为。本文有意通过检索有关看房书及“跳单”行为的相关案例，总结分析在二手房买卖中事关看房书的效力认定及针对“跳单”行为的认定规则，希冀对实务中有所帮助。文中所引案例，案情大致相当，均为买受人首先通过一家中介看房，其后又与其他中介达成居间协议或者直接与房主达成交易，即所谓的通过“跳单”完成交易。
有关看房书的效力认定规则：
买受人就诉争房屋购买事宜委托中介公司居间服务，并签订“居间看房书”，双方具有居间合同关系。
案例索引：厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终1098号《厦门同双澎房产代理有限公司与蔡轩、童雅君居间合同纠纷二审民事判决书》
看房书中格式条款并无免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形的，应认定有效。
案例索引：厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终954号《厦门鑫佳丽房产代理有限公司与江晓燕居间合同纠纷二审民事判决书》
看房书中买受人仅在备注栏签字，应视为中介机构履行了曾带买受人“看房”的事实。若中介机构不能提供其与买受人签订居间合同的依据，则看房书不能作为认定当事人之间已形成居间合同关系的依据。
案例索引：汕头市龙湖区人民法院民事判决书（2011）龙民二初字第14号
看房书规则小结：
看房书在中介居间服务中已经较为普遍，其条款约定亦十分齐备，故而在实务中，若无法定无效情形及不存在格式条款免除、加重责任、排除权利情形下，那么看房书在买受人与中介机构之间成立居间合同关系并无太多争议。
然而看房书毕竟为中介机构进行居间服务的初步性协议，若当事人签订的看房书存在瑕疵，尚需提供进一步的居间协议以证明双方居间合同关系的存在。故而有关看房书的居间条款是否齐备，是否存在无效及格式条款无效情形，以及是否存在其他瑕疵情形，诸如，仅有一方签字确认，看房书签字一方非实际买受人等。其仍作为裁判中考量当事人居间合同关系成立与否的因素。
看房书中事关“跳单”行为的认定规则
买受人通过中介处所获知信息，私下与房主达成买卖协议，又以中介不具备房源产权人授权，并以此为理由主张居间行为无效的，不受支持。其主张获知房源信息为自他处获取得，应提供相应证据，否则将承担举证不能的后果。
案例索引：厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终1098号《厦门同双澎房产代理有限公司与蔡轩、童雅君居间合同纠纷二审民事判决书》
“跳单”条款之本意在于约束买受人一方，以期避免买受人利用居间服务提供方的房源信息而私下与房主或委托其他中介以达成购买房屋之目的，从而使得居间服务提供方无法获得应得的佣金。其虽为中介行业中较为普遍的“格式条款”，但若无免除、加重责任或排除对方主要权利情形，则认定为有效。其“跳单”的认定关键为买受人是否利用了中介的房源信息、机会等。而倘若买受人通过网络途径及其他中介亦可以获知这些房源信息的，且房主并未独家委托一家中介进行房源发布，即该房源信息并非一家中介掌握。故而买受人通过其他渠道获知房源信息符合常情，买受人自然权选择自己中意的中介帮助其促成房屋交易，而不构成“跳单”行为。
买受人首先通过中介看房，其后又与其他中介达成居间合同，并最终促成房屋买卖合同的，首先带买受人看房的中介虽然未促成买受人交易成功，但在对房源信息的筛选，整理及编辑后才能选择适合的房源推荐给买受人，而买受人亦自中介提供的几套或数套房源中选择了其一作为潜在购买对象，故而对于该中介付出的劳动，要求买受人支付一定费用的要求应予支持。
案例索引：厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终954号《厦门鑫佳丽房产代理有限公司与江晓燕居间合同纠纷二审民事判决书》
三明市梅列区人民法院民事判决书（2014）梅民初字第3057号《三明市梅列区诚功房地产经纪有限公司与陈鸿居间合同纠纷一审民事判决书》
“跳单”规则小结：
针对“跳单”行为的认定，笔者通过无讼案例检索，以“跳单”“看房书”为关键字检索，仅有一份一审法院支持买受人构成“跳单”的判决，其中尚有一份一审法院支持中介的看房书构成格式条款加重买受人责任进而无效的判决。其中滨州市滨城区人民法院民事判决书（2015）滨商初字第803号文书这样写道：“房源并非原告所有，原告也没有权利垄断房源，这是客观事实，正因为这一客观事实才会产生民事活动中居间介绍这一民事法律关系。在信息高度发达的今天，如果被告看房前已经掌握房源信息，自然不会让原告为其居间介绍，既然被告通过原告查看了涉案房源，那么就说明原告为被告做出了实质的努力，而被告避开原告自行跳单与交易主体完成了交易，其行为不仅违约，而且有违民事活动的诚实信用原则，”
对于此判决中的表示笔者持不同意见，首先其肯定了中介机构在未获得房主独家授权的情形下，并无权利垄断房源，但其认为因买受人不可能在事前掌握房源信息的情况下委托中介机构进行居间服务，故而得出买受人通过中介查看房源，中介便为此居间活动做出了实质性的努力。此结论未免有失妥当，买受人通过中介机构的推荐及筛选选择潜在的购买目标，其为中介服务的必然内容，倘若买受人选择在一家中介机构接受其推荐看房便与其成立最终必须达成以房屋买卖为目的的居间合同关系，那么针对买受人而言，显然显示公平，其亦有违买受人的自主选择权。故而，在房源信息并非独家的情形下，买受人通过一家中介了解房源信息后，发现其他中介亦有此房源信息，自然有条件选择服务更好，条件更为优越的中介为其提供居间服务。诚然提供看房服务并做出选择分析的中介机构因提供了一定的劳动，自然可以主张一定的费用诉求，此亦符合公平公正及诚实信用原则。
总之，针对二手房市场的买受人而言，跳单需谨慎，签字要慎重，在中介引领看房前一定仔细询问中介机构的授权情形，签订看房书要明确服务内容及费用，就后续签订正式居间合同的条件亦应明确，对看房书的性质要求中介机构作出解释。此外，在看房之前可通过其他途径搜集房源，必要的情形下走访数家中介，比价比服务方为万全之策。
编排/王琨 责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
|
